5AA Minute N°

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GS3L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [Z]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] – O.P.H. DE LA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [O] [W], assistant contentieux, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [L], [H] [C]

né le 23 Décembre 1978 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a donné à bail à [L] [H] [C] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 376,08 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables d’une montant de 173,46 €.

Le 14 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [L] [H] [C] pour un montant en principal de 3 175,22 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a fait assigner en référé [L] [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [L] [H] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [L] [N] au paiement d’une provision d’un montant de

4 281,60€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, outre aux dépens.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 485,72 €, et précise qu’il a été procédé à une reprise du loyer courant depuis plusieurs mois, et qu’un apurement de la dette à raison de 50 euros mensuels apparaît réaliste.

[L] [H] [C] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il explique percevoir un salaire de 1 600 euros en tant qu’agent de sécurité, outre 400 euros mensuels au titre d’un second emploi, qu’il occupe depuis quelques mois. Il indique qu’en raison de la suspension de sa prime d’activité, ses charges excèdent ses revenus. Il explique qu’il a 3 enfants en France, de 24, 18 et 10 ans, et qu’il est père de 4 enfants nés en 2008, 2009 et 2023 et vivant en COTE D’IVOIRE. Il vit avec deux de ses enfants, qui travaillent, et acquitte une contribution à l’entretien et à l’éducation du troisième à hauteur de 114 euros, ce montant étant appelé à être diminué à 84 euros. Il verse de manière spontanée 300 euros mensuels pour contribuer à l’entretien et à l’éducation de ses enfants en COTE D’IVOIRE. Il acquitte par ailleurs des mensualités de 335 euros au titre d’un crédit à la consommation, dont il reste 30 000 euros de capital, outre un prêt CETELEM.

La décision, qui sera contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la [Localité 7] le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 janvier 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, et en dépit des déclarations à l’audience, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 485,72 € au 12 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [L] [H] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 3 485,72 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire perçoit un salaire mensuel de 1 603,32 euros, la prime d’activité perçue en sus de ces revenus s’élevant alors à 384,08 euros.

Ses charges courantes sont importantes puisqu’il acquitte, outre les charges classiques, des frais téléphoniques mensuels de 93 euros, de transport de 130 euros, outre deux mensualités de crédit, de 479 et de 60 euros, et une retenue CAF de 131,62 euros.

Le locataire, en instance de divorce, acquitte par ailleurs une contribution à l’entretien et à l’éducation de sa fille, à hauteur de 114 euros.

Son endettement est lié pour partie à la souscription du crédit à la consommation aux fins de créer une structure commerciale en COTE D’IVOIRE pour soutenir sa famille. Il bénéficie pour sa part d’aides alimentaires pour faire face à ses besoins de vie courante ; son fils de 24 ans, qui a obtenu un CDI, étant appelé à contribuer aux charges.

Il est constant qu’il a été procédé à la reprise du loyer courant. Par ailleurs, le locataire, qui souhaite conserver le logement, sollicite des délais de paiement et manifeste la mise en oeuvre de démarches aux fins de rendre ce projet soutenable.

Il convient dès lors de fixer des modalités d’apurement de la dette locative, suspensives des effets de la clause résolutoire, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [L] [H] [C] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] ;

CONSTATONS à la date du 15 janvier 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] et [L] [H] [C] , portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par [L] [H] [C] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] à une somme égale au montant du loyer mensuel (418,12 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (305,44 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [L] [H] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 3 485,72 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 12 mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à [L] [H] [C] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [L] [H] [C] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 50 € puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par [L] [H] [C] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,[L] [H] [C] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS [L] [H] [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS