Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 30 avril 2025, n° 25/00034

TJ Poitiers 30 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que la défenderesse n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, entraînant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la défenderesse, n'ayant pas de droit d'occupation après la résiliation, doit être expulsée des lieux.
Accepté
Sommes dues au titre des loyers impayés
La cour a constaté que les sommes réclamées étaient justifiées et que la défenderesse n'avait pas contesté leur existence.
Accepté
Indemnité forfaitaire prévue par le bail
La cour a jugé que la demande était fondée sur les termes du bail et a ordonné le paiement de l'indemnité.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a constaté que la défenderesse a succombé dans ses demandes et a donc été condamnée aux dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 30 avr. 2025, n° 25/00034
Numéro(s) :	25/00034
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah DUSCHQuentin RECLOU
Parties :	S.A.S. CEETRUS FRANCE c/ S.A.R.L. HEXA

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSZH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 30 Avril 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e DUSCH

— M^e RECLOU

— 

Copie exécutoire à :

— M^e DUSCH

— 

S.A.S. CEETRUS FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sarah DUSCH, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. HEXA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin RECLOU, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 26 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2018 la SA CEETRUS FRANCE a conclu un bail commercial de dix ans avec la SARL HEXA portant sur un local commercial situé au lot n°35 dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 5] contre un loyer proportionnel fixé à 10% HT du chiffre d’affaires annuel HT assorti d’un loyer minimum de 20 000 euros HT/hors charges/an indexé sur l’indice des loyers commerciaux.

Un avenant au bail commercial a été signé le 30 juin 2021 portant sur une réduction du loyer :

Entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 à un montant correspondant à 46,45% du loyer minimum garanti contractuel annuel.

Entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 à un montant correspondant à 33,06 % du loyer minimum garanti contractuel annuel.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé le 13 juin 2024 par lequel la SARL HEXA s’engage à payer la somme de 34 825,32 euros TTC à la SAS CEETRUS FRANCE au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 13 juin 2024 en 23 mensualités.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2024 la SAS CEETRUS FRANCE représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE a mis en demeure la SARL HEXA de lui payer la somme de 40274,86 euros sous un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE a fait délivrer un commandement de payer la somme de 40 551,73 euros visant la clause résolutoire à la SARL HEXA.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025 la SAS CEETRUS FRANCE représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE a fait citer à comparaitre la SARL HEXA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans ses dernières écritures, signifiées le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS CEETRUS FRANCE sollicite de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2024.

Constater que le bail est résilié à compter du 5 décembre 2024.

Constater que la SARL HEXA FRANCE occupe sans droit ni titre les locaux depuis cette date.

Ordonner la libération immédiate des lieux et la remise des clés en tant que besoin.

— Prononcer, en tant que de besoin, l’expulsion de la SARL HEXA FRANCE et tout occupant introduit de son chef des locaux loués, représentant le lot n°35, d’une surface de 92 m² dont 75m² de surface de vente dépendant de l’ensemble immobilier Centre Commercial – [Localité 6] avec au besoin, le recours de la force publique et d’un serrurier.

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 350 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés.

Se réserver compétence pour liquidation de cette astreinte provisoire.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer prévu par le bail outre charges et indexation telles que prévues au bail.

Condamner la SARL HEXA à lui payer par provision les sommes de :

52 968,86 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires contractuels, arrêtés au 21 février 2025. 276,87 euros au titre du commandement de payer en date du 10 août 2023. 5296,88 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux prévue par le bail (à parfaire). Le coût de la délivrance de la présente assignation.

Dire que la créance du bailleur sera partiellement réglée par compensation avec le dépôt de garantie versé par la SARL HEXA FRANCE à hauteur de 1867,23 euros.

Condamner la SARL HEXA FRANCE à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL HEXA sollicite de :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la nécessité de procéder à un examen sur le fond du dossier relativement à l’exception d’inexécution applicable tenant à l’absence de fourniture par le bailleur de contrepartie au paiement du loyer par le preneur.

Constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la nécessité de procéder à un examen au fond du dossier relativement à la mauvaise foi du bailleur.

Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes, fins et moyens présentés par la SAS CEETRUS FRANCE représentée par la SAS NHOOD SERVICES FRANCE.

Condamner la SAS CEETRUS FRANCE à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens toutes taxes comprises.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnée au bail a été signifié au preneur le 5 novembre 2024 réclamant le paiement de la somme de 40 551,73 euros au titre de loyers impayés entre janvier 2021 et octobre 2024.

La SARL HEXA ne conteste pas l’absence de paiement des causes du commandement mais oppose l’existence de contestations sérieuses, tenant à une exception d’inexécution, empêchant le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la mauvaise foi du bailleur qu’il convient d’analyser successivement.

Aux termes de l’article 1219 du code civil,

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

La SARL HEXA faut valoir l’absence la défaillance du bailleur dans son obligation d’assurer une fréquentation suffisante de la galerie commerciale.

Elle ne justifie cependant aucunement de cette allégation, se contentant de produire des photographies non datées et non repérées géographiquement, et ne démontre aucunement ni s’être plaint de cette situation avant cette procédure ni d’avoir mis en demeure le bailleur d’y remédier.

Par ailleurs elle ne fait valoir, ni ne prouve, l’impossibilité d’user du local commercial.

Les sommes visées par le commandement ne font ainsi l’objet d’aucune contestation sérieuse.

S’agissant de la mauvaise foi du bailleur dans l’application de la clause résolutoire il convient de rappeler que la clause résolutoire prévoit son application « si bon semble » à ce dernier lui laissant l’opportunité de la faire jouer.

Par ailleurs outre que la dette de loyer qui n’a cessé de prospérer démontre, en l’absence preuve d’une situation financière obérée, la mauvaise foi du preneur et non celle du bailleur, il ne peut qu’être relevé que les appels de loyers ont été réalisés par facture mensuellement (pièce n°8bis de la demanderesse) et qu’ avant même le commandement de payer une mise en demeure et un protocole transactionnel ont été formalisés (pièce n°3 et 4 de la demanderesse) laissant au preneur toute possibilité pour régler sa dette ou, s’il rencontrait des difficultés financières, solliciter son placement en procédure collective.

Aucune mauvaise foi du bailleur n’est ainsi démontrée.

Il ne peut qu’être constaté que le preneur n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois. En conséquence, la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 5 décembre 2024.

Le preneur est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux. Passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Il n’y a as lieu à astreinte dès lors que l’expulsion est ordonnée.

Sur les condamnations provisionnelles :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La SAS CEETRUS FRANCE sollicite le paiement de la somme de 52 968,86 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires contractuels, arrêtés au 21 février 2025. A compter du 5 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, la SARL HEXA FRANCE est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et charges avant résiliation.

La somme ainsi réclamée correspond au décompte pièce n°8 bis.

Le preneur ne démontre pas avoir réglé les sommes dues.

Dès lors, le preneur sera condamné à payer cette somme.

Il convient de relever qu’il n’est pas sollicité de condamnation au paiement provisionnel d’une somme au titre de l’indemnité d’occupation postérieurement au 21 février 2025.

La SAS CEETRUS FRANCE sollicite par ailleurs le paiement de la somme de 5296,88 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux.

Le bail commercial prévoit effectivement à la clause 28B le paiement d’une indemnité équivalente à 10% des sommes dues.

La SARL HEXA FRANCE sera donc condamnée à payer également la somme de 5296,88 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire des frais de contentieux.

La SAS CEETRUS FRANCE sollicite la condamnation de la SARL HEXA FRANCE à lui payer à titre de provision le coût du commandement de payer du 10 août 2023 et de l’assignation.

Or, le commandement de payer du 10 août 2023 n’est pas une pièce de la procédure et en application de l’article 695 du code de procédure civile le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 et de l’assignation est compris dans les dépens.

La demande de provision à valoir sur ces sommes sera donc rejetée.

La SAS CEETRUS FRANCE sollicite le paiement par compensation d’une partie des sommes dues grâce au dépôt de garantie versé par la SARL HEXA FRANCE. Cette demande n’est pas contestée. Il y sera fait droit.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie »

La SARL HEXA succombe à l’instance. Elle supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. "

La SARL HEXA FRANCE est tenue aux dépens. Elle sera condamnée à verser la somme de 1000€ à la demanderesse, qui sera déboutée de sa demande sur ce fondement, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Constatons la résiliation du bail commercial au 5 décembre 2024.

Ordonnons à la SARL HEXA de libérer les lieux loués.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamnons la SARL HEXA à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme provisionnelle de 52 968,86 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires contractuels, arrêtés au 21 février 2025.

Condamnons la SARL HEXA à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme provisionnelle de 5296,88 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de contentieux.

Rejetons les autres demandes de condamnation provisionnelle.

Ordonnons le paiement par compensation d’une partie des sommes dues avec le dépôt de garantie de 1867,23 euros versé par la SARL HEXA.

Condamnons la SARL HEXA à verser à la SAS CEETRUS FRANCE la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la déboutons de sa demande sur ce fondement.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamnons la SARL HEXA aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 30 avril 2025, par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Marie PALEZIS, et signé par eux.

La Greffière Le Président