5AA Minute N°

N° RG 24/00815 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRWQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [G] [T]

né le 02 Février 1977 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U]

né le 02 Décembre 1985,

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 avril 2021, [G] [T] a donné à bail à [K] [U] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 400 €, outre une provision mensuelle sur charges libellée comme s’élevant à “10€”; “Vingt euros” (sic).

Se prévalant de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, et par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, [K] [U] a fait assigner en référé [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [G] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 2 920 € au titre des loyers et charges dus de même que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer initial ;

— condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 14 février 2025, [G] [T] explique déplorer une irrégularité des paiements du locataire depuis 2021, et une absence totale de paiement depuis un an. Il précise que le locataire a quitté les lieux la veille de l’audience, et que l’état des lieux de sortie a été réalisé à cette occasion. Il actualise le montant de l’arriéré locatif à 4 724,11 euros, dont 4 120 euros au titre des loyers, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, à raison de 200 euros mensuels.

[K] [U], qui a été cité à étude, n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai prorogé au 4 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

Le bailleur, aux termes des actes délivrés, indique qu’un commandement de payer a été signifié au locataire, sans pour autant en rapporter la preuve.

En revanche, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs, à la considérer maintenue, puisque le bailleur expose que le locataire a quitté les lieux, est donc irrecevable.

Sur la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

La délivrance d’un commandement de payer est évoquée aux termes de l’assignation, qui vise cet acte comme partie intégrante des pièces dont signification quoique l’acte ne soit pas daté ; le diagnostic social et financier expose que le locataire a été rencontré postérieurement à la délivrance d’un commandement de payer.

En tout état de cause, cette irrégularité, qui ne concerne que la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, est en revanche sans effet sur la provision sollicitée, dès lors que l’assignation, régulièrement délivrée, l’a valablement mis en demeure d’acquitter les sommes dues.

De fait, le diagnostic social et financier établit la connaissance, par le débiteur, de la créance du bailleur, en ce que [K] [U] offre d’acquitter cette somme à raison de versements mensuels de 200 euros.

Au vu du décompte actualisé produit, [G] [T] justifie que lui est due la somme de 3 160 € au 1er février 2025 au titre des loyers impayés, déduction faite des charges mensuelles de 40 euros pour un garage, dont le principe n’est pas démontré. Il sera relevé que les sommes sollicitées s’élèvent à 400 euros au titre du loyer, et qu’un versement de 800 euros a été effectué par le locataire le 10 janvier 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [K] [U] à verser à [G] [T] une provision de 3 160 € (11 600 euros dus au titre du loyer – 8 440 euros acquittés par le locataire).

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des indications du diagnostic social et financier que [K] [U] se trouve en arrêt maladie en raison de diverses problématiques de santé, qui compliquent ses démarches administratives, outre la connaissance de sa surface financière. Il a finalement quitté le logement avec l’aide des services sociaux, pour s’installer au domicile de sa mère, de sorte qu’il offre d’apurer l’arriéré locatif dans les conditions précitées.

Dès lors, et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’octroyer à [K] [U] des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [K] [U] aux dépens, qui comprennent en l’espèce le coût de l’assignation, et de sa notification électronique à la Préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS irrecevable l’action de [G] [T] aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DONNONS acte aux parties de ce que [K] [U] a quitté les lieux donnés à bail, sis [Adresse 2] en date du 13 février 2025 ;

CONDAMNONS [K] [U] à payer à [G] [T] une provision de 3 160€ (trois mille cent soixante euros) à valoir sur le montant des loyers échus non réglés à la date du 1er février 2025, incluant l’appel de loyer du 1er février 2025 ;

ACCORDONS cependant à [K] [U] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [K] [U] à s’acquitter de ladite dette, par 35 mensualités de 85 € (quatre vingt cinq euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les sommes dues ne porteront pas intérêt, et que le solde ne sera pas exigible ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et portera intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité ;

REJETONS les demandes pour le surplus ;

REJETONS la demande formée par [G] [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [K] [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’assignation, outre celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS