5AA Minute N°

N° RG 25/00326 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GW5Q

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [A]

DEMANDERESSE

Madame [I] [T]

née le 28 Mars 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne, assistée de son époux Monsieur [R] [T]

DEFENDERESSES

Madame [E] [Y]

née le 10 Janvier 1995 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Madame [K] [D], ès qualité de caution solidaire

née le 03 Août 1994 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2020, Madame [I] [M] épouse [T] a donné à bail à Madame [E] [Y] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 650 € outre une provision mensuelle sur charges de 25 €.

Par acte séparé du 21 septembre 2020, Madame [K] [D] s’est portée caution solidaire de Madame [E] [Y] pour le paiement des loyers et des charges.

Le 5 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [E] [Y] pour un montant en principal de 2 677,50 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [I] [M] épouse [T] a fait assigner Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Madame [E] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] au paiement d’une provision d’un montant de 4 420,40 € au titre des loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, avec indexation ;

— condamner solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier de Madame [E] [Y] a été établi en cours d’instance.

A l’audience du 4 juillet 2025, Madame [E] [Y] a reconnu sa dette et s’est engagée à reprendre le paiement des loyers outre des mensualités de 100 à 150 € ; elle a précisé avoir également perdu son emploi et rencontrer des problèmes de santé. L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2025 pour vérifier la réalité des engagements de Madame [E] [Y].

A l’audience de renvoi, Madame [E] [Y] a reconnu ne pas avoir été en mesure de reprendre le paiement des loyers courants plus d’un mois, et indiqué habiter désormais chez ses frères. Séparée de son conjoint qui aurait l’interdiction de l’approcher, elle s’est de nouveau engagée à reprendre le paiement des loyers, avec l’aide de sa mère.

Comparant en personne, Madame [I] [M] épouse [T] a indiqué maintenir ses demandes, et a actualisé le montant de la dette à 6988,90 €.

Assignée suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [K] [D] n’a pas comparu aux audiences et n’y était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 6 mai 2025, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, Madame [I] [M] épouse [T] justifie que lui est due la somme de 6 988,90 € au 17 octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2025.

L’acte de cautionnement étant conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes formées contre Madame [K] [D] sont recevables.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] à verser à Madame [I] [M] épouse [T] une provision de 6 988,90 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que si, postérieurement à la signification du commandement de payer, un paiement de 690 € a été effectué au titre du loyer du mois d’août 2025, ceux de septembre et octobre 2025 n’ont pas été payés, en dépit des engagements qui avaient été pris à l’audience du 4 juillet 2025. Par ailleurs, le diagnostic social et financier permet d’établir que Madame [E] [Y] reconnaissait ne pas être en mesure de s’engager sur un échéancier de remboursement des arriérés. En conséquence, les conditions d’octroi de délais de paiement en contrepartie d’une suspension de la clause résolutoire ne sont pas réunies par Madame [E] [Y].

Dès lors, il y a lieu de rejeter cette demande, et d’ordonner que soit autorisée l’expulsion de Madame [E] [Y].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, Madame [I] [M] épouse [T] ne justifie pas avoir été exposée à des frais irrépétibles, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [I] [M] épouse [T];

CONSTATONS à la date du 6 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre Madame [I] [M] épouse [T] et Madame [E] [Y] portant sur le logement situé à [Adresse 7] ;

DEBOUTONS Madame [E] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [E] [Y] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [Y] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [E] [Y] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, révisable dans les conditions du contrat ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] à payer à Madame [I] [M] épouse [T] une provision de 6 988,90 € (six mille neuf cent quatre-vingt-huit euros, quatre-vingt dix centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 octobre 2025, incluant l’indemnité d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] à payer à Madame [I] [M] épouse [T] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui des loyers (672,70 €) et charges (25 €) qui seront à régulariser, avec application de l’indexation contractuelle ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [Y] et Madame [K] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS Madame [I] [M] épouse [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS