MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02057 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GCNG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par son syndic la SARL CENTRE IMMOBILIER DU POITOU (enseigne CITYA CIP ADP) dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [F]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle (25%) du 12 octobre 2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

UDAF de [Localité 7] [Localité 11] en qualité de curateur de Madame [I] [F]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé-Sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e PASCOT

— M^e BUTRUILLE

Copie exécutoire à :

— M^e PASCOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 02 Septembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 07 août 2023 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL [Adresse 5] (enseigne CITYA CIP ADP) venant aux droits de la SAS AREVAL, contre Mme [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement sa condamnation au paiement d’arriérés de charges de copropriété ;

Vu l’intervention volontaire de l’UDAF de [Localité 7] [Localité 11] en qualité de curateur de Mme [I] [F] suivant conclusions du 13 février 2025 ;

Vu les écritures respectives des parties notifiées aux dates suivantes :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] : 27 janvier 2025 ;Mme [I] [F] et l’UDAF de [Localité 7] [Localité 11] : 13 février 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 19 juin 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’intervention volontaire de l’UDAF 86 comme curateur de Mme [I] [F].

Par application des articles 329 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire à l’instance de l’UDAF 86 en conséquence du jugement du 16 décembre 2024 ouvrant une mesure de curatelle renforcée pour Mme [I] [F] confiée à l’UDAF 86 (pièce [F] n°4).

Sur les demandes principales du Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] contre Mme [I] [F] en paiement d’arriéré de sommes dues en tant que copropriétaire.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que Mme [I] [F], copropriétaire des lots n°1116 et 3415 dans des bâtiments dépendant de la copropriété [Adresse 10], demeure redevable à l’égard du Syndicat des copropriétaires d’un solde de 19.612,75 euros suivant décompte arrêté au 03 septembre 2024 (pièce demanderesse n°25), étant observé que le Syndicat justifie de l’exigibilité de ces sommes notamment par la production des procès-verbaux d’assemblée générale qui y correspondent (pièces demanderesse n°4, 6, 10, 21 et 22), ainsi que les frais de commissaire de justice (pièce demanderesse n°24).

Sur les moyens de défense opposés, premièrement, l’invocation de fins de non-recevoir en défense est tardive pour ne pas avoir été présentée par voie d’incident devant le juge de la mise en état par application des articles 789 et 802 du code de procédure civile. Il en va de même de la demande en nullité de l’assignation du 07 août 2023.

Deuxièmement, sur l’exception de nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 02 février 2023 et du contrat de syndic 2023/2024, aucun moyen suffisant n’est articulé pour permettre d’obtenir ces annulations, alors que d’une part en droit ces moyens ne peuvent aboutir aux nullités demandées, d’autre part en fait il n’est pas démontré notamment que la désignation de la SAS AREVAL aurait été effectuée en méconnaissance d’une obligation de mise en concurrence préalable.

Troisièmement, sur les moyens de défense au fond en tant que tels, Mme [I] [F] échoue notamment à rapporter la preuve que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires serait incluse au moins en partie dans un plan de surendettement, alors que le seul plan produit aux débats a dû prendre fin mi-2021 (pièce défenderesse n°2), outre qu’en tout état de cause la procédure de surendettement n’interdit pas de solliciter la délivrance d’un titre exécutoire pour fixer une créance même incluse dans un plan de surendettement. Par ailleurs Mme [I] [F] n’a pas contesté en temps utile la validité des procès-verbaux d’assemblée générale qu’elle conteste aujourd’hui tardivement sur divers postes de charges.

En conséquence, tous les moyens de défense de Mme [I] [F] sont rejetés, et elle doit recevoir condamnation à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 19.612,75 euros suivant décompte arrêté au 03 septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.036,28 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2022 (pièce demanderesse n°12) et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Il n’y a en revanche pas lieu d’allouer de dommages et intérêts à défaut de preuve d’un préjudice spécifique causé par le retard de paiement.

Sur les autres demandes et les dépens.

Mme [I] [F] supporte les dépens compte tenu du sens du jugement.

Mme [I] [F] doit payer au Syndicat des copropriétaires une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de l’UDAF de [Localité 7] [Localité 11] ès qualité de curateur de Mme [I] [F] ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les fins de non-recevoir opposées par Mme [I] [F] ainsi que sur la demande en nullité de l’assignation du 07 août 2023 ;

REJETTE les exceptions de nullité opposées par Mme [I] [F] contre le procès-verbal d’assemblée générale du 02 février 2023 et du contrat de syndic 2023/2024 ;

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 19.612,75 euros suivant décompte arrêté au 03 septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.036,28 euros à compter du 25 juillet 2022 et sur le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [F] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président