MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 23/03617 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SFWJ

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 16 Avril 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Mme [S] [K]

née le 05 Juillet 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 250

Mme [W] [I]

née le 20 Janvier 1940 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 250

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représentée par son syndic la societé CABINET MARTY IMMOBILIER – SAS VD IMMO, RCS [Localité 9] 812 033 033., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [S] [K] et [W] [I] sont chacune propriétaires d’un bien immobilier au sein de la résidence [Adresse 5], située du [Adresse 3].

Par acte du 1er septembre 2023, Mmes [K] et [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO (ci-après désigné le « syndicat des copropriétaires »).

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, Mmes [K] et [I] demandent au tribunal de :

annuler la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 5 juin 2023, portant renouvellement du contrat de syndic du 5 juin 2023 au 5 juin 2026 ;condamner le [Adresse 8] [Adresse 5] à leur régler la somme de 1 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux entiers dépens ; les exonérer, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la SAS VD IMMO, demande de :

débouter Mmes [K] et [I] de leur demande de nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 5 juin 2023 ;condamner solidairement Mmes [K] et [I] à lui verser la somme de 1 euro symbolique au titre du préjudice subi ;les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner solidairement aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2025 et mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIF DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°3

1.1. Moyens des parties

D’une part, Mmes [K] et [I] soutiennent que le contrat de mandat auprès d’un syndic doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale. Ainsi, les informations précontractuelles délivrées doivent permettre à l’ensemble des copropriétaires de procéder à un vote éclairé lors de l’assemblée générale. Or, les documents précontractuels proposés lors de la convocation tels que le projet de résolution et la fiche d’information sur les prix et les prestations n’explicitent aucune durée ni aucune date de terme du contrat. Par conséquent, les demanderesses, et l’ensemble des copropriétaires, pouvaient penser que le renouvellement s’opérerait pour la même durée que pour les deux contrats de mandats précédemment signés avec le syndic, soit une durée de quinze mois. De surcroit, aucune mise en concurrence avec d’autres syndics n’a été proposée à l’assemblée générale des copropriétaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mmes [K] et [I] auraient dû participer à la réunion préparatoire de l’assemblée générale en tant que membres du conseil syndical. Lors de cette réunion, tenue le 11 mai 2023, le conseil syndical a décidé à l’unanimité de proposer au vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires le renouvellement du contrat pour une durée de trois ans, afin de procéder à un accompagnement de qualité pour la poursuite efficiente des travaux réalisés par [Localité 9] métropole. Dans le cadre de cette réunion, Mmes [K] et [I] auraient pu exprimer leur désaccord et procéder à la mise en concurrence du syndic, ce qu’elles n’ont pas fait. Le syndicat des copropriétaires expose encore que l’assemblée générale a un pouvoir d’amendement, qui lui permet de compléter certaines résolutions tant que cela ne crée pas une nouvelle résolution portée à l’ordre du jour. La durée du contrat de mandat était un des points développés dans les discussions lors de l’assemblée générale sur le renouvellement de mandat, et ne crée pas de nouvelles questions non développées au sein de l’ordre du jour.

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que les lois et règlementations imposant un vote seulement sur une question inscrite à l’ordre du jour sont tempérées en fonction des circonstances du vote, notamment si la question vient compléter un élément au préalablement inscrit à l’ordre du jour. Certaines résolutions ont été votées dans le cadre de l’assemblée générale concernant les travaux : ces votes étaient nécessaires afin d’estimer la date de fin des travaux déterminant la date du terme du contrat de mandat.

D’autre part, Mmes [K] et [I] expliquent qu’elles n’ont pas eu l’opportunité de vérifier les tantièmes lors du décompte et de l’enregistrement des votes et d’observer le respect des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2023 dans le cadre de laquelle elles ont été régulièrement désignées comme scrutatrices. Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié sans qu’elles l’aient signé en amont en qualité de scrutatrices.

En défense, le syndicat des copropriétaires répond que Mmes [K] et [I] n’ont pas retourné le projet de procès-verbal signé, malgré l’envoi d’un courrier électronique à Mme [K] le 29 juin 2023 et un rappel le 3 juillet 2023 ; courrier électronique au sein duquel il était demandé à Mme [K] de transmettre ce dernier à Mme [I]. Également, le syndicat des copropriétaires énonce l’absence de dispositions encadrant le statut de scrutateur et par conséquent, l’impossibilité de relever un manquement.

1.2. Réponse du tribunal

Aux termes du VI de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale ».

Aux termes de l’article 18-1 A de cette loi : « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté ».

Aux termes de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ».

Aux termes de l’article 11 du même décret : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : / I.-Pour la validité de la décision : / 4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ».

Aux termes de l’article 13 de ce décret : « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ».

Enfin, aux termes de son article 29 : « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic (…) / La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il résulte des articles 18 et 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que la durée du contrat de syndic est une condition essentielle de ce contrat. En application des articles 9 et 13 de ce décret, cette durée doit être communiquée avec la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires devant se prononcer sur le renouvellement du contrat de syndic.

En l’espèce, les demanderesses ont été convoquées à l’assemblée générale des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2023. A cette convocation étaient joints les projets de résolution, dont la résolution n° 3 relative au renouvellement du mandat de syndic, et la fiche d’information sur les prix et les prestations proposées par le syndic, correspondant à la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A.

Toutefois, aucun de ces documents, ni aucune autre pièce jointe à la convocation à l’assemblée générale du 5 juin 2023 ne contenait de référence à la durée du contrat de syndic. En particulier, la rubrique « durée du contrat » du contrat type était laissée en blanc. Contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires en défense, aucun document ne permettait de supposer que la durée du contrat de syndic serait calquée sur la durée des travaux. D’ailleurs, aucune pièce ne permettait de déterminer avec précision la durée des travaux et la nécessité de conserver le même syndic pour le suivi de ces travaux.

Dès lors, les dispositions des articles 9 et 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ont été méconnues.

Contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, la réunion du 11 mai 2023, dont l’objet n’était pas de préparer l’assemblée générale mais de présenter les travaux de sécurisation de la résidence, ne permettait pas de pallier cette irrégularité en y communiquant à l’ensemble des copropriétaires la durée envisagée du nouveau contrat de syndic. Le courriel d’invitation à cette réunion envoyé le jour même aux membres du conseil syndical n’a d’ailleurs pas été adressé à l’ensemble copropriétaires, notamment Mme [I]. De plus ce courriel ne contenait aucune information relative à la durée envisagée du contrat de syndic.

De même, les attestations de membres du conseil syndical selon lesquelles la durée du contrat de syndic aurait été discutée ne démontrent pas que l’ensemble des copropriétaires était informé, préalablement à l’assemblée générale du 5 juin 2023, de la durée envisagée du contrat de syndic.

Au demeurant, l’inscription de la durée envisagée du contrat de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 juin 2023, ou dans les documents joints à la convocation, était d’autant plus déterminante que les copropriétaires pouvaient raisonnablement penser à un renouvellement du contrat de syndic selon les mêmes termes et conditions que les contrats antérieurs, c’est-à-dire pour une durée de quinze mois, et non de trois ans comme il a été voté.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré de la méconnaissance du statut de scrutateur, il y a lieu d’annuler la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 5 juin 2023, portant renouvellement du mandat de syndic pour une durée de trois ans.

2. Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice subi par les copropriétaires

En l’absence de faute des demanderesses, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les frais du procès

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à Mme [K] et Mme [I] une somme de 750 euros chacune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par ailleurs, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande présentée même titre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Il y a lieu de faire application de ces dispositions et de dispenser les demanderesses de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, lesquels incluent l’ensemble des condamnations prononcées à leur bénéfice, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

ANNULE la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 5 juin 2023 relative au renouvellement du mandat de syndic du 5 juin 2023 au 5 juin 2026 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE le [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son syndic, la SARL VD IMMO, aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son syndic, la SARL VD IMMO, à payer à Mmes [S] [K] et [W] [I] une indemnité de 750 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mmes [K] et [I] sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, lesquels incluent l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice des copropriétaires gagnants, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRESIDENT