TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/00291

N° Portalis DBX4-W-B7I-STP7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[C] [U]

C/

[V] [G]

[O] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Sophie CAILLAVET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [U]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sophie CAILLAVET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [G]

demeurant [Adresse 13]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [B],

demeurant [Adresse 13]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [U] a donné à bail à Monsieur [V] [G] et à Madame [O] [B] une villa n°15 et un emplacement de parking n°15 situés [Adresse 3] à [Localité 8] par contrat du 12 mars 2018, moyennant un loyer mensuel de 540€ et 20€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juillet 2023 à Monsieur [V] [G] et le 10 août 2023 à Madame [O] [B] pour un montant en principal de 1.380 euros.

Monsieur [C] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [G] le 22 novembre 2023 et Madame [O] [B] le 28 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [B] et de Monsieur [V] [G] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique ;

— les condamner à titre principal à payer une somme mensuelle supérieure au montant du loyer hors charges jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation, indemnité qui sera fixée au montant minimum de 640 euros par mois et à titre subsidiaire hors charges à 540 euros par mois ;

— les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et aux frais d’exécution de la décision à venir.

A l’audience du 27 février 2024, Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Assignés par actes d’huissier signifiés à étude le 22 novembre 2023 pour Monsieur [V] [G] et le 28 novembre 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Madame [O] [B], ils n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

Par ailleurs, un courriel a été adressé à la présente juridiction le 22 avril 2024 par la Direction de la Prévention et de la Lutte contre les Précarités indiquant que :

“La [Adresse 10][Localité 7] a été en contact téléphonique avec Madame [P], assistante sociale, et Madame [B] qui l’a informée qu’elle avait quitté le logement situé au [Adresse 2] en juin 2020. Elle lui a transféré un mail qu’elle avait adressé à son propriétaire l’informant de son départ.Son propriétaire lui avait alors posé une question concernant les modifications au niveau des APL.Le changement de nom ne semble pas avoir été fait.

Monsieur [G] n’a pas répondu aux convocations de la MDS.

Selon Madame [B], il serait parti de la région.”

Par ordonnance avant dire droit en date du 16 mai 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé du 21 juin 2024 à 10 h 30 afin de recueillir les observations de Monsieur [C] [U] sur la régularité de la procédure dirigée contre Madame [O] [B] et la recevabilité de sa demande de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 3.060 euros et dit que Monsieur [C] [U] devra faire délivrer un avenir d’audience en signifiant la décision du 16 mai 2024 à Madame [O] [B] et à Monsieur [V] [G] pour l’audience du vendredi 21 juin 2024 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne, [Adresse 6].

Le juge des référés a en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ont été réservés.

A l’audience du 21 juin 2024, Monsieur [C] [U] a comparu représenté par son conseil, et a demandé de :

— débouter Monsieur [G] et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— dire que le congé donné par Madame [B] était irrégulier,

— constater qu’il justifiait du signalement du commandement de payer à la CCAPEX,

— constater acquise au profit du bailleur la clause résolutoire visée dans le commandement de payer,

— d’ordonner leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique,

— les condamner à titre principal à payer une somme mensuelle supérieure au montant du loyer hors charges jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation, indemnité qui sera fixée au montant minimum de 640 euros par mois et à titre subsidiaire hors charges à 540 euros par mois ;

— condamner Monsieur [G] et Madame [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.060 euros (1380 euros en principal +1680 euros dus postérieurement au commandement de payer jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers et charges) augmentée des intérêts de droit à compter de la date des conclusions,

— les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et aux frais d’exécution de la décision à venir et aux frais relatifs à la réouverture des débats,

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Assignés respectivement par avenir d’audience en date du 11 juin 2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] n’ont pas comparu à l’audience.

L’avenir d’audience mentionne par ailleurs que les conclusions du conseil de Monsieur [U], l’ordonnance avant dire droit en date du 16 mai 2024, l’accusé réception électronique Exploc et le mail du 24 mai 2024 adressé à Madame [B] ont été signifiés avec l’avenir d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

Par ordonnance avant dire droit en date du 6 septembre 2024, le juge des référés a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé du 4 octobre 2024 ;

— invité pour cette date Monsieur [C] [U] à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [V] [G] et à Madame [O] [B] par l’huissier en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ;

— invité également pour cette date Monsieur [C] [U] à faire valoir ses observations sur la régularité de la procédure dirigée contre Madame [O] [B] à défaut de justifier du signalement à la CCAPEX du commandement de payer délivré le 10 août 2023 à Madame [O] [B] ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens .

Après renvoi, à l’audience du 06 décembre 2024, Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées aux défendeurs le 11 juin 2024 dont les demandes avaient été formulées dans le cadre de l’audience du 21 juin 2024, et a justifié de l’envoi des lettres recommandées adressées respectivement à Madame [B] et à Monsieur [G] le 12 juin 2024 en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] n’ont pas comparu à l’audience du 6 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE CONGE DE MADAME [B]

Hormis le courriel adressé à la présente juridiction le 22 avril 2024 par la Direction de la Prévention et de la Lutte contre les Précarités concernant l’éventuel congé donné par Madame [B] à Monsieur [U], aucune pièce n’est parvenue à la présente juridiction pour en justifier.

En conséquence, il convient de constater que la qualité de locataire de Madame [O] [B] ne peut être contestée.

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 28 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 22 mai 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente procédure, le bail ayant été conclu avant la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023 à Monsieur [V] [G] et le 10 août 2023 à Madame [O] [B] pour un montant en principal de 1.380 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] sera ordonnée en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes du décompte repris dans ses conclusions, Monsieur [C] [U] justifie d’un arriéré locatif d‘un montant de 3.060 euros jusqu’au 11 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.060 euros.

Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail soit à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [U], Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] devront lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les ordonnances avant dire droit du juge des référés de ce siège en date des 16 mai 2024 et 6 septembre 2024 ;

CONSTATONS qu’il n’est pas justifié du congé donné par Madame [O] [B] à Monsieur [C] [U] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 12 mars 2018 conclu entre Monsieur [C] [U] d’une part et Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] d’autre part concernant une villa n°15 et un emplacement de parking n°15 situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 11 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [G] et à Madame [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [U] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] à verser à Monsieur [C] [U] à titre provisionnel la somme de 3.060 euros arrêtée au 11 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] à payer à Monsieur [C] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 octobre 2023 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] à verser à Monsieur [C] [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [G] et Madame [O] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente