05 MAI 2025

N° RG 24/00098 – N° Portalis DBYZ-W-B7I-EHHW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

n°25/00016

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 2],

dont l’adresse est sis [Localité 1]

représentée par M^e Luc-Etienne GOUSSEAU, avocat au barreau de LOZERE

DÉFENDEURS :

Madame [M] [V],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 10 Février 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mai 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des contentieux de la protectiobn, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La Commune de [Localité 2] a donné le 25 mai 2017 à bail à Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] une maison individuelle sise à [Adresse 3], pour le loyer mensuel de 660,00 euros.

Un commandement de payer sur les loyers impayés a été délivré à Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] le 10 avril 2024, pour le montant de 3.517,77 euros, pour « solde de loyers et charges impayés du 22/03/2023 au 06/04/2024 ».

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 août 2024, la Commune de LA FAGE SAINT JULIEN a fait assigner en référé Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE.

La requérante sollicitait de voir prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ; que soit ordonnée l’expulsion des défendeurs, ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; que soit prononcée leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus postérieurement au commandement et avec intérêts de droit, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; ainsi encore qu’à lui payer la somme de 3.668,49 euros selon le décompte établi au moment de la notification du commandement de payer, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni aux débats ; et au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ; enfin, à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Une ordonnance de référé était rendue le 06 janvier 2025, renvoyant les parties à se pourvoir au principal, mais vu l’urgence, déclarant recevable la Commune de [Localité 2] en son action, constatant l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande de « prononcé » de la résiliation du bail liant les parties, rejetant en conséquence cette demande, de même que les demandes tendant à l’expulsion des défendeurs et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et celle tendant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux des locataires, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; condamnant solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme provisionnelle de 5.588,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024, au titre des loyers impayés à septembre 2024 inclus ; écartant la majoration des intérêts prévue à l’article L 313-3 du code monétaire et financier ; autorisant Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] à s’acquitter de leur dette en 27 mensualités de 200,00 euros chacune, plus une 28è soldant le principal et les intérêts ; rappelant que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant ; précisant que chaque mensualité devait intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; disant que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifierait que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; condamnant in solidum Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] aux dépens, ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 ; déboutant la Commune de [Localité 2] de ses demandes plus amples et/ou contraires ; rappelant que l’ordonnance était de plein droit exécutoire par provision.

Dans le cadre d’une nouvelle assignation du 21 novembre 2024, la Commune de [Localité 2], représentée par son maire, Monsieur [U] [C], a sollicité :

Que soit constaté la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

Que soit ordonnée l’expulsion des défendeurs, ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Que soit prononcée leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus à la date du commandement de payer, soit la somme de 3.517,17 euros ;

Que soit également prononcée leur condamnation solidaire à lui payer les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer à celui du jugement à intervenir, et avec intérêts ;

Qu’ils soient encore condamnés solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

Qu’ils soient aussi solidairement condamnés au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ; ainsi qu’à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la Commune de [Localité 2] a maintenu ses demandes par l’intermédiaire de son avocat, actualisant la dette locative alléguée à la somme de 6.665,55 euros qui, ajoutée au loyer de janvier 2025 pour 752,04 euros, faisait un reliquat dû de 1.829 euros, une fois déduite la condamnation contenue dans la précédente ordonnance de référé. Répondant à un moyen soulevé par le juge relativement à l’autorité de la chose jugée (relativement à l’ordonnance rendue le 06 janvier 2025), la requérante a indiqué que la suspension des effets de la clause résolutoire n’a pas été ordonnée. Par ailleurs et le juge soulevant également l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail litigieux, du fait de l’absence de justificatif de la notification du commandement de payer, la Commune de [Localité 2] a demandé un délai pour produire ce document, ce que le juge a accepté, ce dans le délai de dix jours.

Madame [M] [V] a été comparante, contrairement à Monsieur [P] [J], pourtant régulièrement cité. Elle a expliqué que son concubin était incarcéré. Elle a également indiqué qu’elle avait effectué un règlement au profit de la Commune de [Localité 2] à hauteur de 300 euros (ce à quoi cette dernière a répliqué que c’était sous réserve d’encaissement). Elle a par ailleurs affirmé être sans emploi et être en fin de droits auprès de France Travail, ne bénéficiant pour l’heure que de 650 euros par mois au titre d’une allocation de retour à l’emploi ; que l’allocation spécifique de solidarité lui a été refusée ; qu’avec des enfants à charge, sans perception de pensions alimentaires, elle est titulaire de 1.169 euros de prestations de la caisse d’allocations familiales. N’ayant pas de crédits en cours, elle déclare avoir déposé un dossier de surendettement. Elle a demandé des délais pour apurer sa dette. Enfin, elle a remis au juge des pièces justificatives de ses dires.

Un diagnostic social et financier a été établi et lu à l’audience, duquel il ressort que Madame [M] [V] a trois enfants à charge, âgés de 9 à 13 ans ; que les deux aînés ont perdu leur père en 2013 dans un accident de la circulation ; qu’elle a eu le dernier avec Monsieur [P] [J] ; qu’elle travaille à temps partiel en tant qu’aide à domicile payée par chèques CESU (pour deux heures par semaine), son dernier emploi plus important s’étant achevé en septembre 2023 ; qu’un constat de non-décence concernant le logement loué a été établi le 25 avril 2024, ayant entraîné la suspension du versement de l’APL ; que la situation ainsi sanctionnée a été rétablie, si bien que le versement de cette allocation a pu rependre, avec paiement de l’arriéré précédemment suspendu ; que la somme de 1.825 euros doit en conséquence être déduite de la demande de condamnation formulée dans l’assignation ; que la locataire n’est actuellement pas en mesure de régler sa dette, recherchant activement un autre logement, ainsi qu’un emploi à temps plein. Enfin, le cumul de ses ressources est de 2.281 euros par mois, tandis que le total de ses charges mensuelles est de 1.825 euros, dont 1.700 euros de « crédits/autres dettes ».

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

Par mail du 11 février 2025, l’avocat de la requérante a envoyé au juge la copie du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX.

MOTIFS

La présente décision sera réputée contradictoire (compte tenu de l’absence de comparution de Monsieur [P] [J]), et rendue en premier ressort.

Il est par ailleurs renvoyé aux termes de l’assignation délivrée, pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de la bailleresse.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 10 avril 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation (31 août 2024).

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience (10 février 2025).

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, la jouissance d’un bien locatif sans contrepartie financière (paiement du loyer) ne pouvant être admise, et situation devant trouver une solution dans des délais courts.

Le commandement de payer en date du 10 avril 2024 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai de deux mois (et non de six semaines comme visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les stipulations contractuelles à ce titre prévalant).

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 11 juin 2024, soit le lendemain du dernier jour dudit délai de deux mois.

En conséquence, est ordonnée l’expulsion de Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] des lieux, ainsi que de toute personne de leur chef, cette expulsion devant intervenir à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, étant précisé que la Commune de [Localité 2] pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l’ordre et à un serrurier.

Doit par ailleurs être fixée à la charge de Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuellement stipulés, celui-ci y étant condamné, sous réserve, en ce qui concerne les charges, du respect des règles édictées par l’article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ce à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Enfin, la Commune de [Localité 2] est autorisée à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur les sommes dues

L’article du 835 code de procédure civile édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il est sollicité une condamnation « solidaire » des défendeurs à payer à la Commune de [Localité 2] à payer une somme qui correspond à l’intégralité de la dette locative alléguée à leur encontre, tenant compte des termes de l’ordonnance de référé déjà rendue le 06 janvier 2025, à laquelle est effectivement attachée l’autorité de la chose jugée au provisoire, sauf circonstances nouvelles.

Dès lors, si le décompte tel que présenté montre que la somme de 6.665,55 euros est impayée, il faut en déduire celle de de 5.588,59 euros selon condamnation précédente, soit un solde de 1.076,96 euros.

Il faut cependant encore en déduire la somme de 145,28 euros, correspondant à une redevance d’assainissement et à une redevance modernisation, qui ne correspondent pas au loyer stricto sensu ; soit un solde de 931,68 euros ; à laquelle la requérante demande que soit ajoutée le loyer de janvier 2025, soit un reliquat dû de 1.683,72 euros, somme à laquelle Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] seront condamnés à payer à la Commune [Localité 2] à titre provisionnel, ce solidairement compte tenu de la clause du contrat de bail qui stipule la solidarité entre les preneurs.

Par ailleurs, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil, alors que le juge ne retient expressément pas la date du commandement de payer, du fait du caractère successif des créances recherchées, des paiements intervenus entre temps, et l’assignation pouvant être qualifiée de mise en demeure au sens de l’article 1344 du même code.

Enfin, il est précisé que cette somme correspond aux loyers jusqu’au 10 juin 2024, et aux indemnités d’occupation à compter du 11 juin 2024 jusqu’au loyer de janvier 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent contrat de bail « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

En l’espèce, Madame [M] [V] sollicite des délais, mais il est à constater que le loyer courant n’est pas payé, la somme ponctuelle de 300 euros que celle-ci a versée à la Commune de [Localité 2] n’étant pas suffisante pour considérer qu’il en serait autrement, et alors que les versements mensuels apparaissant sur l’historique du compte produit ne sont constitués que des allocations logement versées par la caisse d’allocations familiales et non par les preneurs eux-mêmes.

Du reste, le diagnostic social et financier montre que Madame [M] [V] n’est pas en capacité financière de rependre de quelconques versements en sus du loyer courant, pour apurer sa dette, outre qu’il apparaît que l’immeuble loué et son prix ne sont pas ou plus en adéquation avec sa situation tant pécuniaire que familiale, son concubin étant incarcéré pour une durée inconnue.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] soient condamnés à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette condamnation étant prononcée in solidum et non solidairement (puisqu’il est rappelé que la solidarité doit être prévue soit par un contrat, soit par la Loi, ce qui n’est pas le cas d’une demande faite au titre des frais irrépétibles).

Succombants, ils seront également condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Il est enfin rappelé que la présente ordonnance de référé est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la Commune de [Localité 2] en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2017, concernant l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 3], sont acquises au 11 juin 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef, cette expulsion devant intervenir à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera signifié conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que la Commune de [Localité 2] pourra en cas de besoin avoir recours aux forces de l’ordre et à un serrurier ;

FIXONS à la charge de Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges contractuellement stipulés, ceux-ci-ci y étant condamnés, et ce à compter du 11 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNONS d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

AUTORISONS la Commune [Localité 2] à faire application en tant que de besoin des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles et des objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme provisionnelle de 1.683,72 euros, correspondant aux loyers jusqu’au 10 juin 2024 et aux indemnités d’occupation à compter du 11 juin 2024 et ce jusqu’au loyer de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [V] et Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTONS la Commune de [Localité 2] de ses demandes plus amples et/ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président