TROISIEME CHAMBRE CIVILE

26 Septembre 2025

N° RG 23/06275 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NNV2

Code NAC : 62B

[I] [P]

C/

S.A. ALLIANZ IARD

Compagnie d’assurance BPCE ASSURANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 26 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 23 Mai 2025 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER

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DEMANDEUR

Monsieur [I] [P], né le [Date naissance 2] 1988, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et M^e Laëtitia VAUGOUT, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de [Localité 7] n°542110291, en qualité d’assureur du Syndic de copropriété situé [Adresse 4] [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau de VAL D’OISE

BPCE ASSURANCE, immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 350663860, en qualité d’assureur de Monsieur [I] [P], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Olfa BATI, avocat au barreau de VAL D’OISE

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FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [I] [P] est le propriétaire d’un appartement de 39 m2, situé à [Adresse 11], dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, depuis le 29 mai 2020. Monsieur [I] [P] a assuré son bien auprès de La société BPCE Assurances Iard, l’immeuble étant lui-même assuré auprès de La société ALLIANZ Iard.

Le 1er juin 2021, un dégât des eaux est survenu dans ledit appartement, affectant principalement le salon et la cuisine. Le 14 septembre 2021, Monsieur [I] [P] a déclaré ce sinistre à La société BPCE Assurances Iard, sa compagnie d’assurance. La fuite à l’origine de ce dégât des eaux trouvant sa cause dans une canalisation d’évacuation, partie commune, Monsieur [I] [P] et le syndicat des copropriétaires ont régularisé un constat amiable de dégât des eaux et une déclaration de sinistre auprès de La société ALLIANZ Iard. Plusieurs réunions d’expertise se sont tenues. Le 7 décembre 2022, l’expert a chiffré le montant des dommages à la somme de 6.514,69 €.

Lassé d’attendre la prise en charge des travaux, alors que ni l’origine du sinistre ni les désordres subis n’étaient contestés, Monsieur [I] [P] a fait procéder en février/mars 2023 aux travaux de remise en état préconisés par l’expert, dont le coût s’est élevé à la somme de 7.067,50 €, et a vainement tenté d’obtenir le remboursement de cette somme auprès de sa compagnie d’assurance.

C’est dans ce contexte que par exploit introductif d’instance en date des 9 et 22 novembre 2023, Monsieur [I] [P] a fait assigner La société ALLIANZ Iard et La société BPCE Assurances Iard devant le Tribunal Judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sur le fondement notamment des articles 1104 et 1240 du code civil et de l’article L124-3 du code des assurances l’indemnisation de son préjudice matériel, de son préjudice lié à la perte de chance de donner son bien en location et son préjudice moral.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 2 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, La société ALLIANZ Iard demande au Tribunal au visa de l’article L124-3 du code des assurances:

* de lui donner acte de ce qu’elle accepte de verser à Monsieur [I] [P] la somme de 6.075,41 €,

* de débouter Monsieur [I] [P] du surplus de ses demandes,

* d’écarter l’application de l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* de statuer ce que de droit sur le sort des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 2 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, La société BPCE Assurances Iard demande au Tribunal au visa de l’article 1240 du code civil :

* de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

et y faisant droit :

* à titre principal, de débouter Monsieur [I] [P] de l’intégralité des demandes formées à son encontre,

* à titre subsidiaire, de condamner La société ALLIANZ Iard à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

* à titre infiniment subsidiaire, de juger que les dommages-intérêts éventuellement mis à sa charge ne sauraient excéder la somme de 1.000 €,

en tout état de cause :

* de débouter Monsieur [I] [P] du surplus des ses demandes,

* de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 14 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Monsieur [I] [P] demande au Tribunal, au visa notamment des articles 1240 et 1104 du code civil, des articles L124-3 et L113-5 du code des assurances et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

* de le déclarer recevable et bien fondé en son action,

* de constater la responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à l’origine du dégât des eaux survenu le 1er juin 2021,

en conséquence,

* de déclarer recevable l’action directe exercée par Monsieur [I] [P] à l’encontre de La société ALLIANZ Iard en sa qualité d’assureur de l’immeuble géré par le syndic de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 9],

* de condamner La société ALLIANZ Iard en sa qualité d’assureur de l’immeuble géré par le syndic de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 9] à lui verser :

1°) la somme de 7.067,50 €,

2°) la somme de 10.010,25 € en réparation de son préjudice lié à la perte de chance,

* de condamner in solidum La société BPCE Assurances Iard et La société ALLIANZ Iard en sa qualité d’assureur de l’immeuble géré par le syndic de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 9] à lui régler :

1°) la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

2°) la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

* de rappeler de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 23 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS

I – Sur la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires dans le dégât des eaux survenu le 1er juin 2021 dans le bien immobilier appartenant à Monsieur [I] [P] , situé à [Adresse 10] :

Il résulte des alinéas 4 et 5 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le 1er juin 2021, il s’est produit un sinistre “dégât des eaux”, consécutif à un bouchon sur une canalisation d’évacuation des eaux usées encastrées en dalle du rez de chaussée, créant un refoulement dans l’appartement de Monsieur [I] [P], copropriétaire non occupant, donné en location meublée, et que ce sinistre a causé des dommages aux parties immobilières privatives et aux embellissements d’origine dudit appartement.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est pleinement engagée, en application des dispositions précitées.

II – Sur les demandes de Monsieur [I] [P] en paiement de dommages-intérêts à l’encontre de La société ALLIANZ Iard :

Il résulte de l’article L124-3 du code des assurances que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, et que l’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

En l’espèce, La société ALLIANZ Iard ne conteste pas sa garantie.

Monsieur [I] [P] est par conséquent recevable et bien fondé en son action directe en indemnisation de ses préjudices à l’encontre de La société ALLIANZ Iard, assureur du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est pleinement engagée, étant rappelé qu’en vertu du principe de la réparation intégrale, le préjudice subi doit être réparé sans perte ni profit pour aucune des parties.

A/ Sur la demande en paiement de la somme de 7.067,50 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement :

En l’espèce, Monsieur [I] [P] justifie qu’il a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert désigné par la compagnie d’assurance, que ces travaux lui ont été facturés à hauteur de la somme de 7.067,50 € ttc et qu’il a payé cette somme.

En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice subi, il convient de condamner La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 7.067,50 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

B/ Sur la demande en paiement de la somme de 10.010,25 € au titre de son préjudice financier résultant d’un manque à gagner en raison de la réduction du montant du loyer pendant la période d’occupation du bien par son locataire et d’une perte de chance de remettre son bien en location:

En l’espèce, Monsieur [I] [P] justifie que son bien était donné en location au moment du sinistre et que son locataire a quitté les lieux loués en raison de l’état dans lequel il s’est trouvé du fait du dégât des eaux litigieux.

De juin 2021 à août 2022 (date du départ de son locataire), soit durant 15 mois, Monsieur [I] [P] a appliqué une réduction du montant du loyer pour tenir compte de la perte de jouissance du bien loué par le locataire compte-tenu de la surface du logement impactée par les conséquences du dégât des eaux, et justifie d’un manque à gagner s’élevant à 4.760,25 €.

Il convient par ailleurs de rappeler que la notion de perte de chance permet de réparer le préjudice né de la privation d’une probabilité raisonnable, précision étant faite d’une part que le demandeur à l’indemnisation doit rapporter la preuve du caractère certain de la perte d’une chance réelle et sérieuse d’obtenir un avantage, et d’autre part que la réparation de la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si cette chance s’était réalisée, seule la perte de chance étant indemnisable.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] justifie que son locataire a quitté les lieux du fait de l’état du logement consécutif au dégât des eaux et que les travaux de remise en état du logement ont été réalisés en février/mars 2023.

Monsieur [I] [P] justifie par conséquent de l’existence d’une perte de chance réelle et sérieuse d’avoir pu remettre son bien en location de septembre 2022 (date de départ de son locataire) à mars 2023 (fin des travaux de remise en état), qu’il convient d’évaluer à 90% compte-tenu de l’importance de la surface du logement impactée, de sorte que son préjudice au titre de la perte de chance peut être évalué à :

90 % x (7 mois x 750 € / montant du loyer mensuel), soit la somme de 4.725 €.

Il convient donc de condamner La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de (4.760,25 € + 4.725 €) = 9.485,25 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

III – Sur la demande de Monsieur [I] [P] en paiement de dommages-intérêts à l’encontre de La société ALLIANZ Iard et de La société BPCE Assurances Iard in solidum :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte par ailleurs de l’article L113-5 du code des assurances que lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà, précision étant faite que lorsqu’aucun délai n’est contractuellement convenu, l’assureur est tenu, dans la gestion du sinistre déclaré par son assuré, d’agir avec diligence et dans un délai raisonnable au regard de l’urgence de la situation.

Dès lors que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en l’espèce, il ne saurait être reproché à La société BPCE Assurances Iard, assureur de Monsieur [I] [P], aucune faute de nature à engager sa responsabilité, et notamment d’avoir renvoyé Monsieur [I] [P] vers La société ALLIANZ Iard, assureur de l’immeuble.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [I] [P] de sa demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral à l’encontre de La société BPCE Assurances Iard, in solidum avec La société ALLIANZ Iard.

En revanche, il résulte des éléments de l’espèce, qu’alors que ni l’origine du sinistre, ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ni les désordres subis n’étaient contestés, La société ALLIANZ Iard a manqué à son obligation d’agir avec diligence et dans un délai raisonnable au sens de l’article L113-5 précité du code des assurances.

Il en est nécessairement résulté un préjudice moral pour Monsieur [I] [P], qui en plus d’avoir eu à prendre en charge la gestion des conséquences de ce sinistre, a dû faire face à l’inquiétude due à sa propre situation de chercheur d’emploi privé d’un revenu locatif, devant pourtant faire face à l’avance du coût des travaux de remise en état de son bien. Il s’ensuit que Monsieur [I] [P] est bien fondé en sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et que La société ALLIANZ Iard sera condamnée à lui verser la somme de 2.500€ à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

IV – Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner La société ALLIANZ Iard aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [P] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner La société ALLIANZ Iard à lui payer la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît également inéquitable de laisser à la charge de La société BPCE Assurances Iard l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner La société ALLIANZ Iard à lui payer la somme de 1.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à La société ALLIANZ Iard l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. en l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal :

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 7.067,50 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de (4.760,25 € + 4.725 €) = 9.485,25 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La société ALLIANZ Iard à payer à La société BPCE Assurances Iard la somme de 1.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [I] [P] du surplus de ses demandes à l’encontre de La société ALLIANZ Iard ,

DÉBOUTE Monsieur [I] [P] de toutes ses demandes à l’encontre de La société BPCE Assurances Iard ,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Le présent jugement ayant été signé par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN

M^e Eric AZOULAY

M^e Olfa BATI

M^e Laura PEREZ BONAN