5AA Minute N°

N° RG 24/00807 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRWG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND POITIERS)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [E] [L], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [R] [T]

née le 29 Juin 1995 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 janvier 2021, l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM, a donné à bail à [R] [T] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 414,48 € outre une provision mensuelle sur charges de 90,18 €.

Le 26 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 2 764,96 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision d’un montant de 4 064,62 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges,

— condamner la locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM, a maintenu ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à 5 059,09 euros et à préciser ne pas avoir observé de reprise de paiement des loyers.

[R] [T], qui reconnait le principe et le montant de la dette, excipe du bénéfice d’un plan de surendettement des particuliers, dont elle justifie. Elle explique qu’elle sera en mesure de verser le loyer en fin de mois, et qu’elle acquitte des mensualités de 244 euros à la Caisse d’allocations familiales en remboursement d’un indu, ce qui est incompatible avec ses revenus mensuels de 400 euros en tant qu’animatrice périscolaire. Elle vit en couple avec son concubin qui travaille comme agent de sécurité.

Elle renvoie aux éléments contenus dans le diagnostic social et financier, qui a été repris à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Vienne le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 26 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 27 septembre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM justifie que reste impayée la somme de 5 059,09 € au 20 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant sérieusement contestés, il convient par conséquent de condamner [R] [T] à verser à l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM une provision de 5 059,09 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande aux fins de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le VI du même texte prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location en suspend les effets lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative, en accordant ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers.

Il résulte de ces dispositions que, lorsque le locataire a bénéficié d’une suspension de l’exigibilité de sa dette locative, le juge est tenu de lui accorder des délais de paiement à hauteur du délai de suspension augmenté de trois mois, mais à condition qu’il soit préalablement justifié qu’au jour de l’audience le locataire ait repris le paiement des loyers courants.

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a été saisie le 30 août 2024 de la déclaration de surendettement de [R] [T] ; ce dossier a été déclaré recevable le 21 octobre 2024.

Il en résulte que la décision de recevabilité est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire, dont les effets ne sauraient donc être paralysés par cette décision, puisqu’elle était déjà acquise lorsque la situation de surendettement a été déclarée recevable.

Au surplus, [R] [T] bénéfice d’un plan de remboursement ; elle verse en ce sens un état détaillé des dettes établi par la Commission le 29 novembre 2024, lequel retient une mensualité de remboursement de 165,08 euros pour l’apurement de l’arriéré locatif, arrêté à 3 664,08, outre diverses dettes contractées auprès de la Caisse d’allocations familiales de la Vienne.

Or, ainsi que précédemment exposé, la recevabilité de la situation de surendettement ne dispense pas, au contraire, le débiteur d’acquitter le paiement des loyers courants. Pour autant, il se déduit tant du décompte que des déclarations et des montants précités que, précisément, [R] [T] s’est abstenue d’exécuter cette obligation.

En conséquence, les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, et il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire qui étaient au demeurant acquis antérieurement au prononcé de la recevabilité de la situation de surendettement de [R] [T], ce qui entraîne l’expulsion de la locataire.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La situation économique respective des parties milite pour rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 27 septembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM et [R] [T] portant sur le logement situé [Adresse 1];

CONSTATONS que depuis cette date, [R] [T] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [R] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [R] [T] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [R] [T] à payer à l’Office public de l’habitat de grand Poitiers, dénommé EKIDOM une provision de 5 059,09 € (cinq mille cinquante neuf euros et neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 20 décembre 2024, incluant l’indemnité de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [R] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers dénommé EKIDOM une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (432,24 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (77,10 €) ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [R] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS