TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Décembre 2025

N° RG 24/01702 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZAMM

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

[F] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic :

Cabinet Gérard SAFAR

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051

DEFENDERESSE

Madame [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [F] [U] est propriétaire des lots n°238 et 259 au sein dudit immeuble.

Par jugement en date du 14 novembre 2022, Madame [F] [U] a été condamnée par le tribunal judiciaire de Nanterre à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] la somme de 10.940,54 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 avril 2021, ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Se plaignant de la carence persistante de Madame [F] [U] dans le règlement des charges dont elle est redevable depuis le 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SAS CABINET GERARD SAFAR l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 février 2024, aux fins de la voir condamner au paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrements impayés, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Madame [F] [U], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 1er décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DE PARTIES

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 10.021,46 € en principal et frais, comptes arrêtés au 21 novembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;Condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner Madame [F] [U] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;Condamner Madame [F] [U] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ensemble des comptes a été régulièrement voté ou approuvé lors des assemblées générales des copropriétaires et que Madame [F] [U] est parfaitement informée de la situation du fait des appels de fonds trimestriels dont elle est destinataire.

A l’appui de sa demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement, le demandeur fait valoir au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Au soutien de sa demande de condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a subi un préjudice en raison de la résistance abusive de Madame [F] [U] à régler ses charges à leur échéance contraignant ainsi les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et à engager une procédure

judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

un extrait de matrice cadastrale,un extrait du compte de Madame [F] [U] pour la période du 1er juin 2021 au 02 novembre 2023, faisant apparaître un solde débiteur d’un montant de 9.571,46 eurosles appels de fonds adressés à la défenderesse, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, accompagnées de leurs attestations de non recours, en date des 21 janvier 2021, 4 avril 2022, 16 juin 2022, 26 septembre 2023une facture du syndic relative à la transmission du dossier à un avocat,le contrat de syndic

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.571,46 euros au titre des charges arrêtées au 21 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [F] [U] est propriétaire des lots n°238 et [Cadastre 5] de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 janvier 2021,

16 juin 2022 et 26 septembre 2023 qui ont respectivement approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur l’exercice 2023, ainsi que les procès-verbaux de l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2022 ayant voté des travaux d’étaiement et de l’assemblée

générale spéciale du 26 septembre 2023 ayant voté des travaux d’ascenseur.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 9.571,46 euros.

En conséquence, Madame [F] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.571,46 euros au titre des charges dues pour la période arrêtée au 21 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 450 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 pour cette somme.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais à hauteur de 450 euros en ce qu’ils correspondent à ses honoraires pour la transmission du dossier à l’avocat.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En outre, par jugement en date du 14 novembre 2022, Madame [F] [U] a été condamnée à régler la somme de 10 940,54 euros au titre des charges arrêtées au 06 avril 2021. Or, malgré cette récente condamnation, Madame [F] [U] a persisté dans son comportement en accumulant des arriérés ayant contraint le syndicat des copropriétaires à l’assigner une nouvelle fois, le 21 février 2024, en paiement de la somme de 10.021,46 euros

au titre des charges impayées au 21 novembre 2023.

Le comportement de Madame [F] [U] qui, malgré une première condamnation, a toutefois persisté depuis lors à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence,

Madame [F] [U] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros.

En conséquence, il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame [F] [U] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCP DPG Avocats, qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [F] [U] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CABINET GERARD SAFAR :

— la somme de 9.571,46 euros au titre des charges dues pour la période arrêtée au 21 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024,

— la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [U] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

CONDAMNE Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CABINET GERARD SAFAR, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE