COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [K], [C] [L] c/ [R] [B], [J] [A] épouse [B], [P], [U], [H] [M] épouse [Z], S.A.R.L. ORDIMMO

MINUTE N°

Du 07 Novembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 22/01146 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCGG

Grosse délivrée à

M^e Marc CONCAS

expédition délivrée à

M^e Anne-Claire AUNE

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Philippe KLEIN

le 7 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

sept Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faiant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Novembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne-claire AUNE-BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [C] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne-claire AUNE-BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [A] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [P], [U], [H] [M] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. ORDIMMO

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*****

Vu les exploits d’huissier du 7 et 8 mars 2022 par lesquels monsieur [X] [K] et madame [C] [L] ont fait assigner monsieur [R] [B] et madame [J] [A] de son nom d’épouse [B] (ci-après « madame [J] [B] »), madame [P] [Z] et la SARL ORDIMMO devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’indemnisation de leurs préjudices ;

Vu les conclusions, notifiées par RPVA le 27 juin 2023, de monsieur [X] [K] et madame [C] [L] qui sollicitent du Tribunal de voir :

Vu les articles 1984, 1991, 1192, 1112-1, 1137, 1240 et 1178 du Code Civil ;

Vu les pièces versées au débat ;

Vu le rapport d’expertise de l’Expert [T] du 10 février 2022 ;

Vu le rapport d’expertise de CAPAN & [Y] du 28 février 2022 ;

Vu l’ordonnance rendue par le Tribunal Judiciaire de NICE le 14 février 2022 ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [B], Madame [J] [A] épouse [B], la Société ORDIMMO et Madame [P] [M] épouse [Z] à leur payer la somme de 295 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ce dol en raison de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter dans des conditions plus favorables et justes ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [B], Madame [J] [A] épouse [B], la Société ORDIMMO et Madame [P] [M] épouse [Z] à leur payer la somme de 18 100 Euros correspondante aux droits d’enregistrement et frais de notaire injustement perçus dont l’économie aurait pu être réalisée ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [B], Madame [J] [A] épouse [B], la Société ORDIMMO et Madame [P] [M] épouse [Z] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER in solidum la SARL ORDIMMO et Madame [P] [M] épouse [Z] à leur payer la somme de 40 000 euros correspondant au préjudice matériel qu’ils ont subi du fait de leur commission indûment perçue au regard de leurs manquement à leur devoir de conseil ;

— ORDONNER la conversion de la saisie attribution pratiquée à titre conservatoire en saisie définitive;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [B], Madame [J] [A] épouse [B], la Société ORDIMMO et Madame [P] [M] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût des rapports d’expertise et PV de constat d’huissier outre la somme de 8000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [R] [B] et madame [J] [B], notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, qui sollicitent de voir :

Vu les articles 1112-1, 1137, 1178, 1240 et 1984 et suivants du code civil

Vu les pièces versées aux débats

AU PRINCIPAL

— Débouter Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] de l’intégralité de leurs prétentions.

RECONVENTIONNELLEMENT

— En réparation de leur préjudice découlant de la saisie conservatoire de créance pratiquée sur leur compte bancaire et du caractère abusif de la présente procédure, condamner Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] au paiement de la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

SUBSIDIAIREMENT

— Condamner Madame [P] [Z] et la SARL ORDIMMO à les relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre au bénéfice de Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] ;

Vu les dernières conclusions de madame [P] [Z], notifiées par RPVA le 16 février 2023, qui sollicite de voir :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal :

— JUGER que Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] manquent radicalement à rapporter la preuve d’un quelconque manquement à son encontre ;

— Les DEBOUTER, en conséquence, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre comme étant mal fondées.

A titre subsidiaire :

— JUGER que Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] manquent également à rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable ;

— Les DEBOUTER, de plus fort, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre comme étant mal fondées.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions de la SARL ORDIMMO, signifiées le 10 février 2023, qui sollicite de voir :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal :

— JUGER que Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque manquement à son encontre.

— Les DEBOUTER, en conséquence, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre comme étant mal fondées.

A titre subsidiaire :

— JUGER que Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] manquent à rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable ;

— Les DEBOUTER, de plus fort, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre comme étant mal fondées.

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [X] [K] et Madame [C] [L] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 9 novembre 2023 fixant la clôture différée au 14 février 2024.

MOTIFS

Suivant acte authentique reçu le 23 décembre 2021 par devant Maître [F] [V], notaire à [Localité 1], monsieur [R] [B] et madame [J] [B] ont vendu à monsieur [X] [K] et madame [C] [L] une maison individuelle à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 1] cadastrée [Cadastre 5] EW, au prix de 780 000 euros, en ce compris les honoraires de négociations versés par le vendeur à l’agence ORPI et à l’agence CAPIFRANCE.

Pour réaliser cette vente, les consorts [B] ont conclu un mandat de vente exclusif avec l’agence CAPIFRANCE exécuté par madame [P] [Z].

Monsieur [X] [K] et madame [C] [L] ont mandaté la SARL ORDIMMO.

Précédemment, en date du 4 avril 2019, un permis de construire avait été délivré à la société Kaufman and Broad Côté d’Azur par la Mairie de [Localité 1] portant sur un projet immobilier d’un immeuble de quatre étages sur la parcelle mitoyenne, sise [Adresse 9] cadastrée EW [Cadastre 6], transféré à la SARL ADAMIA le 5 janvier 2022.

Monsieur [X] [K] et madame [C] [L] déclarent ne pas avoir été informés de l’existence de ce permis de construire avant l’achat de leur maison, indiquant qu’ils en ont eu connaissance par une voisine, madame [E].

Ils demandent la réparation de leur préjudice découlant de la perte de chance de ne pas avoir pu contracter dans des conditions plus favorables et justes.

Monsieur [X] [K] et madame [C] [L] rappellent le devoir général d’information d’ordre public qui découle de l’article 1112-1 du Code civil, s’appliquant durant la période pré-contractuelle.

Ils arguent que les époux [B] ont intentionnellement caché l’information, déterminante à leurs yeux, de l’existence d’un permis de construire pour un immeuble collectif au [Adresse 9], qu’ils étaient au courant de l’existence de ce permis l’ayant attaqué devant le tribunal administratif le 13 novembre 2019, recours rejeté par le tribunal administratif de NICE le 9 janvier 2020, qu’ils ont formé une requête pour excès de pouvoir, rejetée par le tribunal administratif de NICE le 13 novembre 2019.

Ils déplorent que ni les vendeurs ni les agents immobiliers ne leur aient donné cette information.

Ils affirment qu’ils n’auraient jamais acquis ce bien immobilier au prix de 780 000 euros s’ils avaient eu cette information, et qu’il n’était pas possible pour les époux [B] d’ignorer l’importance de cette information pour des futurs acheteurs.

Ils invoquent un dol caractérisé, ouvrant droit à l’engagement de la responsabilité des vendeurs.

Ils invoquent le manquement au devoir d’information précontractuelle des agents immobiliers, au motif qu’ils n’ont pas procédé aux vérifications qui relevaient de leur devoir.

Ils soutiennent que madame [Z], qui réside à proximité du bien vendu, ne pouvait ignorer la teneur du projet.

Ils rejettent le moyen de l’ensemble des défendeurs selon lequel ils auraient reçu un rapport d’estimation du bien dans lequel l’information de construction de l’immeuble litigieux était donnée, soutiennent qu’ils ne l’ont reçu à aucun stade de la négociation, ajoutant que ce rapport n’est pas annexé à l’acte de vente, ce qui est confirmé par le notaire.

Ils expliquent que la baisse du prix de vente qui leur est opposée, est due à une modification des dimensions cadastrales de la propriété, la parcelle [Cadastre 7] n’appartenant finalement pas à la propriété vendue.

Ils réfutent avoir eu l’information du permis de construire litigieux par les deux panneaux disposés, l’un à l’entrée de la [Adresse 9] et l’autre [Adresse 11], qui n’a été posé qu’après la vente.

Ils ajoutent qu’ils n’entrent pas dans la propriété par un des endroits où se situent les panneaux en question, ajoutant qu’ils ne désignent pas l’adresse du projet immobilier.

Ils rappellent que le permis de construit est valide jusqu’au 10 janvier 2025, et soutiennent que leur préjudice est actuel.

Concernant l’indemnisation de leur préjudice, ils invoquent deux constats d’huissier, qui ont estimé la perte de la valeur de la maison à 30 % pour l’un et à 35 % pour l’autre.

Ils sollicitent l’indemnisation de leur perte de chance de ne pas avoir pu contracter dans des conditions plus favorables et justes, et l’indemnisation de leur préjudice moral.

Ils demandent enfin la condamnation in solidum de madame [P] [Z] et de la SARL ORDIMMO au paiement de la somme de 40 000 euros au titre du préjudice matériel, consistant en la commission que les deux agents immobiliers ont indûment perçue au regard de leur manquement à leur devoir de conseil et ls demandent la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur payer la somme de 18 100 euros correspondant aux droits d’enregistrement et frais de notaire injustement perçus dont l’économie aurait pu être réalisée si le prix de vente avait été inférieur.

En réponse, monsieur [R] [B] et madame [J] [B] concluent au débouté de l’ensemble des demandes de monsieur [X] [K] et madame [C] [L] invoquant leur mauvaise foi.

Ils font valoir qu’ils ont toujours effectué les visites en présence des deux agents immobiliers, et qu’ils sont nécessairement passés pour entrer dans la propriété par le panneau affichant le permis de construire litigieux.

Ils ajoutent que madame [P] [Z] leur a communiqué le rapport d’estimation du bien.

Ils contestent la réticence dolosive qui leur est reprochée, arguant qu’ils n’ont jamais eu de contact direct avec les acheteurs.

Ils ajoutent que le bien estimé à 900 000 euros, a été vendu à 750 000 euros, qu’une telle baisse de prix ne peut avoir été proposée qu’au regard du projet immobilier prévu dans la parcelle adjacente à la propriété vendue.

Ils ajoutent que les deux agents immobiliers affirment dans leurs conclusions avoir donné l’information concernant le permis de construire, et que les panneaux afficheurs étaient parfaitement visibles des acheteurs.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils invoquent un préjudice découlant de la saisie conservatoire de la somme de 84 150,93 euros sur leur compte en banque par les demandeurs, constituant un abus du droit d’agir.

Ils ajoutent qu’aucune construction n’a vu le jour et qu’un préjudice de perte de valeur n’est pas existant à ce jour.

Ils concluent au débouté concernant le remboursement des honoraires des agents immobiliers en ce que ce sont eux qui ont versé cette somme.

A titre subsidiaire, ils demandent d’être garantis par madame [P] [Z] et la SARL ORDIMMO en ce qu’ils leur ont confié un mandat exclusif de vente de leur bien immobilier et que l’ensemble des informations transmises à monsieur [X] [K] et madame [C] [L] l’ont été par madame [P] [Z] et par la SARL ORDIMMO.

En réponse, madame [P] [Z] soutient que les fondements juridiques qui sont élevés contre elle ne sont pas valables en ce qu’elle avait, dans le cadre de son mandat, la qualité d’agent commercial et non d’agent immobilier.

Elle soutient que les consorts [K] et [L] ont eu connaissance du projet, notamment via le rapport d’estimation du bien du 21 janvier 2021 où elle indiquait qu’une moins-value du bien était constituée par la construction d’un immeuble et rappelle que l’obligation pour l’agent commercial de rendre compte des informations sur les opérations à conclure à son mandant est une obligation de moyen.

Elle ajoute que l’information a également été délivrée aux consorts [K] et [L] lors des visites puisque des panneaux d’affichage du permis de construire étaient installés et que l’information leur a forcément été délivrée étant donné qu’ils étaient accompagnés d’un professionnel de l’immobilier, la SARL ORDIMMO, et que le prix a été baissé en conséquence.

Elle ajoute que deux panneaux étaient affichés sur le portail de la ville en février 2021.

A titre subsidiaire, elle conclut que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indemnisable.

Elle dénonce l’absence de preuve s’agissant du préjudice moral.

Elle ajoute que la restitution des frais notariés, des droits d’enregistrements et des frais d’agence, ne relèvent pas de la responsabilité de l’agent commercial, en ce que la propriété des demandeurs n’est pas remise en cause.

Concernant la perte de chance, elle conclut que les rapports établissant la perte de valeur ont été établis de manière non contradictoire et que le préjudice est inexistant en ce qu’aucune construction n’est aujourd’hui en cours.

Elle ajoute que la demande de saisie définitive n’est pas de la compétence du juge saisi.

En réponse, la SARL ORDIMMO conclut au débouté des demandes de monsieur [X] [K] et madame [C] [L].

Elle indique leur avoir communiqué le rapport d’estimation de madame [P] [Z], qu’un panneau d’affichage du permis de construire, placé sur le chemin menant à la maison vendue, rendait l’information nécessairement visible.

Elle ajoute que le prix proposé lors de leur offre prenait en compte cet élément, qu’ils n’avaient pas fait de l’absence de construction sur le terrain mitoyen une condition indispensable de leur achat et souligne l’absence de préjudice indemnisable.

Sur les fautes reprochées aux époux [B] :

L’article 1112-1 du Code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en état tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le manquement à une obligation pré contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser un dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celle-ci.

En l’espèce, monsieur [X] [K] et madame [C] [L] reprochent aux défendeurs un manquement intentionnel à l’obligation pré contractuelle d’information, afin de provoquer l’achat de la maison vendue, constituant un dol par réticence.

Ils affirment qu’ils n’auraient pas contracté à ce prix s’ils avaient eu l’information de l’existence d’un permis de construire d’un immeuble de cinq étages sur la parcelle voisine.

Les époux [B] affirment que les demandeurs ne pouvaient ignorer le permis de construire litigieux, en ce que leur mandataire madame [Z] a transmis le rapport d’estimation du bien à leur agent immobilier la SARL ORDIMMO, et que le panneau permis de construire avait été nécessairement vu par eux lors de leurs visites.

La contestation des parties s’élève sur le caractère légitime de l’ignorance de cette information par les acheteurs.

Il ressort tant du compromis de vente en date du 28 septembre 2021 que de l’acte de vente du 23 décembre 2021 que l’entrée principale de la maison vendue se fait au niveau de la parcelle [Cadastre 7] qui donne sur la rue du 24 mars.

Le panneau du permis de construire, affiché depuis décembre 2020, se trouve à l’angle de l'[Adresse 10] et de la rue du 24 mars.

Ce panneau indiquait le projet de démolition d’une maison pour construction d’un immeuble de 25 logements, sans précision de l’adresse exacte du projet.

Les deux agents immobiliers affirment que les consorts [K] et [L] sont passés, avec eux, devant ce panneau, ces derniers le contestent.

Néanmoins, compte tenu de l’agencement des rues au niveau de la propriété achetée, cette dernière se situant dans une petite rue, il n’apparaît pas crédible que les consorts [K] et [L] ne soient jamais passés devant ce panneau à pied ou en voiture.

De surcroît, tout individu ayant un comportement prudent et diligent, aurait effectué un tour de voisinage de la propriété achetée.

De plus, les défendeurs apportent la preuve qu’un panneau de permis de construire était apposé sur le portail de la propriété en septembre 2020, par capture d’écran daté émanant de Google Earth.

Comme le souligne le procès-verbal de constat dressé par Maître [N] le 1er février 2022 à la diligence des acheteurs, le panneau de permis de construire est situé à 231 mètres de la future construction.

Dès lors, il doit être retenu que le choix de l’emplacement du panneau à cet endroit-là a été fait pour informer l’ensemble du voisinage du projet immobilier.

Par ailleurs, s’il est avéré que l’adresse exacte du permis de construire n’a pas été inscrite sur le panneau, celui-ci indique que toute information concernant le permis de construire est accessible à la mairie, ce qu’ont d’ailleurs fait les consorts [L] et [K] pour obtenir plus d’informations sur le projet immobilier.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments, que l’information ne pouvait pas être légitimement ignorée des acheteurs en ce que le permis de construire était visible et qu’il contenait toutes les informations permettant d’obtenir l’adresse du projet.

Il convient donc de dire qu’il n’y a pas eu de manquement à l’obligation pré contractuelle d’information, et que l’intention dolosive n’est pas constituée.

Les consorts [L] et [K] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre des époux [B].

Sur les fautes reprochées aux agents immobiliers :

L’article 1241 du Code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1984 du Code civil définit le mandat comme un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du Code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

A ce titre, l’agent immobilier est tenu d’une obligation, de moyen, de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

Il pèse sur l’agent immobilier, un devoir de vérification de tous les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur l’objet du contrat.

En l’espèce, sur la qualité d’agent commercial de madame [P] [Z], les obligations découlant du régime juridique du mandat s’appliquent tout autant à un agent commercial qu’à un agent immobilier.

Les demandeurs contestent avoir reçu de la part des agents immobiliers le rapport d’estimation du bien contenant l’information d’une construction d’un immeuble, ces derniers affirmant au contraire avoir transmis ce rapport ainsi que d’être passées avec les demandeurs devant le panneau d’affichage du permis de construire.

Un courrier officiel de Maître [V], en date du 3 avril 2023, souligne que l’agence immobilière n’a pas eu connaissance de l’information de la construction d’un immeuble à proximité de la parcelle vendue, cette information n’ayant été donnée ni par les vendeurs, ni par l’agence, ni par leur notaire.

De plus, la notaire affirme n’avoir pas eu, dans les documents qui lui ont été transmis, le rapport d’estimation du bien où cette information était donnée.

Madame [P] [Z] était la mandataire des époux [B] via le mandat de vente exclusif n°706069 que ces derniers avaient conclu avec l’agence CAPIFRANCE.

Elle était tenue d’une obligation de conseil et d’information envers eux.

Elle n’est tenue d’aucune obligation envers les demandeurs, n’étant pas liée contractuellement à eux.

Toutefois, elle a rempli son obligation envers ses mandataires, en ce qu’elle a transmis un rapport d’estimation du bien contenant l’information du permis de construire à la SARL ORDIMMO, ce que cette dernière ne nie pas.

Il ne peut donc lui être reprochée aucune faute.

Les demandeurs seront déboutés de l’ensemble des demandes à son encontre.

Concernant les obligations de la SARL ORDIMMO, il ressort de l’offre d’achat en date du 6 août 2021 et de l’acte de vente en date du 23 décembre 2021, qu’elle a été la « conseillère » des demandeurs dans le cadre de l’achat de la maison sise [Adresse 4].

En cette qualité, elle est tenue d’une obligation de conseil et d’information envers ses mandants, étant précisé que cette obligation est renforcée par sa qualité de professionnel.

Force est de constater que les demandeurs contestent que la SARL ORDIMMO leur ait fourni le rapport d’estimation du bien.

La SARL ORDIMMO n’affirme pas avoir donné l’information qu’elle détenait de l’existence du permis de construire litigieux de manière explicite, outre que par la transmission supposée du rapport d’estimation du bien, alors que cela relevait précisément de son activité.

De plus, la SARL ORDIMMO se contredit en indiquant qu’elle était au courant du permis de construire par la transmission du rapport d’évaluation du bien alors qu’il est constaté, par Maître [N] dans son procès-verbal de constat en date du 5 avril 2023, qu’elle affirme à ses clients qu’elle n’était pas au courant du permis de construire dans des messages échangés entre février mars 2022.

Dès lors, cela permet de retenir que la SARL ORDIMMO a manqué à son obligation de conseil envers monsieur [X] [K] et madame [C] [L], ne leur délivrant pas une information déterminante qu’elle affirme aujourd’hui avoir eu en sa connaissance.

Elle a ainsi commis une faute en ne remplissant pas son devoir de conseil auprès de monsieur [X] [K] et madame [C] [L].

Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Un préjudice est indemnisable dès lors qu’il est présent, certain, personnel et direct.

La perte de chance réelle et certaine de la réalisation d’un évènement favorable constitue un préjudice réparable.

En l’espèce, les consorts [L] et [K] estiment qu’ils ont subi un préjudice tiré de la perte de chance de négocier dans des conditions plus favorables et plus justes le prix de vente de la maison s’ils avaient eu l’information du permis de construire.

Ils invoquent deux constats d’huissiers dressés le 10 février 2022 et le 28 février 2022, qui évaluent la perte de valeur de la maison entre 30 et 35 % eu égard à l’existence du permis de construire litigieux.

Le premier rapport d’expertise, dressé de manière non contradictoire par Maître [T] le 10 février 2022, fait état d’une vue occultée par la construction de l’immeuble de quatre étages au niveau de la partie gauche de la propriété des demandeurs et de la création de vues sur la propriété, si l’immeuble prévu venait à être construit.

Il estime qu’une moins-value de 30% doit être appliquée à la propriété, de telle sorte que sa valeur vénale serait de 517 650 euros.

Le second rapport d’expertise, dressé de manière non contradictoire par Madame [Y] le 28 février 2022, fait le constat d’une perte d’ensoleillement, d’une privation de vue, d’une perte d’intimité due à un vis-à-vis important, de nuisances pendant les travaux.

Elle estime qu’une moins-value de 35 % s’applique sur la propriété du fait du projet de construction, soit un préjudice évalué à la somme de 295 000 euros.

Si ces deux rapports attestent d’une moins-value avérée en cas de construction de l’immeuble, force est de constater qu’aucune pierre n’a été posée sur la propriété visée par le permis de construire de même que la maison située sur la parcelle voisine objet du permis, n’a toujours pas été démolie.

Or, le préjudice lié à la perte de valeur du bien ne sera réel que lorsqu’il sera certain que l’immeuble sera construit, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, le caractère certain du préjudice ne peut pas être retenu.

La validité du permis de construire jusqu’au 10 janvier 2025 n’ajoute aucune certitude quant à la réalisation du projet.

De plus, l’indemnisation du préjudice résultant de cette faute commise par la SARL ORDIMMO doit être envisagée eu égard à ce qui a été retenu dans la présente décision, à savoir que l’information litigieuse ne pouvait pas être légitimement ignorée des acheteurs en ce que le permis de construire était visible et qu’il contenait toutes les informations permettant d’obtenir l’adresse du projet.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient donc de débouter monsieur [X] [K] et madame [C] [L] de leur demande à l’encontre de la SARL ORDIMMO.

Sur la demande de dommages et intérêts dus au titre des droits d’enregistrement et frais de notaire :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Le préjudice allégué par monsieur [X] [K] et madame [C] [L] est une dépense indue de 18 100 euros réalisée par rapport à la perte de valeur de 35% que subirait leur maison en raison du projet de construction.

Eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Les demandeurs sollicitent la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Eu égard à la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de conversion de la saisie conservatoire en saisie définitive :

Au vu de la solution du litige, monsieur [X] [K] et madame [C] [L] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux [B] :

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Le dommage réparable doit être certain, personnel, direct et présent.

En application de ce texte, chacun des coauteurs d’un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, la condamnation étant alors prononcée in solidum, sans préjudice des recours récursoires entre eux.

L’abus du droit d’agir dans l’exercice de son droit d’action auprès du juge ne peut être caractérisé qu’en cas de mauvaise foi, manœuvres ou malice du demandeur.

En l’espèce, les époux [B] demandent réparation, à hauteur de 20 000 euros, du préjudice subi en raison de la saisie conservatoire pratiqué pour la somme de 84 150,93 euros sur leur compte en banque, invoquant un abus du droit d’agir de la part des consorts [L] et [K].

La saisie conservatoire réalisée par les consorts [L] et [K] n’étant que le résultat d’une ordonnance rendue par le tribunal judicaire de Nice qui a jugé bien-fondée la demande des consorts [L] et [K], elle ne saurait constituer un abus du droit d’agir.

Concernant la caractérisation de l’abus du droit d’agir par le caractère infondé aux yeux des consorts [B] des préjudices allégués, ces derniers avancent que la mauvaise foi des demandeurs est constituée par la demande formée au titre du remboursement des frais d’honoraires alors même qu’ils n’ont pas payé ces frais.

Sur ce point, il convient de considérer que les consorts [L] et [K] ont voulu sanctionner un manquement des agents immobiliers dans leur office en les privant de leur rémunération sur ce projet davantage que de récupérer de l’argent qu’ils n’ont pas versé.

Ainsi, les époux [B] seront déboutés de leur demande reconventionnelle, l’abus du droit d’agir n’étant pas établi.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, monsieur [X] [K] et madame [C] [L] seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [R] [B] et madame [J] [B] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [X] [K] et madame [C] [L] seront condamnés à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de madame [P] [Z] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL ORDIMMO ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL ORDIMMO sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [K] et madame [C] [L] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,

DIT que monsieur [R] [B] et madame [J] [B] n’ont commis aucune faute,

DIT que madame [P] [Z] n’a commis aucune faute,

DIT que la SARL ORDIMMO a commis une faute en ne respectant pas son obligation de conseil,

DIT que l’indemnisation du préjudice résultant de la faute commise par la SARL ORDIMMO doit être envisagée eu égard au fait que l’information relative au permis de construire ne pouvait pas être légitimement ignorée des acheteurs en ce que le permis de construire était visible et qu’il contenait toutes les informations permettant d’obtenir l’adresse du projet,

DIT que le préjudice invoqué par monsieur [X] [K] et madame [C] [L] n’est pas né et actuel,

DEBOUTE monsieur [X] [K] et madame [C] [L] de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leur demande d’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [R] [B] et madame [J] [B] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l’encontre de monsieur [X] [K] et madame [C] [L],

CONDAMNE monsieur [X] [K] et madame [C] [L] à verser à monsieur [R] [B] et madame [J] [B] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) due au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE madame [P] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL ORDIMMO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE monsieur [X] [K] et madame [C] [L] aux dépens,

LE GREFFIER LE PRESIDENT