5AA Minute N°

N° RG 25/00242 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GV3X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 JUILLET 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [C] [F]

demeurant [Adresse 2] (AUTRICHE) -

Comparant en personne, assisté de Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [K] [Y]

née le 11 Mars 1998 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

Comparante en personne

Monsieur [O] [L]

né le 06 Juin 1995 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

Non comparant, non représenté

Monsieur [U] [Y]

né le 28 Juin 1974 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUILLET 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 1er juin 2023, Monsieur [C] [F] a donné à bail à Madame [K] [Y] et Monsieur [O] [L] un logement situé [Adresse 4], appartement n°47, outre une place de parking n°43 et deux caves n°8, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 €, outre une provision mensuelle sur charges de 190 euros.

Le 24 juillet 2023, Monsieur [U] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [K] [Y].

Le 20 septembre 2024, Monsieur [C] [F] a fait signifier à Madame [K] [Y], d’une part, et à Monsieur [O] [L], d’autre part, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 322,40 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Cet acte a été signifié à Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, le 27 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, s’agissant de Madame [K] [Y], 16 avril 2025, s’agissant de Monsieur [O] [L], et 17 avril 2025, s’agissant de Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, Monsieur [C] [F] a fait assigner ceux-ci à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Madame [K] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux, sauf à titre subsidiaire à le réduire;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Monsieur [O] [L] et Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, au paiement d’une provision d’un montant de 2 266,02 € au titre des loyers et charges arrêtés au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

— condamner solidairement à titre provisionnel, Madame [K] [Y], Monsieur [O] [L], et Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, au paiement de la somme de 710 euros, arrêtée au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 septembre 2024, à parfaire le jour de l’audience ; outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, c’est à dire 810 euros par mois, à compter de la résolution du bail d’habitation, et jusqu’à son complet déménagement des lieux occupés et la remise des clefs ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Monsieur [O] [L] et Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, au paiement de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [K] [Y], Monsieur [O] [L] et Monsieur [U] [Y], ès qualité de caution, aux dépens, y compris les coûts du commandement de payer les loyers, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture de la [Localité 9], ou encore de la signification de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [C] [F], assisté de son Conseil, indique que la dette a été réglée avant l’audience, mais qu’il maintient néanmoins sa demande d’expulsion en présence d’une irrégularité récurrente de paiement des loyers depuis l’entrée dans le logement. Il maintient les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre des dépens, et excipe de la mauvaise foi de la locataire, en ce qu’elle déclare le loyer trop onéreux pour une seule personne, alors qu’il lui est loisible de quitter les lieux.

Madame [K] [Y] confirme demeurer seule dans le logement, par suite de sa séparation avec Monsieur [O] [L] et du départ de celui-ci. Elle explique que cette charge locative est trop importante, ramenée à son salaire, raison pour laquelle elle recherche un bien plus adapté à ses ressources. Elle confirme qu’un retard de paiement est intervenu au mois de mars, consécutif à un problème de véhicule, et affirme que le loyer a par la suite été acquitté avec régularité. Elle est célibataire et sans enfant, perçoit un salaire mensuel de 1 645 euros en tant que vendeuse de véhicules, en CDI, outre 177 euros de prime d’activité. Elle ne perçoit pas d’aide au logement, mais acquitte en revanche deux mensualités de crédits à la consommation, l’un souscrit pour ses études, l’autre pour l’acquisition d’un véhicule, à raison de 200 euros mensuels. Elle fait face, par ailleurs, à une dette auprès d’EDF, un échelonnement ayant été convenu pour solder ces 894 euros. Elle regrette de ne parvenir à obtenir du bailleur les documents qui seraient susceptibles de lui ouvrir de nouveau des aides au logement.

Monsieur [U] [Y] indique avoir procédé à l’apurement de l’arriéré locatif, en sa qualité de caution. Il réfute toute mauvaise foi de la part de sa fille, et sollicite la réduction de l’indemnité sollicitée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de moitié.

Monsieur [O] [L],dont l’acte a fait l’objet de la rédaction d’un procès-verbal dressé selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer qui a été délivré reprend cette durée, plus favorable au locataire, et qui sera donc retenue.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 20 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 21 novembre 2024. Sous cette observation qu’il est justifié, par le bailleur, d’un préavis de départ, ramené à un mois, adressé par Monsieur [O] [L] le 3 mai 2024, et qu’il est constant que celui-ci a effectivement quitté les lieux, la locataire est donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que l’arriéré locatif a cru de manière régulière jusqu’à atteindre la somme de 3 786,02 euros le 1er avril 2025, date à compter de laquelle il a été progressivement apuré, jusqu’à être totalement soldé le 11 juin 2025, soit deux jours avant l’audience.

Il est constant qu’aucune somme n’est due au titre d’un arriéré locatif lors de la comparution des parties.

Il convient donc de s’intéresser aux effets de ce paiement intégral quant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur ce point, les dispositions nouvelles, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, et précédemment rappelées, prévoient la possibilité, pour le juge, saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de prononcer cette suspension, et d’octroyer le cas échéant des délais de paiement au locataire en situation d’acquitter sa dette locative, outre le loyer et les charges courants.

L’acquittement de l’arriéré locatif, postérieurement à l’acquisition de la clause, est donc sans effet sur la constatation des conditions nécessaires à sa réunion, et qui conduisent à son prononcé.

En revanche, la suspension des effets de la clause résolutoire demeure possible, dès lors que la locataire justifie de sa capacité à acquitter le loyer et les charges courants.

Sur ce point, la situation de la locataire résulte de ses seules déclarations, dès lors qu’elle ne les étaye d’aucune pièce, et qu’elle a par ailleurs omis de se présenter au rendez-vous fixé aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier, qui a dressé bordereau de carence.

La consultation du décompte permet néanmoins d’observer que les loyers et charges ont été acquittés par Madame [K] [Y] depuis le mois d’octobre 2024, à l’exception d’un paiement partiel en mars 2025 qu’elle explique par une difficulté conjoncturelle avec son automobile. Pendant cette période, l’arriéré a quant à lui été progressivement apuré par la caution, dans les conditions précitées.

Il s’en déduit qu’en dépit du budget serré décrit par la locataire, celle-ci a, depuis la délivrance du commandement de payer, priorisé l’acquittement du loyer et des charges sur ses autres dépenses, et a démontré la soutenabilité de cet engagement, qu’elle indique au demeurant entendre observer jusqu’à trouver un logement plus en adéquation avec ses revenus.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum Madame [K] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [Y], d’autre part, aux dépens en ce inclus notamment les frais de dénonciation du commandement de payer à la caution, sous cette observation que les frais de délivrance du commandement de payer ont été inclus dans le décompte apuré par la locataire, les frais de notification des actes à la Préfecture de la [Localité 9], d’une part, et à la CCAPEX, d’autre part, les frais d’assignation, à l’exclusion de ceux intéressant Monsieur [O] [L], dont il était acquis qu’il avait régulièrement quitté le logement, et ceux de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, il a été démontré que l’instance engagée a présidé à la reprise, par la locataire, de l’exécution de ses obligations, outre l’acquittement de l’arriéré locatif.

Il serait donc inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [F] les frais engagés aux fins d’être rétabli dans ses droits. Madame [K] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [Y], d’autre part, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [C] [F] une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [C] [F] ;

DONNONS ACTE aux parties de ce que Monsieur [O] [L] a quitté le logement, par suite du congé délivré le 3 mai 2024, dont préavis d’un mois ;

CONSTATONS à la date du 21 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [C] [F], d’une part, et Madame [K] [Y], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4], appartement n°47, outre une place de parking n°43 et deux caves n°8 ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [Y] à Monsieur [C] [F] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable, outre la provision mensuelle sur charges (810 euros) , avec application des stipulations contractuelles ;

CONSTATONS que Madame [K] [Y] n’a plus à payer à Monsieur [C] [F] aucune provision à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus qui auraient été à régler à la date du 13 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS en conséquence, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [K] [Y] à s’acquitter du montant de l’indemnité d’occupation ainsi que des charges courantes au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le tout pendant une durée de 24 mois ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités précisées ci-dessous sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Madame [K] [Y] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [K] [Y] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [Y], d’autre part, aux dépens en ce inclus notamment les frais de dénonciation du commandement de payer à la caution, les frais de notification des actes à la Préfecture de la [Localité 9], d’une part, et à la CCAPEX, d’autre part, les frais d’assignation, à l’exclusion de ceux intéressant Monsieur [O] [L], et ceux de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [Y], d’une part, et Monsieur [U] [Y], d’autre part, à payer à Monsieur [C] [F] une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS