MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/00804 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F6JU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

Madame [S] [G] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X]

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Nathalie ARNOULT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [Z] [D] épouse [X]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Nathalie ARNOULT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

LE :

Copie simple à :

— M^e ALLAIN

— M^e ARNOULT

Copie exécutoire à :

— M^e ALLAIN

— M^e ARNOULT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations du 21 mars 2023 par lesquelles M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] (les époux [M]) ont ensemble engagé une action en justice contre M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] (les époux [X]) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir à titre principal la réitération judiciaire d’une vente immobilière et l’indemnisation de leurs préjudices ;

Vu les écritures respectives des parties :

M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] (les époux [M]) : 24 mai 2024 ;M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] (les époux [X]) : 28 mai 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 06 septembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande principale des époux [M] en réalisation judiciaire de la vente immobilière, et les contestations des époux [X].

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

1.1. Sur l’exception de nullité opposée par les époux [X].

Il ne peut être valablement soutenu par les époux [X] qu’une vente avec paiement du prix à terme serait une vente dépourvue d’un élément essentiel qu’est le paiement du prix, alors que le paiement à terme est une modalité de paiement permise par le droit civil français. L’âge des époux [X] est sur ce point indifférent en ce que, dans l’hypothèse d’un décès avant parfaite exécution du paiement à terme, la créance entrerait dans l’actif successoral.

L’exception de nullité du compromis de vente est ainsi rejetée.

1.2. Sur la demande reconventionnelle en résolution de la vente.

Il résulte des éléments aux débats que le compromis de vente prévoyait d’une part que l’entrée en jouissance de l’acquéreur aurait seulement lieu au jour de la réitération de la vente par acte authentique (page 4), d’autre part que tant qu’il serait débiteur de tout ou partie du prix l’acquéreur ne pourrait faire aucun changement notable, aucune démolition, aucune détérioration dans le bien, sans le consentement du vendeur (page 4 également, pièce [M] n°1).

Or, il ressort des éléments aux débats que les époux [M] ont obtenu la clé du bien immobilier et y ont entrepris des travaux destructifs, notamment en détruisant des cloisons, ce qui traduit un comportement comme possesseur du bien, ceci avant la réitération de la vente par acte authentique, soit en contradiction avec la lettre du contrat.

Il appartient dès lors aux époux [M], conformément à ce qu’ils allèguent, de rapporter la preuve du fait que les parties ont entendu s’émanciper de la lettre du compromis de vente et ainsi convenir entre elles que les époux [M] pourraient entrer en possession du bien immobilier et commencer à y réaliser des travaux sans attendre la réitération de la vente par acte authentique.

Toutefois, quant à la recherche de cette preuve dont la charge repose sur les époux [M], le tribunal doit constater qu’aucune pièce suffisante n’est produite aux débats pour démontrer ce point. D’une part, le courrier du notaire interrogeant les époux [X] quant à savoir « Comment [M. [M]] détenait-il les clefs ? » ne peut valoir démonstration de la circonstance que les époux [X] avaient consenti une remise plus précoce des clefs avec autorisation d’y procéder déjà à des travaux (pièce [M] n°2). D’autre part, semblablement, l’attestation de M. [T] [L] n’apporte aux débats aucun élément suffisant pour prouver l’accord des époux [X] pour cette remise anticipée des clefs en contrariété au contrat (pièce [M] n°6).

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle des époux [X] en résolution du compris de vente pour manquement par les acquéreurs aux conditions déterminantes quant à la date d’entrée en possession et à l’interdiction de faire des travaux avant paiement du solde du prix.

1.3. Sur la demande principale en réalisation judiciaire de la vente.

L’admission de la demande reconventionnelle des époux [X] en résolution judiciaire du compromis de vente fait obstacle à la demande principale des époux [M] en réitération judiciaire de la vente.

1.4. Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires accessoires des époux [X] au titre de la restitution des frais de notaire et de la restitution du bien avec remise en état.

Sur la demande en restitution des frais de notaire, il résulte de la lettre du contrat (page 5) que ces frais devaient être supportés par les vendeurs, l’interprétation globale et cohérente du contrat justifiant de faire primer cette clause atypique et stipulée en gras, et de laisser inappliquée la clause en sens contraire (page 20), clause-type dont le retrait a manifestement été omis à la rédaction de l’acte. Dès lors, il n’y a pas lieu à restitution par les époux [M] d’une somme qui a été payée auprès d’un tiers, à savoir le notaire, lequel n’est pas à la cause.

Sur la demande au titre de la restitution du bien avec remise en état, s’agissant d’une vente dont la résolution est ordonnée, il y a effectivement lieu de condamner les acquéreurs à restituer le bien après remise en état.

Par ailleurs, sans violation du mécanisme des restitutions s’agissant d’une vente avec paiement à terme et avec entrée en jouissance des acquéreurs avant le présent jugement, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [X] en condamnation des époux [M] in solidum en paiement de la somme de 2.200 euros au titre de la période initiale d’occupation anticipée, outre 340 euros par mois depuis le mois de novembre 2022 jusqu’à la date à laquelle il peut être justifié de la restitution effective des clefs au notaire, ou à défaut, jusqu’à la signification du présent jugement emportant résolution de la vente.

2. Sur la demande des époux [M] en dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En considération du sens du jugement, il y a lieu au rejet de la demande des époux [M] en réparation de leurs préjudices.

3. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Les époux [M] supportent in solidum les dépens.

Les époux [M] doivent payer in solidum aux époux [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans aucune autre condamnation sur ce même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité du compromis de vente du 12 juillet 2022 opposée par M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] ;

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente suivant compromis du 12 juillet 2022 entre d’une part M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] et d’autre part M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] ;

REJETTE la demande principale de M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] en réitération judiciaire de la vente suivant compromis du 12 juillet 2022 ;

REJETTE la demande de M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] en restitution des frais de notaire suivant compromis du 12 juillet 2022 ;

CONDAMNE, au titre des restitutions, M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] à restituer à M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] le bien immobilier objet du compromis de vente du 12 juillet 2022 : une maison d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6], cadastrée Section C n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], après remise dans un état équivalent à son état antérieur à la vente ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] à payer à M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] la somme de 2.200 euros, outre 340 euros par mois depuis le mois de novembre 2022 jusqu’à la date à laquelle il peut être justifié de la restitution effective des clefs au notaire, ou à défaut, jusqu’à la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] à payer à M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président