5AE Minute N°

N° RG 25/00145 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GUKN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [H]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [C] [X], employée dans la société en qualité d”agent de recouvrement”, mandatée

DEFENDEURS

Monsieur [L] [M]

né le 20 Juin 1990 à [Localité 4],

et

Monsieur [O] [G]

né le 17 Octobre 1996 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 26 septembre 2023, la société anonyme (S.A) IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, prise en la personne de son représentant [F] [Z], a donné à bail à [L] [M] et [O] [G], pour une durée de 3 ans renouvelable, un local à usage d’habitation avec jardin situé [Adresse 1] à [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel révisable de 402,56 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 21,63 euros, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 402,56 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 09 octobre 2023.

Par acte du 14 août 2024, signé le 19 août 2024, [L] [M] et [O] [G] ont délivré congé à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT.

Par acte du 25 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a mis en demeure [L] [M] et [O] [G] de procéder au paiement de la somme de 184,10 euros correspondant au solde de loyers impayés.

Le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Poitiers, saisi du litige, a établi un procès-verbal de carence le 25 octobre 2024, en l’absence de [L] [M] et [O] [G].

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 19 novembre 2024.

Par acte du 21 février 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a mis en demeure [L] [M] et [O] [G] de procéder au paiement de la somme de 2646,70 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives dus.

Par requête du 10 mars 2025, réceptionnée le 13 mars 2025 au greffe du tribunal judiciaire, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir condamner [L] [M] et [O] [G] en paiement des loyers, charges et indemnités de réparations locatives, outre 100 € au titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, régulièrement représentée, a comparu.

[L] [M] et [O] [G] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés, bien qu’ayant été convoqués par le greffe de la juridiction le 04 août 2024 en lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du juge des contentieux et de la protection.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sollicite de :

— Condamner [L] [M] et [O] [G] à payer les sommes suivantes:

*815,30 euros en paiement des loyers et charges dus,

*2233,96 euros au titre de l’indemnité pour les réparations locatives,

*sous déduction faite du dépôt de garantie de 402,56 euros,

— Condamner [L] [M] et [O] [G] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les locataires ont quitté le logement en novembre 2024 laissant un arriéré de loyers et un logement dégradé. Elle argue que malgré les tentatives amiables de résolution du conflit, [L] [M] et [O] [G] n’ont pas procédé au paiement des sommes dues.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés sur les dettes locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 15 I, alinéa 8 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, (…) lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, dans le courrier portant congé du 14 août 2024, les locataires se sont prévalu d’un préavis d’un mois sans toutefois en préciser le motif ni en justifier. Le délai applicable est alors de 3 mois.

Ainsi, [L] [M] et [O] [G] étaient légalement tenu du paiement des charges et du loyer pendant toute la période du préavis, soit jusqu’au 19 novembre 2024, date de sortie des lieux.

Conformément à l’acte de bail du 26 septembre 2023 ainsi qu’au décompte des loyers et charges restant dus au titre des mensualités d’août 2024 jusqu’au 19 novembre 2024, [L] [M] et [O] [G] restent devoir la somme de 815,30 euros, que ces derniers ne justifient pas avoir payée.

Ils en seront en conséquence condamnés au paiement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations des dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre leur charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, compte tenu de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie faisant ressortir des dégradations, il sera fait droit aux demandes de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT concernant la réfection des murs de l’entrée, du séjour, et de la chambre 1 ainsi que du plafond de cette dernière, à hauteur de 90 % seulement toutefois pour tenir compte du temps d’occupation passé qui a nécessairement eu pour effet d’en déprécier la valeur.

En revanche, dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait apparaître que des traces d’humidité et des tâches sur les murs de la salle d’eau et des toilettes – auxquelles il doit pouvoir être remédié par un simple nettoyage – ainsi que l’existence d’un trou de cheville et d’un trou rebouché qui ne justifie pas une remise en peinture à neuf, les demandes de prise en charge des travaux de peinture correspondants seront rejetées.

Dès lors, [L] [M] et [O] [G] seront condamnés à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 1667,65 euros exposée par cette dernière au titre des travaux retenus, ainsi qu’il en est justifié par la facture du 17 janvier 2025, mais de laquelle il conviendra de soustraire le montant du dépôt de garantie de 402,56 euros conservé par la bailleresse, soit un total de 1265,09 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[L] [M] et [O] [G], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demanderesse ne justifie cependant pas avoir été exposée à des frais irrépétibles.

La SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE [L] [M] et [O] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 815,30 euros au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNE [L] [M] et [O] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 1265,09 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ;

CONDAMNE in solidum [L] [M] et [O] [G] au paiement des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE