5AA Minute N°

N° RG 25/00479 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GZGN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 17 OCTOBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [F] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [T] [V] [L]

né le 10 Février 1977 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne, assisté de son épouse, Madame [C] [L] NEE [I]

DEFENDEUR

Monsieur [J] [X] [S]

né le 29 Septembre 1973 à [Localité 3] (INDE),

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 OCTOBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 18 décembre 2023, Monsieur [T] [L] a donné à bail à Monsieur [J] [S] un logement situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 620 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 septembre 2024, Monsieur [T] [L] a donné congé à Monsieur [J] [S], à l’échéance du 16 décembre 2024, motivé par le manquement à l’obligation de payer les loyers et de justifier d’une assurance.

Par autre acte extrajudiciaire du même jour, Monsieur [T] [L] a fait commandement à Monsieur [J] [S] de lui payer la somme de 1460 € en principal au titre des loyers non réglés et de lui justifier d’une assurance contre les risques locatifs en visant la clause résolutoire contenue au bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, Monsieur [T] [L] a fait assigner Monsieur [J] [S] à comparaître devant la juridiction de céans afin de faire constater la validité du congé – subsidiairement l’acquisition de la cause résolutoire – l’expulsion du locataire dans un délai réduit à 8 jours, et obtenir la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 1460 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 620 €, et d’une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

A l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [T] [L], comparant et assisté de son épouse, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à se désister de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné par signification de l’acte à étude, Monsieur [J] [S] n’a pas comparu à l’audience, et n’y était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

1) Sur la validité du congé

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire notamment en cas d’inexécution de l’une des obligations lui incombant. Il peut s’agir d’un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé donné par Monsieur [T] [L] est à effet du 16 décembre 2024 alors qu’il a été délivré le 10 septembre précédent.

Bien que le contrat de bail prévoyait un délai de 3 mois, le délai légal et d’ordre public de 6 mois n’a donc pas été respecté, ce qui constitue une contestation sérieuse qui justifiera qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur ce moyen.

2) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de justification d’assurance dans un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement.

N’étant pas établi que le locataire ait justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement signifié le 10 septembre 2024, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance à la date du 11 octobre 2024.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif, le délai suivant le commandement de quitter les lieux devant être réduit à 8 jours, compte tenu de la mauvaise foi du locataire qui ne paie qu’irrégulièrement les loyers sans justification, et du risque encouru par le logement qui n’est pas assuré par le locataire, toujours sans justification, ce conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, soit 620 €.

3) Sur le montant de la provision due

Au vu du décompte actualisé produit et non contesté, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7440 € au 5 septembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

Le preneur sera donc condamné à lui verser une provision de ce même montant.

4) Sur les dépens

Partie perdante, Monsieur [J] [S] sera tenu aux dépens, qui comprendront le coût du commandement du 10 septembre 2024, de la dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives, de l’assignation, et de la dénonciation à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de constat de la validité du congé du 10 septembre 2024 ;

CONSTATONS à la date du 11 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [T] [L] d’une part, bailleur, et Monsieur [J] [S] d’autre part, preneur, portant sur le logement à [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [J] [S] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [J] [S], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, soit 620 € ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [T] [L] une provision de 7440 € à valoir sur le montant des loyers, et indemnités d’occupation échus non réglés à la date du 5 septembre 2025, incluant l’indemnité du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNONS à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [T] [L] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à 620 € ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement du 10 septembre 2024, de la dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives, de l’assignation, et de la dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS