5AE Minute N°

N° RG 23/00087 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F5ZB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 AVRIL 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [R]

DEMANDERESSE

Madame [M] [O]

née le 19 Janvier 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Urbain ONDONGO, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [P] [D] EPOUSE [I]

née le 29 Décembre 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Nathalie MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [L] [I]

né le 25 Mai 1969 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 FEVRIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2016, Madame [M] [O] a donné à bail à Madame [P] [D], épouse [I], un appartement situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel alors fixé à 860€ augmenté de 20 € à titre de provision à valoir sur les charges locatives. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Par acte du 6 août 2016, Monsieur [L] [I] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, réparations locatives et frais de procédure jusqu’à expiration du bail, dans la limite de 30 960 €.

Par acte du 6 août 2016, Madame [M] [O] et Madame [E] [N] ont loué par ailleurs à Madame [P] [D] un emplacement de stationnement situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 60 €.

Un état des lieux d’entrée dans l’appartement a été contradictoirement établi entre Madame [M] [O] et Madame [P] [D] le 6 août 2016.

Par acte d’huissier de justice du 28 janvier 2022, Madame [M] [O] a fait signifier à Madame [P] [D] un congé pour reprise à effet du 5 août 2022 ; cet acte a été signifié à sa personne.

Un état des lieux de sortie a été établi par Maître [J], commissaire de justice à [Localité 5], le 4 août 2022 en présence de représentants des parties.

Par courrier du 4 octobre 2022, Madame [M] [O] a demandé à Madame [P] [D] le paiement de la somme de 16 316,29 € représentant le solde des loyers et charges restés impayés augmenté des frais de remise en état du logement à la suite de dégradations ; cette lettre recommandée a été reçue le 7 octobre 2022, mais est restée sans réponse.

*

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, Madame [M] [O] a fait assigner Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2 696,61 € au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— de la somme de 13 490 € au titre des réparations locatives.

Elle a également sollicité la condamnation de Madame [P] [D] seule au paiement :

— de la somme de 129,68 € au titre de l’arriéré des loyers du contrat de bail de l’emplacement de stationnement ;

— de la somme de 1 500 € en réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi du fait de sa résistance abusive ;

— d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions responsives déposées à l’audience de renvoi du 21 février 2025, Madame [M] [O] a porté à la somme de 2 754,78 € le montant de sa demande au titre des impayés et à celle de 2 500 € celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, le reste sans changement. Il conviendra de s’y reporter pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [P] [D] a conclu à la nullité du congé pour reprise et au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre ; elle a sollicité la condamnation de Madame [M] [O] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du congé délivré, et de celle de 5 000 € au titre de son préjudice de jouissance, de même que d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra de se reporter à ses conclusions n°3 reçues au greffe le 13 février 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Assigné par dépôt à étude après vérification de l’exactitude de son domicile, Monsieur [L] [I] n’a pas comparu et n’était pas représenté aux audiences.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le courrier adressé à Madame [P] [D] le 4 octobre 2022 porte réclamation des loyers échus au titre de juin et juillet 2022 de même que pour la période du 1er au 5 août 2022, date de l’expiration du bail, pour la somme totale de 1 858,71 €. Si Madame [P] [D] a dans un premier temps contesté le bien fondé de cette demande, il ressort de ses conclusions écrites qu’elle reconnaît le défaut de paiement des loyers de juillet et août 2022, tout en faisant valoir que le dépôt de garantie n’avait pas été restitué. Or, il est constant que le dépôt de garantie n’est pas versé pour assurer le paiement des loyers mais en réalité pour le remboursement d’éventuelles réparations locatives. Dès lors, les loyers de juillet et août 2022 restent dus sans pouvoir être compensés par le dépôt de garantie. Par ailleurs, si Madame [P] [D] soutient que le loyer de juin aurait été payé, elle se fonde sur un courrier de Madame [M] [O] qui lui a restitué un chèque de 985 € au titre du “loyer de juin payé deux fois” : or, ce courrier est daté du 14 juin 2021, et non pas de 2022, ce qui démontre que ce double paiement est sans rapport avec l’affirmation du paiement de juin 2022.

Il en résulte que la somme de 1 858,71 € reste due au titre des impayés de loyers.

Par ailleurs, la demande fondée sur les arriérés de loyers du stationnement à hauteur de 129,68 € ne fait pas l’objet d’une contestation.

Madame [M] [O] réclame également la somme de 906,73 € au titre d’une “facture d’eau” du 20 juillet 2002 (sa pièce n° 14). Or, ce décompte ne se rapporte à aucun document émanant de l’organisme de distribution d’eau, et a manifestement été établi par Madame [M] [O] elle-même, sans qu’il soit possible de déterminer la réalité des consommations qui y figurent. Dès lors, il y a lieu d’écarter cette demande.

L’acte de cautionnement signé par Monsieur [L] [I] est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et ne fait pas l’objet d’une contestation. Il devra par conséquent trouver application, étant observé qu’il ne s’applique pas au contrat de bail de l’emplacement de stationnement.

Il en résulte que Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [M] [O] la somme de 1 858,71 € au titre des loyers impayés de l’appartement, et Madame [P] [D] seule la somme de 129,68 € au titre du bail de l’emplacement de stationnement.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les réparations locatives sont à la charge du locataire, sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, à l’examen de l’état des lieux d’entrée, il doit être considéré que l’état des peintures (hors chambres dont le sol était plastifié) et des moquettes, qui n’étaient pas neuves au moment du début du bail le 6 août 2016, aurait en tout état de cause nécessité une réfection totale du logement avant une nouvelle occupation du fait de la durée qui s’est écoulée depuis leur pose. Dès lors, Madame [M] [O] ne peut réclamer aucune somme au titre de la réfection de ces peintures et sols.

S’agissant des sols en parquet massif et en revêtements plastifiés, il sera remarqué que ceux-ci étaient déjà en état d’usage avancé au moment de l’entrée dans les lieux, et que l’état des lieux de sortie ne fait pas ressortir de dégradation plus ample.

De la même façon, le plan de travail et les plaques de cuisson, qui étaient déjà en état d’usage au moment de l’entrée dans les lieux, auraient été de toutes les façons à changer à la fin du bail. De surcroît, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que l’évier nécessitait d’être remplacé, ni que le réfrigérateur était en plus mauvais état qu’au moment de l’entrée.

Cet état des lieux de sortie ne fait pas davantage apparaître de rideaux, étagères et tapis qu’il aurait fallu évacuer, ou de luminaires à remplacer dans les pièces visées dans le devis.

Il reste en revanche que la bailleresse est fondée à réclamer, au titre des réparations locatives, les sommes suivantes, résultant du devis de SR IMMO du 1er octobre 2022, le cas échéant après application d’un coefficient de vétusté tenant compte de l’état à l’entrée et de la durée d’occupation :

— remise en peinture de 3 chambres (coefficient de vétusté de 80 %) : 860 € ;

— poignée de la porte d’entrée, de la porte montant à l’étage, de celle des WC, et de celle de la grande chambre : 140 €

— nettoyage du four et de la cuisine : 150 €

— dépose et mise en déchetterie des portes de placard coulissantes et pose d’une tringle à rideaux dans la chambre côté rue : 90 € ;

— nettoyage de la douche : 50 €

— réfection de joints : 70 €

soit au total la somme de 1360 €, de laquelle il convient de soustraire le montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse de 860 €, soit une somme de 500 € restant due.

L’acte de cautionnement signé par Monsieur [L] [I] couvrant également les réparations locatives, il en résulte que Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] seront solidairement condamnés à payer cette somme à Madame [M] [O].

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Les sommes dont Madame [P] [D] est finalement reconnue débitrice étant très inférieures au montant qui lui était réclamé, il ne peut être considéré que sa résistance au paiement était abusive : dès lors Madame [M] [O] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en nullité du congé pour reprise

Le congé pour reprise délivré le 28 janvier 2022 à Madame [P] [D], à effet du 5 août 2022, est conforme aux conditions de forme exigées par l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, qui ne font au demeurant l’objet d’aucune remarque.

Par ailleurs, même si Madame [M] [O] ne justifie pas avoir habité l’appartement aussitôt après l’expiration du bail, ce qui s’explique aisément par la durée des travaux nécessaires à sa réhabilitation, elle produit aux débats une attestation délivrée par ENGIE démontrant qu’elle est titulaire d’un contrat de fourniture d’électricité à l’adresse de l’appartement, de même qu’une facture établie par ce fournisseur portant cette adresse au titre du lieu de consommation.

Dès lors, Madame [P] [D] ne peut soutenir que Madame [M] [O] ne démontrerait pas la réalité de la reprise de l’appartement à son profit, et sera donc déboutée de cette demande reconventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle en réparation du trouble de jouissance

Si l’article 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, il est constant que ce dernier ne peut être tenu pour responsable des vices ou désordres apparus en cours de bail que s’il est démontré qu’il en a été informé en temps utile.

Or, Madame [P] [D] ne produit aucune pièce en ce sens, et ne fonde sa demande, au titre de dégâts des eaux, dont elle soutient qu’ils duraient depuis le début du bail, que sur les indications de sa lettre du 3 août 2022, soit la veille de la restitution des lieux, dont l’objectif était manifestement d’obtenir l’exonération des deux derniers mois de loyers.

Par ailleurs, si des échanges de courriels et de SMS démontrent l’existence d’infiltrations d’eau lors de fortes pluies en 2018, Madame [P] [D] indique elle-même qu’il y a été remédié suite à une déclaration auprès de son assureur.

Dès lors, même si un trouble de jouissance a pu être enduré par Madame [P] [D], cette dernière ne peut en obtenir réparation, faute de l’avoir à temps signalé à Madame [M] [O].

Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

Reconnus débiteurs, Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] seront tenus in solidum aux dépens. En revanche, compte tenu de la part largement infondée des demandes au titre des réparations locatives, l’équité commande de laisser à chaque partie la part de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] à payer à Madame [M] [O] :

— la somme de 1 858,71 € (mille huit cent cinquante-huit euros, soixante et onze centimes) au titre des loyers et charges impayés ;

— la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [P] [D] à payer à Madame [M] [O] la somme de 129,68 € (cent vingt-neuf euros, soixante-huit centimes) au titre des loyers de l’emplacement de stationnement ;

AUTORISE Madame [M] [O] à conserver le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail et venu en déduction de sa créance ;

DÉBOUTE Madame [M] [O] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [P] [D] de ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNE Madame [P] [D] et Monsieur [L] [I] in solidum aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE