Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

33, avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D]

Porte A108 Etage 1 Le Connect

301 Route de Clisson

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [C] [U]

Porte A108 Etage 1 Le Connect

301 Route de Clisson

44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02191 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEI2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [X] [D] +Madame [C] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 juin 2022, prenant effet le 25 juillet 2022, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme CDC HABITAT, a donné à bail à Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] un local à usage d’habitation porte A108 au premier étage sis Le connect, 301 route de Clisson à Saint-Sébastien-sur-Loire (44230) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 720 euros pour le logement et 35 euros pour les annexes, outre une provision sur charges de 87 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 720 euros.

Des loyers restant impayés, par actes du 10 juillet 2023, la société anonyme CDC HABITAT leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Des loyers restant toujours impayés, par actes du 7 mars 2024, la société anonyme CDC HABITAT leur a de nouveau délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 25 juin 2024, la société anonyme CDC HABITAT a assigné Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— constater à titre principal à compter du 7 avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 18 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date des 17, 19 et 20 juin 2022 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner solidairement Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] à payer à la société anonyme CDC HABITAT :

— la somme de 2 467.34 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 avril 2024 ou du 18 avril 2024 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayé sans mise en demeure préalable :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 avril 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effectie des lieux ;- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société anonyme CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 2 568.02 euros arrêtée au 3 décembre 2024, terme de décembre inclus. Elle a fait remarquer que la dette de loyer avait diminué et qu’elle était dans l’attente de la réponse du locataire à l’enquête sur l’occupation du parc social. Elle a par ailleurs indiqué que Madame [C] [U] avait quitté les lieux sans donner congé. Enfin, elle a accepté la proposition des locataires aux fins de suspendre la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [C] [U] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [D] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 200 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 700 et 1 800 euros par mois au titre d’un emploi en contrat à durée indéterminée en tant qu’agent d’escale, outre le versement d’une allocation logement variant entre 240 et 250 euros. Il a ajouté avoir repris le paiement des loyers et charges, outre un complément de 200 euros. Il a confirmé le départ sans congé de Madame [C] [U].

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [C] [U] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 568.02 euros au 3 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 465.83 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 102.19 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Madame [C] [U], régulièrement assignée, ne justifie pas avoir délivré congé dans les formes prescrites par l’article 4 des conditions particulières signées par les parties. Dès lors, elle reste co-titulaire du bail et soumise aux obligations contractuelles. En conséquence, la solidarité sera prononcée conformément aux articles 4 des conditions générales et 8 des conditions particulières.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 968.02 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bailleur n’a pas maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

Le contrat signé par les parties prévoit, en son article 7 des conditions particulières, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés d’huissier de justice du 7 mars 2024, le bailleur a fait délivrer Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 968.02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 mai 2024, les locataires sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 mai 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Monsieur [X] [D] et Madame [C] [U] à son paiement.

La solidarité sera prononcée au visa de l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail stipulant expressément le paiement des indemnités d’occupation.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [X] [D]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [X] [D] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est née lorsque Madame [C] [U] vivait encore dans le logement ; que depuis avril 2024, Monsieur [X] [D] règle en intégralité ses loyers et s’efforce de régler la somme supplémentaire de 200 euros ; qu’il perçoit un salaire de 1 700 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée à temps plein, et 220 euros au titre d’une micro-entreprise et 240 euros d’aide personnalisée au logement. Dès lors, il est en capacité de résorber sa dette de loyer.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [D] a confirmé ces éléments.

Il ressort du décompte que le locataire a repris le paiement intégral des loyers, versant un outre un complément afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte les délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [X] [D] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement, en l’absence de délivrance de congé dans les conditions contractuelles prévues, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D], qui succombent supporteront in solidum les dépens aux dépens en ce compris le commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 juin 2022 entre la société anonyme CDC HABITAT d’une part, et Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation porte A108 au premier étage sis Le connect, 301 route de Clisson à Saint-Sébastien-sur-Loire (44230), sont réunies à la date du 8 mai 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [C] [U] à payer à La société anonyme CDC HABITAT, la somme de 2 102.19 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 3 décembre 2024, terme de décembre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 968.02 euros ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [X] [D] à s’acquitter de sa dette par 9 mensualités de 200 (DEUX CENT) euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [C] [U] et Monsieur [X] [D] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la société anonyme CDC HABITAT, à procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [D] et Madame [C] [U] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [C] [U] à payer à la société anonyme CDC HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] et Madame [C] [U] aux dépens en ce compris le commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA