TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/13588

N° Portalis 352J-W-B7C-COIIR

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

20 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

Société HALONG

(SARL)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Yves HALIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0260

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA PRESENTATION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1878

Décision du 25 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/13588 – N° Portalis 352J-W-B7C-COIIR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, la SCI de la Présentation a donné à bail commercial à la SARL Halong des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 6], ayant comme entrée principale le [Adresse 1], pour une durée de 9 ans se terminant le 30 novembre 2017.

Par acte d’huissier signifié le 8 mars 2013, la SCI de la Présentation a fait délivrer à la société Halong un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à respecter les clauses du bail et notamment l’obligation d’exploiter les lieux loués.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 8 juillet 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance a fait droit à la demande de la bailleresse aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la société locataire.

Cette ordonnance a été ramenée à exécution et il a été procédé à l’expulsion de la société Halong le 13 octobre 2015.

Par un arrêt rendu le 24 juin 2016, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du juge des référés ; cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation le 9 novembre 2017.

Aux termes d’un arrêt rendu le 27 septembre 2018, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance précitée du 8 juillet 2015 et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 20 novembre 2018, la société Halong a assigné la SCI de La Présentation devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir condamner celle-ci à lui payer, avec le bénéfice de l’exécution provisoire , la somme de 146.684 euros à titre d’indemnité d’éviction, celle de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis résultant de son expulsion, celle de 1.200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, celle de 30.000 euros au titre de la restitution du droit d’entrée, celle de 3.903,43 euros à titre de remboursement des frais d’expulsion outre celle de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement mixte rendu le 14 septembre 2021, le tribunal a statué ainsi qu’il suit :

“Déboute la société DE LA PRESENTATION de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

“Déboute la société DE LA PRESENTATION de sa demande de résiliation du bail ;

Dit qu’en procédant à l’expulsion en exécution d’une ordonnance de référé n’ayant pas l’autorité de la chose jugée, la société DE LA PRESENTATION a causé à la société HALONG, un préjudice équivalent à la valeur du fonds de commerce ;

Avant dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [W] [S]

(…)

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

— de déterminer le montant de la valeur du fonds ainsi que le montant de la valeur du droit au bail à la date du 13 octobre 2015 ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original ainsi qu’une copie de son rapport au greffe de la 18ème chambre 1ère section du tribunal de grande instance de Paris avant le 10 septembre 2022 ;

Fixe à la somme de 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société DE LA PRESENTATION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Parvis du Tribunal de Paris, atrium Sud 1er étage au delà de cette date) avant le 20 novembre 2021 inclus, avec une copie de la présente décision, ;

Dit que le juge de la mise en état sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 14 décembre 2021 à 11 h 00 pour contrôle du versement de la consignation ;

(Audience de mise en état dématérialisée, par messages RPVA, sauf rendez-vous judiciaire).

Condamne la société DE LA PRESENTATION à payer à la société HALONG les sommes de 1 200 euros au titre du dépôt de garantie, de 6 666 euros au titre du droit d’entrée et de 989,12 euros au titre des frais d’expulsion ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision”

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2021, M. [S], empêché, a été remplacé par M. [D] [M]. Faute de consignation de la provision mise à la charge de la SCI de La Présentation, la mesure d’expertise est devenue caduque.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023, l’audience de plaidoiries étant fixée au 10 décembre 2024 ; l’ordonnance ordonnant la clôture a été révoquée par le juge de la mise en état par ordonnance du 9 mai 2023, suite à l’accord des parties pour entrer en médiation judiciaire ; la mesure n’a cependant pas pu aboutir à un accord mettant fin au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, la société Halong demande au tribunal de :

— débouter la SCI de La Présentation de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— condamner la SCI de La Présentation à lui payer les sommes de :

• 146.684 euros à titre d’indemnité d’éviction;

• 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices crées par l’expulsion des locaux ;

• 1.200 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

• 30.000 euros à titre de restitution du droit d’entrée ;

• 3.903,43 euros à titre de remboursement des frais d’expulsion.

Subsidiairement, condamner la SCI de La Présentation à lui payer les sommes de :

• 96.200 euros à titre d’indemnité d’éviction sur le fondement de la perte d’une chance;

• 150.000 euros à titre de dommages et intérêts;

• 3.903,43 euros à titre de remboursement des frais d’expulsion.

— condamner la SCI La Présentation aux entiers dépens et à la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2024 la SCI de La Présentation demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables les demandes de la société Halong concernant le droit d’entrée, les frais d’expulsion et le dépôt de garantie comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

— débouter la société Halong de l’ensemble de ses demandes ;

— réduire à la somme de 16.250 euros la perte de chance de vendre le fonds de commerce;

— condamner la société Halong a régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure outre les dépens;

— dire que la décision n’est pas assortie de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée à la même date que celle précédemment retenue, à savoir le 10 décembre 2024, à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 25 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’autorité de la chose jugée invoquée par la SCI de La Présentation

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Halong demande au tribunal, notamment de condamner la SCI de La Présentation à lui payer :

• 1.200 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

• 30.000 euros à titre de restitution du droit d’entrée ;

• 3.903,43 euros à titre de remboursement des frais d’expulsion.

La SCI de La Présentation fait valoir que les demandes relatives au droit d’entrée de même que celles concernant les frais d’expulsion et le dépôt de garantie se heurtent à l’autorité de la chose jugée du jugement du 14 septembre 2021, lequel a déjà tranché ces questions.

La société Halong ne réplique pas spécifiquement sur ce point.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, d’après l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, c’est à juste titre que la SCI de La Présentation oppose l’autorité de la chose jugée aux demandes présentées par la société Halong au titre du droit d’entrée, des frais d’expulsion et du dépôt de garantie, lesquelles ont été jugées aux termes du jugement mixte rendu le 14 septembre 2021 non frappé d’appel.

Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

Sur les demandes indemnitaires liées à l’éviction

La société Halong sollicite à titre principal une indemnité d’éviction de 146 684 euros s’établissant comme suit :

Indemnité principale : 82.800 euros ;

Remploi (18 % ) : 21.384 euros ;

Préjudice commercial : 7.500 euros ;

Droit d’entrée (remboursement) : 30.000 euros;

Déménagement : 5.000 euros.

Elle fait valoir que la valeur du droit au bail doit être fixée à la somme de 82.800 euros par la méthode “du différentiel de loyer”, en indiquant que le loyer plafonné est de 79.200 euros par an et que le loyer perçu par la bailleresse après expulsion doit être fixé à la somme de 162.000 euros sur la base de 1.500 euros par mois.

Subsidiairement, la société Halong fait valoir qu’avant son expulsion, elle projetait de céder le fonds en 2015, cession qui n’a pu aboutir du fait du litige existant avec son bailleur. Elle précise que le prix de cession avait été fixé à 65.000 euros, majoré du droit d’entrée de 30.000 euros et du dépôt de garantie de deux mois soit 1200 euros. Elle réclame donc la condamnation de la SCI de La Présentation à lui payer la somme de 96.200 euros au titre de la perte d’une chance.

La SCI de La Présentation réplique que dans son jugement du 14 septembre 2021, le tribunal a considéré que l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce suppose la délivrance d’un congé, ce qui n’a pas été le cas, mais que néanmoins la société Halong était fondée à solliciter le préjudice résultant de l’expulsion et de la perte du fonds de commerce. Elle indique que la société Halong, qui expose dans ses conclusions qu’elle était sur le point de vendre son fonds de commerce pour la somme de 65.000 euros, ne peut donc pas solliciter une indemnité d’éviction comme si elle entendait rester dans les lieux encore de nombreuses années.

Elle ajoute qu’en l’absence de certitude sur la cession, la perte de chance doit être évaluée à 25%, soit une indemnité qui ne saurait dépasser 16.250 euros.

Il est d’usage que l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce soit calculée pour ce type de bien selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit, en fonction de l’écart mesuré entre la valeur locative de marché des locaux objets de l’éviction et le loyer de renouvellement, avec au surplus application d’un coefficient représentatif de la valeur de l’emplacement au différentiel ainsi obtenu.

Toutefois et comme l’a rappelé le tribunal dans le jugement rendu le 14 septembre 2021, l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce suppose la délivrance d’un congé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le tribunal a estimé le préjudice subi par la société Halong à hauteur de la valeur du fonds. Cependant, en l’absence d’expertise (alors même que la société Halong, demanderesse au paiement d’une indemnité, aurait pu pallier la carence de la SCI de La Présentation sur ce point), le tribunal ne dispose pas d’élément suffisant pour évaluer cette valeur au montant réclamé en principal par la société Halong (82.800 euros).

Pas plus la société Halong ne justifie ni même n’explicite les montant réclamés au titre des indemnités de remploi, de déménagement et du préjudice commercial, étant précisé s’agissant du droit d’entrée qu’il a déjà été statué sur ce point.

Dès lors, la demande principale de la société Halong visant à voir condamner la SCI La Présentation à lui payer la somme de 146.684 euros sera rejetée.

Pour autant, il se déduit des conclusions des parties, concordantes sur ce point, qu’avant son expulsion, la société Halong était en cours de négociation pour vendre son fonds de commerce à hauteur de la somme de 65.000 euros (outre droit d’entrée et dépôt de garantie).

Il sera donc retenu une valeur du fonds de commerce à hauteur de cette somme de 65.000 euros.

Le préjudice subi par la société Halong suite à son expulsion étant égal à la valeur du fonds et non à la perte d’une chance de vendre celui-ci, la SCI de La Présentation sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 65.000 euros en réparation de l’éviction subie.

Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaire de la société Halong

La société Halong sollicite la condamnation de la SCI de La Présentation à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables de l’exécution d’une ordonnance de référé faisant l’objet de voies de recours qui l’ont, en définitive infirmée.

Elle précise que par une expulsion brutale à des fins uniquement spéculatives, la société propriétaire des murs l’a privée d’une exploitation générant un chiffre d’affaire en progression variant entre 38.988 euros (2012) et 59.964 euros (2014) en passant par 41.271 euros en 2013; que le bail aurait dû se poursuivre jusqu’au 30 novembre 2017 avant d’être renouvelé pour 9 années consécutives, d’où une perte de chiffre d’affaires de deux années, soit 93.982 euros. Elle ajoute que cette exécution prématurée a suspendu définitivement la vente du fonds alors qu’un accord était intervenu sur la chose et le prix fixé à 65.000 euros. Elle soutient enfin que la gérante, Mme [I], a vu son état de santé se détériorer et a dû se soumettre à des traitements antidépresseurs à la suite de cette expulsion qui l’a privée de toute activité professionnelle.

La SCI de La Présentation réplique que la demande de la société Halong tend à obtenir une double indemnisation, les dommages et intérêts accordés au titre de la perte du fonds étant destinés à réparer les préjudices invoqués par la société Halong.

Il est constant que l’exécution d’une décision de justice, assortie de l’exécution provisoire, n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables.

Pour autant, les préjudices invoqués en l’espèce par la société Halong, en lien avec une perte d’exploitation et la privation de la possibilité de vendre son fonds, ont déjà été réparés par l’octroi de la somme de 65.000 euros à titre de dommages pour indemniser l’éviction subie.

En outre, la société Halong n’est pas fondée à invoquer un préjudice moral subi par la gérante de la société, ce préjudice étant personnel à cette dernière.

La demande de dommages et intérêts formée de ce chef par la société Halong sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI de La Présentation qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité à payer à la société Halong la somme de 5.000 euros.

Au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare irrecevables au regard de l’autorité de la chose jugée les demandes de la SARL Halong concernant le droit d’entrée, les frais d’expulsion et le dépôt de garantie,

Condamne la SCI de La Présentation à payer à la SARL Halong la somme de 65.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite à son éviction,

Déboute la SARL Halong de ses autres demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI de La Présentation,

Condamne la SCI de La Présentation à payer à la SARL Halong la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI de la Présentation aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 5] le 25 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME