— N° RG 24/02262 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 25/00821

N° RG 24/02262 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQOT

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e CINKO-SAKALLI

— M^e ZIEGLER

— M^e MEURIN

— M^e ASSIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me CAMARO, Greffière ;

Audience de plaidoirie du 06 Octobre 2025 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/02262 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQOT ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [F] [X]

Monsieur [S] [B]

[Adresse 5]

représentés par M^e Suna CINKO-SAKALLI, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.N.C. HPL AUGUSTE

[Adresse 6]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 4]

représentée par Maître Antoine ASSIE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société HPL Auguste a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, des travaux de démolition d’une maison individuelle et de construction d’une ensemble immobilier en copropriété, composé de deux bâtiments de 41 logements, dont 23 sociaux et 18 en accession à la propriété, sur un terrain cadastré ZN59 situé [Adresse 3].

Le permis de construire a été accordé le 15 octobre 2018 par le maire de la commune de [Localité 7].

Le chantier a été déclaré ouvert le 4 avril 2019.

Un permis de construire modificatif, portant notamment ajout d’un logement, a été délivré le 29 avril 2019.

Par acte notarié en date du 23 décembre 2019, la société HPL Auguste a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [S] [B] et à Mme [F] [X], son épouse, une cave (lot 15), un appartement (lot 37) et deux emplacements de stationnement extérieur (lots 119 et 120), dépendant de l’ensemble immobilier en cours d’édification, pour un prix de 176 040 euros.

La date d’achèvement et de livraison des biens vendus a été fixée au plus tard le 30 juin 2019, sauf la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Le prix d’acquisition des biens a été financé au moyen d’un crédit immobilier consenti aux époux [B] par la société BNP Paribas.

Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2019, la Société Générale s’est engagée, à titre de caution, envers les acquéreurs des locaux devant composer l’ensemble immobilier en cours de construction, solidairement avec la société HPL Auguste, à payer les sommes nécessaires à l’ensemble des lots dudit ensemble immobilier (garantie d’achèvement).

Le 19 juillet 2019, les parties ont conclu un avenant n° 1 à la convention relative à la grantie d’achèvement du 18 avril 2019.

Par lettre RAR du 17 octobre 2023, l’avocat de M et Mme [B] a mis en demeure la société HPL Auguste de justifier du retard de livraison et de la prorogation du bénéficie du dispositif fiscal Pinel.

Suivant acte d’huissier en date du 14 mai 2024, les époux [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société HPL Auguste pour la voir condamnée à réparer leurs préjudices causés par son manquement à son obligation d’achèvement et de livraison des biens le 30 juin 2021.

Le 24 septembre 2024, le magistrat référent médiation a ordonné une mesure de médiation.

Cette mesure n’a pas abouti et l’affaire a été renvoyée, le 17 décembre 2024, à l’audience de mise en état du 3 février 2025.

Par actes d’huissier en date du 4 février 2025, M et Mme [B] ont fait assigner en intervention forcée la Société Générale et la société BNP Paribas.

Le 3 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance à l’instance principale.

Régulièrement autorisés par ordonnance du 31 décembre 2024, 14 acquéreurs de lots de l’ensemble immobilier en cours de construction ont, par des actes de commissaire de justcie des 9 et 10 janvier 2025, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société HPL Auguste, la Société Générale, la société BNP Paribas, la société Banque BCP, la société Banque CIC Est, la société Crédit Lyonnais et la société CCM Strasbourg Robertsau pour voir la Société Générale condamnée à leur produire des documents relatifs au projet de construction, à mettre en oeuvre la garantie d’achèvement, à faire désigner un mandataire ad hoc en charge du suivi du projet et prononcer la suspension des prêts immobiliers contractés par eux.

Suivant jugement du 27 mars 2025, le tribunal a, notamment, :

— condamné la société HPL Auguste à produire aux demandeurs un certain nombre de documents;

— condamné la Société Générale à mettre en oeuvre la garantie d’achèvement;

— désigné la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc avec mission d’exercer jusqu’à l’achèvement du programme immobilier les pouvoirs du maître de l’ouvrage appartenant au constructeur vendeur défaillant, la société HPL Auguste;

— suspendu jusqu’au premier appel de fonds, dans la limite de 9 mois à compter de la signification du jugement, l’exécution des contrats de prêt souscrits par certains acquéreurs demandeurs;

— rejeté la suspension de l’exécution du contrat de prêt de 84 000 euros souscrit le 16 février 2022 auprès de la société Banque BCP par M. [G] [T] et Mme [W] [J].

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, M et Mme [B] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les articles 3, 73, 377 et 378 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer Madame [F] [X] et Monsieur [S] [B] recevables en toutes ses demandes, fins et prétentions;

— Ordonner avant dire droit la suspension du paiement des échéances du crédit immobilier souscrit auprès de la BNP Paribas suivant les modalités et conditions financières du contrat de crédit initial en date du 19 novembre 2019 jusqu’à l’achèvement effectif du bien immobilier ordonnée par décision de justice du 27.03.2025 subsidiairement, jusqu’au premier appel de fonds dans la limite de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir suivant les modalités et conditions financières du contrat de crédit initial en date du 19 novembre 2019;

— Ordonner le versement du reliquat non appelé du crédit immobilier conformément aux conditions financières initiales souscrites au contrat de crédit immobilier du 19 novembre 2019 et ce, à réception des appels de fonds à venir par le mandataire ad hoc désigné par décision du tribunal judiciaire de Meaux en date du 27 mars 2025;

— Pour le surplus, ordonner le sursis à statuer des demandes formulées dans le cadre de l’instance n °24/02262 dans l’attente de l’achèvement de l’appartement n°A403 de trois pièces principales, situé au 3ème étage du hall A, escalier A, ascenseur A moyennant le prix de 176.040, 00 euros situé [Adresse 2].

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, la Société Générale demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 378 du code de procédure civile,

Vu l’article 799 du code de procédure civile,

Vu l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation,

— Débouter Madame [X] et Monsieur [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la Société Générale;

— Renvoyer l’affaire devant le tribunal pour qu’il soit statué sur le fond;

— Condamner Madame [X] et Monsieur [B] à verser à la Société Générale la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner Madame [X] et Monsieur [B], aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle VINCENT, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, la société BNP Paribas demande au juge de la mise en état de :

— De donner acte à BNP Paribas qu’elle s’en remet à justice sur le principe de la suspension

de l’exécution du contrat de prêt et, dans l’hypothèse où une suspension serait ordonnée :

✓ de dire qu’au cours de la suspension, M. [B] et Mme [X] devront procéder au règlement des cotisations des assurances de leur prêt et que sera exclue de toute mesure de suspension la fraction des échéances due au titre des assurances emprunteurs;

✓ de dire que la suspension interviendra jusqu’au premier appel de fonds, dans la limite d’une durée de six mois à compter de la signification de l’ordonnance;

✓ de rejeter le surplus des demandes de M. [B] et Mme [X];

— De donner acte à BNP Paribas qu’elle s’en remet à justice sur la demande de sursis à statuer;

— De réserver les dépens.

MOTIVATION

Sur la demande de suspension de l’exécution du contrat de prêt

Les époux [B] exposent que :

— le contrat de crédit immobilier a été conclu le 19.11.2019, pour un montant de 179 560,00 euros, afin de leur permettre de financer l’acquisition dans le neuf d’un appartement à usage locatif;

— la société HPL Auguste n’a pas respecté ses obligations, en ne livrant pas l’immeuble dans les délais donnés;

— le litige est directement intervenu entre eux et la société HPL Auguste, dans le contrat principal;

— la BNP Paribas a procédé de nombreuses fois au réaménagement des conditions du crédit immobilier;

— les documents produits démontrent bien que BNP Paribas avait connaissance des difficultés qu’ils rencontraient pour rembourser leur crédit immobilier, en réaménagement plusieurs fois leur contrat;

— les biens vendus auraient dus être achevés et livrés au plus tard le 30.06.2021. par la société HPL Auguste;

— à ce jour, l’ouvrage n’a pas été livré et aucun justificatif de retard fondé et matériellement vérifiable le leur a été communiqué, malgré les mises en demeures adressées;

— aujourd’hui, le retard cumulé est de plus de trois ans, sans aucun justificatif valable, et aucune

perspective d’achèvement;

— le litige entre eux et la société HPL Auguste est en tout état de cause survenu pendant la période de réalisation de la construction, soit avant la réception définitive des travaux;

— les conditions d’application de l’article L. 313-44 du code de la consommation sont remplies.

❖

La société BNP Paribas indique que :

— s’agissant du principe d’une suspension, elle s’en remet à justice;

— dans l’hypothèse où une suspension de l’exécution du contrat de prêt serait ordonnée, il apparaît en premier lieu que les prêts en cause sont assortis d’une assurance souscrite par les emprunteurs auprès de la compagnie d’assurance Cardif Assurance Vie au titre des risques décès PTIA, pour un montant mensuel initial de 7,18 €;

— l’absence de règlement de ces cotisations au profit de l’assureur, non partie à la présente instance, étant une cause de résiliation de ces assurances, il sera demandé au juge de la mise en état de dire qu’au cours de la suspension les emprunteurs devront procéder au règlement des cotisations des assurances de leurs prêts et que sera exclue de toute mesure de suspension la fraction des échéances due au titre des assurances emprunteurs;.

— dans l’hypothèse d’une suspension, les demandeurs sollicitent que la suspension soit prononcée jusqu’à “l’achèvement effectif du bien immobilier ordonnée par décision de justice du 27.03.2025”;

— l’achèvement effectif du bien immobilier demeure en l’état un événement hypothétique, dès lors qu’il n’est ni établi que les conditions de mise en œuvre de la mission par le mandataire ad hoc seront effectivement réunies, ni établi que la reprise des travaux de l’immeuble sera toujours possible, notamment, au regard d’une possible péremption du permis de construire consécutif à un abandon du chantier durant plus d’un an;

— la durée d’une suspension des obligations contractuelles de remboursement des emprunteurs, trouvant leur cause dans le fait que le prêteur a mis des fonds à leur disposition, ne pouvant être subordonnée à un événement hypothétique comme “l’achèvement effectif du bien immobilier”, qui pourrait ne jamais intervenir, il sera dès lors demandé au juge de la mise en état de rejeter la demande d’une suspension jusqu’à “l’achèvement effectif du bien immobilier ordonnée par décision de justice du 27.03.2025”;

— par ailleurs, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement présente une nature hybride puisqu’il porte sur la vente mais aussi sur la construction d’ouvrages, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution et est tenu en contrepartie de régler le prix de vente au fur et à mesure des travaux, le règlement de ce prix de vente étant en l’espèce exclusivement assuré au moyen du prêt consenti par elle, devant être débloqué au fur et à mesure des appels de fonds du maître de l’ouvrage;

— le jugement du 27 mars 2025 donne pour mission au mandataire ad hoc de “procéder aux éventuels appels de fonds nécessaires, selon les stipulations des contrats de vente en l’état futur

d’achèvement”;

— la continuation des travaux, dans l’hypothèse où ils pourraient être repris, impliquerait que M. [B] et Mme [X] règlent, par le déblocage du prêt, le prix de vente exigible au fur et à mesure de l’avancement des travaux, soit notamment avant de parvenir à l’achèvement des travaux : à hauteur de 8.802 € à la mise hors d’eau et à hauteur de 26.406 € à l’achèvement des cloisons intérieures;

— l’article L.313-44 du code de la consommation n’autorisant qu’une suspension de “l’exécution du contrat de prêt”, il n’est dès lors pas possible de suspendre l’exécution du contrat de prêt jusqu’à un achèvement des travaux sans que la conséquence n’en soit de suspendre également l’exécution par BNP Paribas de la mise à disposition des fonds permettant de procéder au règlement des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux qui seraient effectués par le mandataire ad hoc;

— dès lors, et sauf à rendre impossible le mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement voulant que l’acquéreur règle le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux, une suspension ne peut intervenir, comme l’avait au demeurant retenu le tribunal dans son jugement du 27 mars 2025, que jusqu’au prochain appel de fonds du mandataire ad hoc, permettant de caractériser une reprise du chantier;

— par ailleurs, un appel de fonds de la part du mandataire ad hoc apparaît en l’état n’être qu’un événement purement hypothétique au regard de l’incertitude sur la possibilité même de reprise un jour des travaux;

— il sera dès lors demandé au juge de la mise en état de dire que la suspension interviendra jusqu’au premier appel de fonds, dans la limite d’une durée de six mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

❖

Le juge de la mise en état,

Aux termes de l’article 789, 4° du code de procédure civile, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.”

L’article L. 313-44 du code de la consommation dispose que “lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties.”

Cette dernière disposition porte sur la suspension de “l’exécution du contrat de prêt” et non du seul “paiement des échéances” dudit prêt.

Mme [F] [X] et M. [S] [B] ne peuvent, sur le fondement de l’article L. 313-44 du code de la consommation, demander “la suspension du paiement des échéances du crédit immobilier” et, dans le même temps, le “versement du reliquat non appelé du crédit immobilier conformément aux conditions financières initiales souscrites au contrat de crédit immobilier du 19 novembre 2019.” Il s’agit là de demandes portant à la fois sur la suspension et l’exécution partielles du contrat de prêt. Cette hypothèse n’est pas prévue par l’article L. 313-44 du code de la consommation.

En application de cet article, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt.

En l’espèce, par jugement du 27 mars 2025, le tribunal judiciaire de Meaux a, notamment, condamné, la Société Générale à mettre en oeuvre la garantie d’achèvement, désigné la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc avec mission d’exercer jusqu’à l’achèvement du programme immobilier litigieux les pouvoirs du maître de l’ouvrage défaillant. L’administrateur ad hoc a pour mission, notamment, de “procéder aux éventuels appels de fonds nécessaires, selon les stipulations des contrats de vente en l’état futur d’achèvement.”

L’article L. 313-44 du code de la consommation n’imposant aucune durée maximale de suspension, il convient d’ordonner la suspension de l’exécution du contrat du prêt jusqu’au premier appel de fonds par l’administrateur ad hoc, dans la limite de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, comme sollicité par les demandeurs.

Mme [F] [X] et M. [S] [B] ne demandent pas la suspension de l’exécution du contrat d’assurance. En tout état de cause, l’article L. 313-44 du code de la consommation ne prévoit pas une telle suspension.

Il suit de là que la suspension porte seulement sur l’exécution du contrat de prêt, à l’exclusion de celle du contrat d’assurance.

Sur la demande de sursis à statuer

M et Mme [B] soutiennent que :

— une décision de justice est intervenue dans cette affaire en date du 27.03.2025 contraignant la Société Générale a procédé à l’achèvement du bien immobilier;

— l’exécution de cette décision entraîne des conséquences directes sur la présente instance;

— en l’état, l’achèvement n’étant pas réalisé, ils ne peuvent se désister de leur demande principale afférente à l’obligation pour les défendeurs de procéder à l’achèvement;

— enfin sur la partie indemnitaire, l’achèvement ayant été ordonné par décision de justice, le calcul des indemnités dépendra de cet achèvement;

— cet achèvement constitue d’ailleurs un élément indispensable pour évaluer les manquements du promoteur et de la Société Générale et les préjudices en résultant, tant au titre de la perte du dispositif fiscal Pinel que de l’absence de jouissance du bien ou des charges financières engagées;

— en effet, le mandataire ad hoc nommé par la juridiction va dresser un audit du chantier abandonné depuis plusieurs années;

— l’achèvement de la construction ordonné par la décision du 27.03.2025 constitue ainsi désormais un élément déterminant pour la solution du litige, tant dans sa portée contractuelle que dans la quantification du préjudice;

— la fixation du dommage indemnitaire doit en effet s’apprécier à la date d’achèvement de l’ouvrage;

— or, tant que cet événement n’est pas survenu, il serait prématuré et inéquitable pour le juge de

trancher sur le quantum des réparations à allouer;

— le juge ne peut aujourd’hui apprécier de manière équitable la réalité des désordres éventuels, la conformité de l’ouvrage, ou encore l’ampleur du dommage subi;

— or, ces éléments ne pourront être déterminés qu’à l’issue de l’achèvement effectif des travaux en exécution de la décision du 27.03.2025 intervenue postérieurement à l’introduction de la présente instance;

— il y a lieu, pour une bonne administration de la justice, d’attendre l’exécution de la décision rendue le 27.03.2025 qui condamne la Société Générale à l’achèvement de la construction;

— cet achèvement à une date prochaine leur permettra d’ajuster et d’évaluer de manière définitive les préjudices subis;

— l’ouvrage pourrait présenter d’importants désordres compte tenu de l’abandon du chantier depuis de nombreuses années et donc une prise en charge de frais complémentaires par les acquéreurs à évaluer à l’achèvement;

— le juge du fond jugera que les éventuels désordres apparus postérieurement à l’abandon du chantier sont en lien direct avec le retard pris dans la mise en œuvre de l’achèvement de la construction par les défendeurs, inaction de la Société Générale et la société HPL Auguste pendant plus de 5 ans;

— la Société Générale n’a pas immédiatement pris attache avec l’entreprise Ducatel, société spécialisée en matière de garantie d’achèvement, puisque la Société Générale a décidé d’intervenir seulement en 2025 alors que le chantier est abandonné depuis 2020, circonstance

qu’elle ne peut ignorer;

— la Société Générale avait parfaitement connaissance des difficultés de la société HPL Auguste et n’a entrepris aucune diligence, ce qui constitue une faute grave permettant d’engager sa responsabilité;

— depuis le mois de juin 2021, la Société Générale n’a entrepris aucune diligence et n’a pas informé les acquéreurs;

— en se désintéressant de l’avancement des travaux, en ne prenant aucune initiative afin de permettre la poursuite des travaux, bien qu’elle disposât de tout pouvoir, en n’exécutant pas la convention de garantie financière d’achèvement, la Société Générale a commis une faute leur causant un préjudice indemnisable;

— la Société Générale a donc manqué à son obligation de diligence et vigilance et sa responsabilité est engagée pour faute dans l’inexécution de ses obligations;

— la Société Générale ne produit aucune pièce justificative permettant de caractériser l’exécution de ses obligations;

— la défaillance de la Société Générale dans la mise en œuvre de ses obligations est donc caractérisée;

— c’est pourquoi ils demandent le prononcé du sursis à statuer dans cette instance dans l’attente de l’exécution de la décision du 27.03.2025 et de l’achèvement de la construction;

— compte tenu des fautes commises par la Société Générale et la société HPL Auguste, ils pourront actualiser les préjudices subis;

— il est nécessaire d’attendre la production de tous les éléments décisifs du mandataire ad hoc désigné par décision du 27.03.2025 pour trancher ce litige;

— il s’agit ici de prévenir l’éventualité d’une contrariété de décisions et de répondre aux nécessités d’une bonne administration de la justice;

— en effet, statuer sans disposer de l’ensemble des éléments nécessaires exposerait la juridiction à un risque d’erreur ou d’incohérence avec d’autres décisions à venir;

— or, la cohérence des jugements et la sécurité juridique exigent que le litige soit tranché en pleine connaissance de cause;

— le sursis à statuer permettra au tribunal de connaître et de disposer des conclusions du rapport du mandataire ad hoc, essentielles pour éclairer le débat et asseoir une décision en toute connaissance de cause.

❖

La Société Générale fait valoir que :

— par jugement du 24 octobre 2024, le tribunal de commerce de Lyon a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de La société Alila Promotion, actionnaire minoritaire de la société HPL Auguste;

— de plus, par jugement du 26 février 2025, le tribunal des activités économiques de Lyon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Alila Participation, actionnaire majoritaire de la société HPL Auguste;

— l’ouverture de ces deux procédures collectives a eu pour conséquence la désorganisation du groupe Alila et des arrêts de chantiers, ainsi que les risques d’occupation illicite ou de détérioration des ouvrages susceptibles d’entraîner d’importants surcoûts, lesquels seraient susceptibles d’entraîner à terme, une défaillance financière des sociétés porteuses des projets immobiliers, dont HPL Auguste;

— malgré l’absence de défaillance financière avérée déclarée par la société HPL Auguste, elle a dès lors tout de même procédé à la saisine du président du tribunal judiciaire de Meaux d’une requête aux fins de voir désigner un administrateur ad hoc sur le fondement de l’article L.261-10-1 du code de la construction et de d’habitation en vue d’achever le chantier;

— aux termes de cette requête, elle a sollicité la désignation de l’entreprise Ducatel, entreprise spécialisée en matière de garantie d’achèvement, laquelle exécute à titre habituel des missions de maître d’ouvrage de substitution;

— par ordonnance rendue en date du 10 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Meaux a rejeté sa demande de désignation d’un administrateur ad hoc, et ce au motif que “la société HPL Auguste ne présente pas une défaillance financière avérée”;

— le président du tribunal judiciaire de Meaux a considéré qu’une instance à jour fixe étant parallèlement introduite au fond par 8 acquéreurs, il appartenait au tribunal de se prononcer aux termes d’un débat contradictoire dans le cadre de cette instance;

— suite au prononcé de cette ordonnance de rejet, elle a, par conclusions en réponse n°2, sollicité dans le cadre de la procédure au fond la désignation de la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc, faisant état de la situation de blocage du chantier;

— par jugement rend en date du 27 mars 2025, le tribunal judiciaire de Meaux a fait droit à sa demande;

— en sa qualité de garant, elle n’est pas elle-même tenue de procéder à l’achèvement de l’immeuble, mais uniquement de financer ledit achèvement;

— or, dès lors que la garantie financière d’achèvement a d’ores et déjà été mise en oeuvre, et qu’un

administrateur ad hoc a d’ores et déjà été désigné aux fins préciser d’achever la construction, plus

aucune demande ne peut être formée à son encontre à ce titre, ayant déjà exécuté son obligation contractuelle de garant;

— il résulte de ce qui précède qu’elle ne saurait être condamnée à quelque titre que ce soit pour inexécution tardive et fautive de la mise en œuvre tardive de la GFA, la défaillance financière de la société HPL Auguste ayant été contestée par la société elle-même;

— la mise en œuvre de la GFA, de même que la désignation de la société Ducatel en qualité d’administrateur ad hoc aux fins de poursuivre le chantier, ayant d’ores et déjà été ordonnées par le tribunal judiciaire de Meaux, la demande de sursis à statuer de Mme [X] et M. [B] n’est pas justifiée;

— il ressort des termes de son courrier du 31 janvier 2024 que la société HPL Auguste faisant état de circonstances extérieures, l’arrêt du chantier ne serait pas due à sa défaillance financière, faisant échec à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement consentie par la elle;

— Mme [X] et M. [B] ne peuvent soutenir qu’elle aurait eu connaissance des difficultés de la société HPL Auguste et n’aurait entrepris aucune diligence puisqu’il est démontré que la société HPL Auguste a elle-même confirmé ne faire face à aucune défaillance financière, le retard des travaux étant dû aux défaillances de la société Logabat, maître d’œuvre d’exécution du chantier, ainsi que de la société IB Couverture, titulaire du lot Charpente – Couverture qui a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire entraînant la résiliation du

marché conclu avec la société MW Services, titulaire du lot Charpente – Revêtements de sols durs et souples;

— sur le fondement de l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation, la jurisprudence a précisé que la garantie financière d’achèvement ne couvre pas le retard de livraison de l’immeuble;

— dès lors, elle ne peut voir sa responsabilité engagée à quelque titre que ce soit, étant rappelé qu’elle n’est tenue aux termes des dispositions de l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation qu’à une obligation de financement des travaux restant à réaliser jusqu’à l’achèvement du chantier, mais en aucun cas à une obligation de réaliser elle-même lesdits travaux, la réalisation des travaux étant prise en charge par l’administrateur ad hoc désigné à sa demande sur le fondement de l’article L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation;

— en conséquence, les demandeurs ne peuvent invoquer au soutien de leur demande de sursis à statuer concernant les demandes formées à son encontre le fait que “la fixation du dommage indemnitaire doit en effet s’apprécier à la date d’achèvement de l’ouvrage”, puisque peu important l’évaluation dudit dommage indemnitaire, celui-ci ne pourra en aucun cas être mis à sa charge, dont il sera à nouveau rappelé qu’elle a dûment exécuté son obligation de mis en œuvre de la GFA et de financement de l’achèvement;

— sa responsabilité ne pouvant pas être recherchée à quelque titre que ce soit, le juge de la mise en état ne pourra que débouter les demandeurs de leur demande de sursis à statuer, et renvoyer l’affaire devant le tribunal pour qu’il soit statué au fond.

❖

La société BNP Paribas s’en remet à justice sur la demande de sursis à statuer.

❖

Le juge de la mise en état,

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, “la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.”

Mme [F] [X] et M. [S] [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la Société Générale pour la voir condamnée à les indemniser des conséquences financières au titre de la mise en oeuvre tardive et fautive de l’obligation d’achèvement dont elle était débitrice. Ils reprochent donc à cette société une exécution tardive et fautive de la mise en oeuvre de son obligation financière d’achèvement.

Les chefs de préjudices portent, notamment, sur des pénalités de retard et une perte de chance de pouvoir mettre en location le bien immobilier non achevé dès le 30 juin 2021.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer, la Société Générale soutient qu’elle a dûment exécuté son obligation de mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement et ne peut voir sa responsabilité engagée à quelque titre que ce soit.

Or, il n’appartient pas au juge de la mise en état de se prononcer sur les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de la Société Générale. Cette question relève de la formation de jugement.

L’éventuelle évaluation des préjudices concernant les pénalités de retard et la perte de chance de mettre en location le bien immobilier suppose de connaître la date d’achèvement et livraison effective dudit bien.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de faire droit à la demande sursis à statuer de Mme [F] [X] et M. [S] [B].

Sur les demandes accessoires

Il convient de réserver les dépens.

L’équité commande de rejeter la demande présenter par la Société Générale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la suspension de l’exécution du prêt immobilier n° 30004016370006069959534 consenti le 19 novembre 2019 par la société BNP Paribas à Mme [F] [X] et M. [S] [B] jusqu’au premier appel de fonds par l’administrateur ad hoc désigné par le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 27 mars 2025, la société Ducatel, dans la limite d’une durée de 24 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à l’exception de l’exécution du contrat d’assurance se rapportant audit contrat de prêt immobilier;

Ordonne le sursis à statuer jusqu’à l’achèvement des biens immobiliers vendus en l’état futur d’achèvement le 23 décembre 2019 à Mme [F] [X] et M. [S] [B] par la société HPL Auguste;

Rappelle que la décision de sursis à statuer interrompt le délai de péremption jusqu’à la réalisation de l’événement susvisé;

Rappelle que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge;

Rappelle qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis;

Réserve les dépens;

Rejette la demande présentée par la Société Générale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie à l’audience de mise en état du 1er juin 2026 pour faire le point sur l’état d’avancement des travaux;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT