MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00283 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e LE LAIN

— M^e CLERC

Copie exécutoire à :

— M^e LE LAIN

S.C.I. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocate au barreau de POITIERS substituée par M^e Méghane SACHON avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MJD2

dont le siège social est [Adresse 7] prise en son établissement secondaire sise le Centre Commercial “[Adresse 6] [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Christelle BRAULT avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 12 Novembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date au du 31 janvier 2024, la SCI [Adresse 4], a donné à bail à la SARL MJD2 un local à usage exclusif de réserves, situé au Centre Commercial « LES CORDELIERS » situé [Adresse 2].

Les parties ont régularisé un protocole transactionnel aux termes duquel la SARL MJD2 reconnaissait être débitrice au 31 décembre 2023 d’un arriéré locatif de 44 389,68 euros. En outre, elle s’engageait à rembourser cette somme au bailleur, en sus du paiement du loyer et des charges courants, en neuf mensualités égales d’un montant de 4 932,19 euros TTC le 15 de chaque mois et la première fois le 15 janvier 2024.

Suivant exploit en date du 13 mai 2025, la SCI [Adresse 4] a notifié à la SARL MJD2 un commandement de payer la somme de 77 679,48 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 aout 2025, la SCI [Adresse 4] a assigné la SARL MJD2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 octobre 2025, la SCI [Adresse 4] sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et que soit ordonnée l’expulsion de la SARL MJD2 tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. En outre, elle sollicite la condamnation de la SARL MJD2 à lui verser par provision la somme de 131.719,80 euros au titre du montant du loyer, charges et indemnités d’occupation dus, comptes arrêtés au 31 octobre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus, du 1er novembre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Enfin, elle sollicite la condamnation de la SARL MJD2 à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir les articles 835 du Code de procédure civile et L 145-41 du Code de commerce et soutient qu’il n’existe pas de contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire et la créance de loyer. Elle fait valoir que le défaut de paiement un mois après la signification du commandement de payer de toute somme due par la SARL MJD2 à la SCI [Adresse 4] est de nature à entraîner la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties. Elle précise que la somme totale s’élève à 131.719,80 euros (44.389,68€ + 25.345,43€ + 1.035,58€ + 14.730,30€ + 15.802,63€ + 15.208,09€ + 15.208,09€). Elle ajoute que la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire est retenue dans les seuls cas d’une volonté de fraude de la part du bailleur. Quant aux délais de paiement sollicité en défense, elle fait valoir d’une part que la SARL MJD2 ne peut prétendre être une débitrice malheureuse et de bonne foi, d’autre part que des délais de paiement seraient parfaitement inefficaces pour permettre à la SCI [Adresse 4] de recouvrer les créances impayées.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la SARL MJD 2 sollicite un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes au paiement desquelles elle pourrait être condamnée, au besoin rétroactivement, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir. De plus, elle sollicite que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant l’échéancier de paiement, que la clause résolutoire ne joue pas dans le cas où elle s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par le jugement à intervenir, et que la clause de déchéance du terme ne joue qu’après mise en demeure par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception. En outre, elle sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 4] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle oppose des contestations sérieuses liées à la délivrance selon elle de mauvaise foi du commandement et aux sommes non exigibles ou non justifiées, qui font l’objet d’une procédure engagée au fond. Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié de mauvaise foi ne peut produire aucun effet juridique. Elle fait valoir que la SCI ESPACE CORDELIERS s’était montrée prête à renégocier la dette, à consentir un abandon de créance et à diminuer le loyer, moyennant une renégociation de l’échéancier, mais qu’elle a brutalement interrompu les négociations en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire contraire à ses engagements antérieurs. De plus, elle fait valoir que le décompte vise des sommes erronées et non justifiées. Sur la demande de délais de paiement, elle fait valoir sa bonne foi et sa tentative de renégocier l’échéancier consenti malgré les difficultés d’exploitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Un commandement de payer la somme de 77 679,48 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail du 31 janvier 2024 a été signifié au locataire le 13 mai 2025.

Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification.

La SARL MJD2 oppose la délivrance de mauvaise foi du commandement. Elle fait valoir que la SCI [Adresse 4] a brutalement interrompu les négociations en délivrant un commandement visant la clause résolutoire contraire à ses engagements antérieurs.

Toutefois, et d’une part, elle ne rapporte pas la preuve de l’exécution de son engagement précédent, à savoir, suivant le protocole transactionnel du 31 janvier 2024, rembourser 44 389,68 euros au bailleur, comptes arrêtés au 31 décembre 2023, en sus du paiement du loyer et des charges courants, en neuf mensualités égales d’un montant de 4 932,19 euros TTC le 15 de chaque mois et la première fois le 15 janvier 2024. Le bailleur énonce ainsi dans le commandement de payer délivré le 13 mai 2025 qu’il y a un nouvel arriéré pour 2024 de 2.266,31 €. Or le défaut de paiement d’une échéance ou des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire.

D’autre part, la SARL MJD2 ne produit aux débats qu’un projet de protocole d’accord dit n° 2 sans aucun élément complémentaire établissant, comme elle l’affirme dans ses conclusions, que le bailleur et elle se sont rapprochés pour prévoir la diminution du loyer et un abandon de créance, cela, avant la délivrance du dernier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Dès lors, il n’est pas prouvé la mauvaise foi du bailleur au titre de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a donc lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 13 juin 2025.

La SARL MJD2 est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La somme de 131.719,80 euros est réclamée comme constituant les loyers et charges impayés au 27 aout 2025. La SCI [Adresse 4] verse aux débats le protocole transactionnel, un relevé de compte et des factures conformes à cette demande (pièces n° 2, 4, 5, 6, 7 et 8).

Cependant le bail est résilié depuis le 13 juin 2025 et il ne peut plus être exigé de loyers et charges postérieurement à cette date, les sommes éventuellement dues relevant d’indemnités d’occupation, d’ailleurs sollicitées par ailleurs.

Dès lors, la SARL MJD2 sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 77 679,48 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer.

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 14 juin 2025 la SARL MJD2 est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 14 967,90 euros, correspondant au montant du loyer et charges. Elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SARL MJD 2 succombe à l’instance. Elle supportera les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.»

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 4] les frais exposés et non compris dans les dépens. La SARL MJD2 sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la SCI [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation du bail commercial au 13 juin 2025.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la SARL MJD2 des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamnons la SARL MJD2 à payer à la SCI [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 77 679,48 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer.

Condamnons la SARL MJD2 à payer à la SCI [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 14 967,90 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Condamnons la SARL MJD2 à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SARL MJD2 aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 10 décembre 2025 par Monsieur Stéphane WINTER, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président