5AB Minute N°

N° RG 23/00242 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GAFE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JANVIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [S]

DEMANDERESSE

S.A. FONCIERE EPILOGUE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Jérôme AZZI, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par

Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [T] [U]

né le 14 Décembre 1953 à [Localité 8],

et

Madame [H] [U] NEE [K]

née le 23 Février 1958 à [Localité 9],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Emmanuel GIROIRE REVALIER, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Claire RAMEAUX, avocat au barreau de POITIERS:

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 24 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte de vente passé le 30 novembre 2020 devant Maître [V], notaire à [Localité 5] (Gironde), la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE a acquis de M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] une maison d’habitation située à [Adresse 7], sur une parcelle cadastrée section BS n° [Cadastre 3], pour le prix de 93 000 €. Cette vente était assortie de la faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil, portant sur la totalité du bien, au seul profit des vendeurs, expirant dans les douze mois, à savoir le 1er décembre 2021.

Par acte notarié du 30 novembre 2021, les parties ont convenu de prolonger de six mois l’échéance de la faculté de rachat ; puis, une nouvelle prolongation a été convenue dans les mêmes formes jusqu’au 1er octobre 2022.

Suivant un protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 13 octobre 2022, le propriétaire a permis aux époux [U] d’organiser la vente du bien à un tiers, en leur donnant la possibilité d’occuper les lieux jusqu’au 2 février 2023 moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 853 €. Cet accord comportait notamment, dans le cas d’absence de vente avant l’échéance ou de règlement de l’indemnité d’occupation, l’obligation faite aux époux [U] de libérer les lieux et de remettre les clés à la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE. Ce protocole d’accord a été homologué par ordonnance du vice-président coordonnateur des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, en date du 10 mars 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 mars 2023, la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE a mis en demeure les époux [U] d’avoir à libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE a fait assigner M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] pour qu’il soit constaté qu’ils sont occupants sans droit ni titre du bien en cause, et qu’ils en soient expulsés ; elle a en outre sollicité leur condamnation à lui payer la somme de 36 € représentant les impayés d’indemnités d’occupation et celle de 4 401,57 € au titre des charges, l’ensemble assortie des intérêts légaux à compter du 20 mars 2023, de même qu’une indemnité d’occupation de 853 € par mois à compter du 3 février 2023, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance, et enfin d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [U] soulèvent in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la qualification et la nullité de l’acte de vente, et la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé.

Sur le fond, ils concluent au débouté des demandes formées visant à obtenir leur expulsion, et, à défaut, de réduire le montant des indemnités d’occupation.

Ils demandent enfin la condamnation de la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE à leur payer une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA FONCIÈRE ÉPILOGUE soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la nullité de l’acte de vente du 30 novembre 2020, au profit du tribunal judiciaire de Poitiers, et conclut par ailleurs à l’irrecevabilité de cette demande, dans la mesure où les défendeurs sont privés du droit d’agir à l’encontre de cet acte suite au protocole transactionnel du 13 octobre 2022, ayant acquis autorité de la chose jugée par l’ordonnance d’homologation du 10 mars 2023.

Au fond, elle maintient ses demandes initiales.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les conclusions de nullité de l’acte de vente et du protocole d’accord du 13 octobre 2022

L’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L’article 49 alinéa premier du code de procédure civile prévoit que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Il ressort de ces dispositions que le juge des contentieux de la protection ne peut statuer sur une demande d’expulsion que s’il estime que les personnes visées par une telle instance occupent sans droit ni titre l’immeuble en cause, mais que l’examen de cette circonstance n’est permis que dans les limites de sa compétence d’attribution.

En l’espèce, les époux [U] soulèvent la nullité de l’acte de vente du 30 novembre 2020 et celle de l’acte transactionnel du 13 octobre 2022, dont l’examen au fond relèverait de la compétence du tribunal judiciaire.

Or, l’examen des termes du protocole transactionnel du 13 octobre 2022 et particulièrement de son paragraphe 2.2, permet de constater que les époux [U] se sont engagés “à renoncer à tout recours contre le Propriétaire et le notaire dont l’objet serait en lien direct avec l’acte authentique du 30 novembre 2020, et plus généralement, à tout recours quel qu’en soit la cause ou l’objet”.

Cet accord, qui comporte des concessions réciproques (le propriétaire ayant accepté un nouveau délai et la possibilité aux occupants de procéder à une vente directe) constitue une transaction au sens de l’article 2044 du code civil, et a fait l’objet d’une ordonnance du 10 mars 2023 lui conférant force exécutoire et autorité de la chose jugée.

Dès lors, les époux [U] ne peuvent désormais être recevables devant le juge des contentieux de la protection à soulever la nullité de ce protocole, ni celle de l’acte authentique à l’encontre duquel, aux termes de ce même protocole, ils se sont engagés à n’exercer aucun recours.

Il en résulte que les conclusions aux fins d’incompétence du juge des contentieux de la protection pour statuer sur la nullité ou la requalification des actes conférant la propriété des lieux occupés seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes de la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE

Propriétaire des lieux en cause, la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE est par conséquent fondée à demander l’expulsion des époux [U] qui l’occupent sans droit ni titre depuis le 3 février 2023, alors qu’ils se sont engagés à libérer les lieux au plus tard à cette date aux termes de l’article 2.2 avant-dernier alinéa du protocole transactionnel du 13 octobre 2022.

Cette expulsion sera donc autorisée dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

De même, la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE est fondée à demander la fixation, à la charge des époux [U], d’une indemnité mensuelle d’occupation de 853 € courant à compter de cette date, sans que les intérêts soient applicables compte tenu de stipulation en ce sens.

A cet égard, il résulte du décompte produit par les époux [U] que des sommes de 850 € sont versées chaque mois, venant selon toute vraisemblance en déduction de celles qui sont dues au titre des indemnités d’occupation. Dès lors, il conviendra uniquement de fixer le montant de ces indemnités, sans prononcer de condamnation au paiement d’un solde.

A ce titre, et sur production du décompte des sommes restant dues (pièce n°7 de son dossier), la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE est fondée à obtenir la condamnation des époux [U] au paiement de la somme de 36 € représentant le solde impayé des indemnités d’occupation arrêté au 10 mars 2023.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats par la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE qu’elle a réglé la somme de 3 678 € au titre de la taxe foncière exigible pour les années 2021, 2022 et 2023, et celle de 723,57 € représentant le montant des assurances relatives au bien immobilier, soit au total la somme de 4 401,57 € dont elle est en droit de réclamer le remboursement. Les époux [U] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Au total les époux [U] seront donc condamnés à payer à la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE la somme de 4 437,57 € qui portera intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date de la mise en demeure qui leur a été adressée à cet effet par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Tenus aux dépens, les époux [U] devront en outre, par équité, verser à la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les époux [U] demandent que l’exécution provisoire soit écartée, en ce que le bien immobilier en cause constitue sa résidence principale et qu’ils n’ont pas de solution de relogement, alors qu’ils se trouveraient dans une situation financière précaire.

Toutefois, ils ne produisent aucune pièce de nature à permettre l’examen de leur situation financière ; par ailleurs, il est constant que l’occupation sans droit ni titre perdure depuis plus de dix-huit mois à la date de l’audience et qu’un délai de deux mois leur est imparti pour libérer les lieux.

Dès lors, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, en sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLES les conclusions aux fins de nullité de la vente du 30 novembre 2020 et du pacte transactionnel du 13 octobre 2022 ;

CONSTATE que M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble situé à [Adresse 6], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 4] [Cadastre 3] ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à la charge de M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 853 €, exigible depuis le 3 février 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] à payer à la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE la somme de 4 437,57€ majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [H] [K] épouse [U] aux dépens de l’instance ;

LES CONDAMNE solidairement à verser à la SA FONCIÈRE ÉPILOGUE une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE