5AA Minute N°

N° RG 24/00679 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPZU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [R]

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y]

né le 01 Mars 1956 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne, assisté de son épouse

DEFENDEURS

Madame [X] [G]

née le 02 Août 1983 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne, assistée de Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [A] [D]

né le 13 Septembre 1979 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2013, [L] [Y] a donné à bail à [X] [G] et [A] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 650 €.

Le 13 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [X] [G] et [A] [D] pour un montant en principal de 4 526,40 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024,[L] [Y] a fait assigner en référé [X] [G] et [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [X] [G] et [A] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [X] [G] et [A] [D] au paiement d’une provision d’un montant de 6 136,40 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges,

— condamner solidairement [X] [G] et [A] [D] au paiement d’une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 13 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2025 à la demande des parties.

Lors de l’audience du 10 janvier 2025, [L] [Y] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que [A] [D] ne s’est pas désolidarisé du bail, de sorte qu’il maintient les demandes formées à son endroit. Il explique que l’arriéré locatif a augmenté, et demande que la demande formée de ce chef soit actualisée selon décompte qu’il était autorisé à produire sous huitaine en cours de délibéré.

Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à raison de 50 euros mensuels, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et explique que ses revenus sont constitués de sa retraite de 950 euros mensuels.

[X] [G], qui est assistée de son conseil, soulève l’exception d’inexécution du bailleur en raison de l’état du logement, dont elle soutient qu’il présente les critères d’un logement indécent. Elle dénonce l’inertie du bailleur à cet endroit, lequel s’abstient de remédier aux désordres en dépit des signalements des locataires.

Elle ajoute que le loyer résiduel est acquitté, de sorte que seule la contribution de la Caisse d’allocations familiales n’est pas perçue par le bailleur, en raison de sa suspension par l’organisme. Elle sollicite son maintien dans les lieux, et propose d’acquitter le loyer résiduel majoré d’une somme de 50 euros pour acquitter l’arriéré.

[A] [D], qui a été cité à étude, n’est ni présent, ni représenté. Le commissaire de justice précise dans son acte que le nom du locataire figure sur la boîte aux lettres ; qu’il est confirmé par un voisin.

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

En cours de délibéré, ainsi qu’il y avait été autorisé, [L] [Y] a justifié du décompte de l’arriéré locatif actualisé, en en assurant le caractère contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la [Localité 7] le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’exception d’inexécution du bailleur

L’article 6-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

[X] [G] excipe du manquement du bailleur à ses propres exécutions, en soutenant que ses demandes se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors que le logement pris à bail présente des désordres évocateurs des critères d’indécence.

Elle verse une attestation de [O] [V], d’une part, et de [U] [C] [H], son “frère de sang”, d’autre part, dépourvue de pièce d’identité s’agissant de celle-ci, qui exposent que le logement nécessite des travaux d’isolation, de remise aux normes électriques, et qu’il présente des moisissures par endroit. Des clichés non datés et non contextualisés montrent une vitre avec de la condensation ; une prise électrique et un coin de plafond marqués par des moisissures ; un interrupteur compris entre deux linteaux de portes, outre un cliché “extérieur” non exploitable.

Le bailleur produit pour sa part 23 factures établies par divers artisans (notamment plomberie, chauffage, ramonage, éléctricité générale, peinture, papiers peints, revêtements de sols et murs, peinture et réparation extérieure de la toiture, fourniture et pose de laine de verre, intervention en plomberie sanitaire, nettoyage, pose de carrelage, installation d’une VMC, changement de joints de fenêtres, remplacement du groupe de sécurité du chauffe eau, reprise de canalisations d’assainissement, menues réparations des sanitaires, modifications électriques, entretien du chauffe eau, remplacement de la robinetterie de l’évier, puis de la bonde et du siphon, pose et raccordement d’un radiateur, remplacement du mitigeur du lavabo, remplacement de la baignoire, reprises du réseau électrique, pose d’un portail et d’un portillon, …) entre 2013 et 2022.

Au total, ces éléments ne démontrent pas l’indécence dont il est excipé, de sorte que l’action exercée par le bailleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 14 août 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 8 294,40 euros au 10 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2024.

S’agissant de [A] [D], ainis qu’il a précédemment été exposé, celui-ci a été régulièrement assigné, de sorte que c’est en vain que [X] [G] excipe qu’il n’a pas été touché à son adresse effective.

[X] [G] verse aux débats un jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de POITIERS en date du 23 juin 2023, date à laquelle le défendeur est domicilié au [Adresse 1].

Pour autant, outre que [X] [G] ne justifie d’aucun pouvoir pour représenter [A] [D] lors du présent litige, la circonstance, qui se déduirait de cette pièce, que le défendeur ait quitté le logement pris à bail, ne saurait dispenser [A] [D] de ses obligations contractuelles, sauf à ce qu’il justifie s’en être délié, ce qu’il ne fait pas.

Plus précisément, il n’est nullement justifié ni de la date ni des circonstances du départ éventuel du locataire du logement donné à bail ; il n’est pas plus justifié de ce que [A] [D] ait résilié le bail à son égard, ce que le bailleur soutient d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’en sa qualité de co-contractant, [A] [D] sera solidairement tenu au paiement de la dette constituée à raison de l’arriéré locatif.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient dès lors de condamner solidairement [X] [G] et [A] [D] à verser au bailleur une provision de 8 294,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans la mesure où le bailleur a indiqué à l’audience accepter des paiements échelonnés il sera fait droit à cette demande dans les conditions qui seront précisées au dispositif, ces délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [X] [G] et [A] [D] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [L] [Y] ;

DISONS que l’action de [L] [Y] ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATONS à la date du 14 août 2024 la résiliation du bail conclu entre [L] [Y] d’une part, et [X] [G] et [A] [D], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par [X] [G] et [A] [D] à [L] [Y] à une somme égale au montant du loyer mensuel (650 €) révisable suivant les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS solidairement [X] [G] et [A] [D] à payer à [L] [Y] une provision de 8 294,40 euros, à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 janvier 2025, incluant l’indemnité de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [X] [G] et [A] [D] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [X] [G] et [A] [D] à s’acquitter solidairement de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 50 € (cinquante euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [X] [G] et [A] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par [X] [G] et [A] [D] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

[X] [G] et [A] [D] seront solidairement tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [X] [G] et [A] [D] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS