5AE Minute N°

N° RG 25/00478 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZGL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [K] [M]

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [N]

né le 24 Juin 1945 à [Localité 6],

et

Madame [U] [N] NEE [F]

née le 03 Mai 1947 à [Localité 8],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [B], [D], [H] [A]

née le 26 Août 1988 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z], [V], [J] [O]

né le 10 Janvier 1981 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2023, [Y] [N] et [U] [N] née [F] ont donné à bail à [B] [A] et à [Z] [O] une maison d’habitation sise [Adresse 4], moyennant un loyer de 975 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Par actes des 21 août 2025, [Y] [N] et [U] [N] née [F] ont assigné [B] [A] et [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Ils demandent de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ; Y faisant droit,

Condamner solidairement [B] [A] et [Z] [O] à régler, au titre de l’impayé locatif, la somme de 5 789 euros ; Les condamner solidairement à régler, au titre des réparations locatives, la somme de 5 807 euros ; Les condamner solidairement à régler la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, soit 277,68 euros ; Les condamner solidairement à régler le coût du commandement de payer du 22 août 2024, soit 78,18 euros ; Les condamner solidairement à régler le coût de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation des lieux du 4 septembre 2024, soit 145,26 euros ; Les condamner solidairement à régler la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 12 septembre 2025, [Y] [N] et [U] [N] née [F], représentés par leur Conseil, reprennent les demandes exposées dans l’assignation, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

[B] [A], dont l’assignation a fait l’objet d’un procès-verbal établi selon les modalités des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile ; et [Z] [O], qui a été cité à étude, ne sont ni présents, ni représentés.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

SUR QUOI

I – Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail en date du 23 avril 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 août 2024, portant sur un principal de 2 120 euros, que [Y] [N] et [U] [N] née [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par ailleurs, [Z] [O] a déclaré devoir à [Y] [N] la somme de 4 140 euros au titre de loyers impayés dans le cadre de sa situation de surendettement, cette somme apparaissant en premier lieu dans les mesures imposées dont mise en application à compter du 7 mai 2025.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement [B] [A] et [Z] [O] à payer à [Y] [N] et à [U] [N] née [F] la somme de 5 789 euros actualisée au 19 novembre 2024, échéance du mois de novembre incluse au prorata, au titre de l’arriéré locatif.

II – Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, [Y] [N] et [U] [N] née [F] doivent, pour obtenir le paiement des frais de réparations locatives imputables à leurs anciens locataires, rapporter la preuve des dégradations dont ils soutiennent qu’ils seraient responsables.

A ce titre, l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les locataires ont signé un état des lieux d’entrée le 23 avril 2023.

Ils ont été convoqués à un état des lieux de sortie par courriers recommandés avec accusés de réception établis par commissaire de justice, en date du 5 novembre 2024 ; un procès-verbal de constat ayant été établi par Maître [S] [R], commissaire de justice, en présence de [Z] [O], assisté de sa mère, en date du 19 novembre 2024.

Il en résulte les éléments suivants :

Etat des lieux d’entrée

Etat des lieux de sortie

Cuisine

Bon état général

Une fenêtre PVC très sale, avec des volets roulants très sales, la poignée est abîmée ;

Un îlot central dont le dessus est très sale ; 2 casseroliers non nettoyés ; 1 grand tiroir pour ranger les couverts qui n’est pas nettoyé ; une huche à pain qui n’est pas propre ; un four Electrolux qui est très sale, avec en dessous deux tiroirs qui sont également très sales ; un micro-ondes très sale ; une plaque de cuisson 3 feux électrique sale ; sous la plaque, 3 tiroirs très sales ; un plan de travail sale ; un lave-vaisselle de marque Bosch dont l’intérieur est propre, mais le rebord est sale ; un évier deux bacs non nettoyé ;

Dans le haut de la cuisine, 2 placards vitrés très sales ; 4 spots qui fonctionnent ;

Un grand placard store qui se relève : à l’intérieur, 3 étagères en verre très sales ;

Sous l’évier, un placard deux portes dont l’intérieur est très sale ;

Les murs de la cuisine sont sales ; la bouche VMC n’est pas nettoyée ; au plafond, un luminaire n’est pas nettoyé ;

Les plinthes de la cuisine sont sales.

Séjour / Pièce principale

Bon état général

Carrelage au sol en état correct, mais non nettoyé : il est très sale ;

Murs en état d’usage, avec des traces sur la peinture ;

Porte vitrée très sale, les rainures de la porte sont très sales, les volets roulants fonctionnent mais ne sont pas propres ;

Une prise internet en mauvais état, avec un boitier électrique en mauvais état ;

Un poêle à bois non ramoné, dont la vitre est très très sale : le joint autour se décolle, la plaque du fond est cassée ;

Une fenêtre coulissante très sale, les volets roulants fonctionnent mais ne sont pas propres ; les interrupteurs électriques sont sales ;

Le plafond est dans un état correct, avec 8 spots et un luminaire de 4 spots.

Couloir

Bon état

Une porte d’accès avec 4 verres non nettoyés ; la porte ferme difficilement ;

Le luminaire du plafond est dans un état correct ; présence d’un thermostat ;

Le linoléum au sol n’est pas nettoyé ;

Murs et plafond en état d’usage, comme le placard avec les deux étagères au fond du couloir.

Salle de bain + WC 2

Bon état,

à l’exception du mauvais état du plafond, qui présente des tâches d’humidité

Le linoléum au sol n’est pas nettoyé ;

Une fenêtre dont les carreaux ne sont pas nettoyés, la rainure de la fenêtre est très sale ;

Meuble deux vasques en bon état, comme la robinetterie, 4 tiroirs dessous en état d’usage : la grande glace au-dessus du meuble n’est pas nettoyée ;

Un spot trois branches non nettoyé ; douche non nettoyée, paroi vitrée non nettoyée ;

Un grand meuble deux portes avec 4 étagères en verre dans un état correct ;

La bouche VMC est sale ; la prise électrique également ; l’interrupteur électrique est sale, et se décroche ;

Le carrelage mural, la tapisserie sont dans un état correct ; présence d’un miroir derrière la porte.

WC

Bon état

Le carrelage au sol, en état d’usage, n’est pas nettoyé ;

Le carrelage mural est dans un état correct, il est présent jusqu’à mi-hauteur : au-dessus, la peinture est en état d’usage ;

Les WC sont sales et non nettoyés ; ils ne fonctionnent pas.

Chambre n°1

(située à côté des WC)

Bon état

Le parquet bois est en état d’usage, sauf quelques traces de peinture sur la gauche ;

La tapisserie du mur de droite est jaunie dans le bas ; la peinture est abîmée dans le bas du mur ;

La fenêtre n’est pas nettoyée ;

Le placard à 2 portes et 6 étagères est en bon état ;

Une fenêtre est très sale, les carreaux ne sont pas nettoyés ;

Les volets électriques fonctionnent mais ne sont pas propres ; l’interrupteur est sale.

Chambre n°2

(face à la chambre n°1)

Bon état

La porte d’entrée est en mauvais état ;

Le parquet au sol est en bon état ;

Les carreaux de la porte fenêtre ne sont pas nettoyés ;

Les meubles en bois, peints en rose avec tiroirs, sont en état d’usage.

Chambre n°3

Bon état

Le parquet en bois présente des traces de peinture ;

La peinture murale est sale à mi-hauteur ;

Les carreaux de la porte-fenêtre ne sont pas nettoyés ; elle est sale ; les volets roulants fonctionnent mais ne sont pas propres.

Sous-sol

Bon état

La porte qui permet d’y accéder, à partir de la cuisine, comporte 4 carreaux, non nettoyés ; cette porte coulisse très très difficilement ; elle est très sale.

Cage d’escalier

Pas d’éléments

Le revêtement coco est en état d’usage ; le luminaire fonctionne ; les murs sont en état d’usage.

Chambre du sous-sol

Bon état,

A l’exclusion de quelques trous

Le linoléum au sol n’est pas nettoyé, il est très sale vers le fond ;

La fenêtre est très sale ;

La peinture murale est en état d’usage.

Chaufferie

Bon état

Le sol en ciment est en état d’usage, avec des traces ; la partie carrelée est en état d’usage ;

Présence d’une pompe à chaleur ;

Une vitre non nettoyée.

Couloir du sous-sol

Bon état

Sol cimenté en état d’usage.

Une grande penderie avec rideaux, en état d’usage.

Effondrement d’une partie du plafond : un grand trou est visible.

Salle de bains sous-sol + WC 1

Bon état

Le radiateur sèche-serviettes est tombé ;

Le carrelage, en bon état, n’est pas nettoyé ;

Les WC fonctionnent, mais ne sont pas propres.

Le lavabo est en bon état : il n’a pas été nettoyé, les deux portes en dessous sont sales ; le meuble avec glace 2 portes au-dessus du lavabo est en état d’usage ;

La douche n’est pas nettoyée ; ni la paroi ni le rideau de douche n’ont été nettoyés ; traces de calcaire sur l’ensemble.

Buanderie

Bon état

Le carrelage au sol est en bon état, mais non nettoyé ;

Les murs sont sales ; la porte d’accès est sale ;

Les carreaux des deux fenêtres sont sales ; l’armoire avec 5 étagères est sale ; la bouche d’aération n’est pas nettoyée.

Salon du sous-sol

Bon état

Le carrelage au sol est en bon état, mais non nettoyé ;

La peinture est en état d’usage ;

La grande fenêtre à 4 battants en aluminium fonctionne, avec des stores ; la porte qui donne dans un grand placard est en état correct.

Cuisine sous-sol

Bon état,

Pourvue d’une gazinière, et d’une hotte électrique

La porte vitrée coulissante qui la sépare du salon fonctionne difficilement (voir supra) ;

Traces de peinture vers le mur du fond, au sol ;

Plan de travail en état correct ;

Un évier un bac non nettoyé ; 4 portes de placards et deux tiroirs non nettoyés ;

La hotte aspirante fonctionne, mais elle est sale ;

Présence d’une cuisinière 4 feux gaz ;

La porte de cuisine n’a pas de poignée.

Jardin

Pas d’éléments

La terrasse devant la maison n’a pas été nettoyée ; elle est abîmée dans l’angle ; un salon de jardin a été laissé ;

Les haies ne sont pas taillées ; des ronces montent jusqu’à la gouttière ;

Absence d’entretien de l’allée de la maison ;

La terrasse en bois à l’arrière de la maison n’est pas nettoyée.

Sur quoi, [Y] [N] et [U] [N] née [F] démontrent l’existence des dégradations locatives dont ils demandent réparation solidaire à [Z] [O] et à [B] [A].

Déduction faite d’un coefficient de vétusté de 25%, applicable aux travaux de réfection des murs, [Z] [O] et [B] [A] seront solidairement condamnés à payer à [Y] [N] et [U] [N] née [F] la somme de 1 008 euros, correspondant au coût de la remise en état du jardin ; la somme de 1 285 euros, correspondant au coût du nettoyage du logement ; et à la somme de 3 514 euros, correspondant au coût de la reprise des murs, après application de la décote précitée.

En conséquence, [Z] [O] et [B] [A] seront solidairement condamnés à payer à [Y] [N] et [U] [N] née [F] la somme de 5 807 euros au titre des dégradations locatives.

III – Sur les demandes accessoires

[Z] [O] et [B] [A], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment la moitié des frais d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie, soit la somme de 277,68 euros, le coût du commandement de payer du 22 août 2024, soit la somme de 78,18 euros, et celui de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, soit la somme de 145,26 euros, sous cette observation que celle-ci précède la convocation aux fins d’établissement de l’état des lieux de sortie.

En outre, il serait inéquitable que [Y] [N] et [U] [N] née [F] supportent la charge des frais qu’ils ont engagés pour être rétablis dans leurs droits. [Z] [O] et [B] [A] seront donc condamnés in solidum à leur verser une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [Z] [O] et [B] [A] à payer à [Y] [N] et [U] [N] née [F] la somme de 5 789 euros, arrêtée au 19 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 au prorata incluse, au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement [Z] [O] et [B] [A] à verser à [Y] [N] et [U] [N] née [F] la somme de 5 807 euros en réparation des dégradations locatives commises dans le logement ;

CONDAMNE in solidum [Z] [O] et [B] [A] à verser à [Y] [N] et [U] [N] née [F] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Z] [O] et [B] [A] aux dépens, incluant notamment la moitié des frais d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie, soit la somme de 277,68 euros, le coût du commandement de payer du 22 août 2024, soit la somme de 78,18 euros, et celui de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, soit la somme de 145,26 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE