5AA Minute N°

N° RG 25/00008 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSMR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Z] [N]

DEMANDERESSE

Madame [I] [K]

née le 06 Février 1955 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E]

né le 13 Juillet 1981 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 mars 2015, [I] [K] a donné à bail à [G] [E] un logement, moyennant un loyer mensuel révisable de 310 €.

Le 15 octobre 2024, [I] [K] a fait signifier à [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 930€ au titre des loyers et charges dus à cette date pour le logement occupé [Adresse 4] [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, [I] [K] a fait assigner à comparaître en référé [G] [E], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [G] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [G] [E] au paiement d’une provision d’un montant de 1 550€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [G] [E] au paiement d’une indemnité de 320 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, [I] [K], a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 2 170 €, arrêtée au mois de février 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

[G] [E] explique qu’il a perdu son emploi au cours de l’année 2023, ce qui l’a placé en difficulté, et l’a conduit à déposer un dossier de surendettement le 25 février 2025, dont il attend de connaître le devenir. Il ajoute avoir fait appel aux services sociaux pour l’accompagner, et avoir entrepris une formation de chauffeur poids lourds. Il précise qu’il a repris le paiement des loyers en mars 2025, et qu’il est apte à percevoir une allocation logement de 157 euros. Ses charges sont obérées par l’acquittement d’une contribution mensuelle de 150 euros pour l’entretien et l’éducation de son fils ; il acquitte par ailleurs deux mensualités de crédit de 84 euros, pour un crédit automobile, et de 88 euros, dont il peine à respecter l’exécution. Il doit également faire face à une dette contractée auprès de SOREGIE. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à raison de 50 euros mensuels en sus du loyer courant. Il précise attendre le devenir d’une demande d’octroi d’un logement social.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

A titre liminaire, il sera considéré, au regard des actes délivrés, d’une part, et du diagnostic social et financier, d’autre part, que le litige porte sur un bail afférent au logement sis [Adresse 3].

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer qui a été délivré reprend cette durée, plus favorable au locataire, conforme aux stipulations contractuelles, et qui sera donc retenue.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 15 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 16 décembre 2024. Le locataire est donc tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, outre des pièces versées aux débats, y compris la reconnaissance de dette établie sur papier libre par le locataire, le bailleur justifie que lui est due la somme de 2 170 € au 1er mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [G] [E] à verser à [I] [K] une provision de 2 170 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il résulte du diagnostic social et financier que [G] [E], qui a été affecté par sa séparation avec sa compagne, perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1 200 euros, outre des allocations logement pour 158 euros, pour faire face à ses charges courantes. Il acquitte au surplus de celles-ci les charges familiales, et de crédits, rappelées dans l’exposé du litige. Le locataire entreprend une nouvelle formation, faute d’avoir obtenu le permis poids lourds ; il est par ailleurs appelé à bénéficier d’un accompagnement budgétaire, et attend une décision d’octroi de logement social, outre une décision relative à sa situation de surendettement. Des désordres dans le logement ont été signalés par le locataire, et pourraient faire l’objet d’un signalement.

Il apparaît que le dossier de surendettement a été déposé à la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 8] le 21 février 2025, de sorte qu’en toute hypothèse, ce dépôt est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire, qui ne peut qu’être constatée.

Sur ce point, il n’est pas justifié de la reprise du loyer courant avant l’audience, étant précisé que l’arriéré locatif actualisé et dont il est justifié le 14 mars 2025 inclut l’indemnité d’occupation du mois de février 2025.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, d’une part, et d’un accord du bailleur, d’autre part, la demande d’octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire, sera rejetée.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [G] [E] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formée par [I] [K] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [I] [K] ;

CONSTATONS à la date du 16 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre [I] [K] et [G] [E], portant sur le logement [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [G] [E] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [G] [E] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [G] [E], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [G] [E] à payer à [I] [K] une provision de 2 170 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 2 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [G] [E] à payer à [I] [K] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (310 €) ;

CONDAMNONS [G] [E] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter la charge des frais qu’elle aura exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; REJETONS la demande formée par [I] [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES