,

N°Minute:25/2031

N° RG 24/01015 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PAHI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVAY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-007303 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

représenté par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 02 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 octobre 2025, avancé au 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : M^e Claire lise BREGOU

Le 30 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 30 décembre 2021, Madame [C] [G] a donné en location une chambre meublée en colocation dans un logement situé [Adresse 2] à Monsieur [S] [K] et ce moyennant un loyer de 300 € outre 60 € de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [S] [K].

Estimant que Monsieur [S] [K] était redevable de diverses sommes réglées à la bailleresse par elle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, selon exploit du commissaire de justice en date du 5 avril 2024,fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et voir prononcer l’expulsion de ce dernier du logement, outre sa condamnation à lui verser la somme de 1856 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 novembre 2023 sur la somme de 670€, ainsi que la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 3 avril 2025.

À cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, conclut comme suit :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 et son renouvellement,

Vu le commandement de payer en date du 23/11/2023

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu 1'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

DEBOUTER Monsieur [S] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son

action

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux tons et griefs de Monsieur [S] [K].

En conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [S] [K] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

A titre subsidiaire, si le tribunal accordait des délais, il est sollicité qu’à défaut de règlement d’une seule échéance et/ou du loyer en cours, le bail sera résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée.

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [S] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 935,00 €, arrêtée au 12 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/11/2023 sur la somme de 670,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause

résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER Monsieur [S] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogatives jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER Monsieur [S] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPP.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre 1'exécution provisoire de droit.

CONDAMNER Monsieur [S] [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du

commandement de payer.

En défense, Monsieur [Z], [S] [K], également représenté par son avocat, demande :

Vu la loi du 6 juillet I989,

Vu les pièces produites,

SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire contenue au contrat de bail liant les parties,

EXPURGER du décompte actualisé produit par le montant de la provision sur charge à compter du mois de juin 2024. en l‘absence de justification de son montant, notamment concernant la facturation de l’électricité d’Internet ,

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [Z], [S] [K] pour régler l’arriéré des loyers et charges,

ECARTER l‘exécution provisoire,

JUGER qu‘il n’y a pas lieu de taire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

A l’issue de l’audience, le juge des contentieux de la protection a autorisé l’avocat de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à produire en délibéré ses conclusions non présentes au dossier et l’affaire a été mise au délibéré au 03 juin 2025

Après une relance effectuée par le greffe le 6 mai 2025, des conclusions ainsi qu’un bordereau de communication de pièces ont été adressées le jour même.

En l’absence de communication des pièces figurant au bordereau, le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire a, par décision en date du 3 juin 2025, ordonné la réouverture des débats et invité cette société à produire l’intégralité des pièces visées au bordereau de communication de pièces. Il a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 2 septembre 2025.

À cette audience, les deux parties ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et l’avocat de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé aux débats l’intégralité de ses pièces.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, avancé au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

➢Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 novembre 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 05 avril 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

➢Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 18 décembre 2024, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 3935 euros pour le compte de Monsieur [S] [K] au titre des loyers impayés du mois juin 2023 à octobre 2024.

Si Monsieur [K] conteste le montant des provisions sur charges dues en exposant notamment être titulaire du contrat d’électricité depuis le 10 juin 2024, il convient de relever que la bailleresse a établi un décompte des charges pour différentes périodes, à savoir du 1er février 2023 au 31 décembre 2023 avec quatre locataires, du 1er janvier 2024 au 8 mai 2024 pour quatre locataires, puis du 8 mai 2024 au 1er juin 2024 pour deux locataires et enfin du 1er juin 2024 au 3 septembre 2024 pour un seul locataire. Ce dernier décompte mentionne d’ailleurs une consommation d’électricité du 1er juin 2024 au 6 juin 2024 ainsi qu’un abonnement pour l’électricité seulement sur cette période reconnaissant ainsi que Monsieur est bien titulaire du contrat d’électricité à compter de cette date.

Ainsi, la réclamation de Monsieur [K] n’apparaît pas justifiée au regard de ces décomptes mais également des documents versés aux débats tels que la taxe d’ordure ménagère, les factures d’électricité, les justificatifs d’assurance du logement, le décompte de copropriété et les projets de répartition et enfin des factures SFR.

Par ailleurs, si Monsieur [K] indique, aux termes de ses conclusions, qu’il a repris à sa charge la facture pour Internet, il n’en justifie absolument pas.

Dès lors, il n’existe aucun élément permettant de contester le décompte et la quittance subrogative produite et Monsieur [S] [K] sera débouté de sa demande tendant à voir expurger du décompte actualisé les factures d’électricité et d’Internet.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [K] au paiement de la somme de 3935 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 novembre 2023 sur la somme de 670 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation et ce au titre des loyers indemnité d’occupation et charges impayés du mois juin 2023 à octobre 2024.

➢Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 23 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 670 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024 date de résiliation dudit bail.

➢Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Monsieur [S] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

➢Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] ne justifiant pas avoir repris le paiement des loyers courants à l’exclusion de trois virements datés d’octobre 2024, janvier 2025 et février 2025, il ne sera pas fait droit à cette demande, ce d’autant que Monsieur ne justifie absolument pas de ses ressources. Ainsi, le juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [K] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2021 entre Madame [C] [G] et Monsieur [S] [K]"identit\'e9 locataire"~ concernant la chambre en colocation située dans l’immeuble à usage d’habitation, [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 janvier 2024  ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [S] [K] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3935 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus de juin 2023 à octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 23 novembre 2023 sur la somme de 670€, et pour le surplus à compter de la présente assignation. ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [S] [K] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] de sa demande de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens de l’instance ;

,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,