MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 21/01149 – N° Portalis DB3J-W-B7F-FL7I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e BRUGIERE

— M^e DUBUC-LARIBI

— M^e MUSEREAU

— M^e SIMON-WINTREBERT

— M^e LE [Localité 1]

Copie exécutoire à :

— M^e BRUGIERE

— M^e DUBUC-LARIBI

— M^e MUSEREAU

— M^e SIMON-WINTREBERT

— M^e LE [Localité 1]

S.A.R.L. PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre BRUGIERE de la SELARL TEN FRANCE, avocats au barreau de POITIERS, substitué à l’audience de plaidoirie par Maître Hadrien NICAISE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES :

S.C.I. CHATEL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Medhi DUBUC LARIBI, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et M^e Jean-Louis RIVIERE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

SAS COMETIL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS,

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS,

S.A.R.L. [Adresse 5] (CEB), dont le siège social est sis [Adresse 6]

non constituée

S.A. AXA FRANCE IARD

recherchée es qualité d’assureur de responsabilité civile et décennale de la société CEB

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-Thérèse SIMON-WINTREBERT, avocat au barreau de POITIERS,

Société MIC INSURANCE (ANCIENNEMENT MILLENIUM INSURANCE COMPANY)

[Adresse 8],

représentée en France par LEADER UNDERWRITING,

dont le siège est sis [Adresse 9],

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué à l’audience de plaidoirie par Maître Andréa MARTINS-PINHEIRO, avocat au barreau de PARIS,

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A. MIC INSURANCE COMPANY

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué à l’audience de plaidoirie par Maître Andréa MARTINS-PINHEIRO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

ASSESSEURS : Carole BARRAL, Vice-Présidente

Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience collégiale du 01 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CHATEL a fait construire courant 2007 un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 11] à CHÂTELLERAULT (86).

Pour cette construction, la SCI CHATEL a confié le lot n°5 couverture à la SAS COMETIL, laquelle a confié à la SARL [Adresse 5] (ENSEIGNE CEB) la pose des matériaux.

La SCI CHATEL a réceptionné avec réserves les travaux de la SAS COMETIL le 19 septembre 2007.

La SCI CHATEL l’a revendu à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS suivant acte du 15 mars 2017.

Suivant assignation du 13 septembre 2017, et par ordonnance de référé du 08 novembre 2017, la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS a obtenu la désignation de Mme [D] [J], experte judiciaire, pour examiner les désordres affectant l’ensemble immobilier.

L’expert a déposé son rapport le 10 janvier 2020.

Par les actes d’huissier de justice suivants :

— Assignation du 28 avril 2021 pour la SCI CHATEL ;

— Assignation du 28 avril 2021 pour la SAS COMETIL ;

— Assignation du 27 avril 2021 pour la SMABTP ;

— Assignation du 28 avril 2021 pour la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) ;

— Assignation du 28 avril 2021 pour AXA FRANCE IARD ;

— Assignation du 28 avril 2021 pour MILLENIUM INSURANCE COMPANY représenté en France par la SAS LEADER UNDERWRITING ;

la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS a engagé une action en justice contre ces personnes morales devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir l’indemnisation du coût des travaux de reprise ainsi que de son préjudice de jouissance résultant des infiltrations affectant l’ensemble immobilier acquis de la SCI CHATEL.

Par ordonnance sur incident du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré forclose l’action présentée par la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS à l’encontre de AXA FRANCE IARD et de MIC INSURANCE ;

— dit n’y avoir lieu en l’état à mettre hors de cause MIC INSURANCE ;

— statué sur les frais et dépens de l’incident ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par ordonnance sur incident du 06 juin 2024, le juge de la mise en état a notamment :

— constaté le désistement de la SCI CHATEL de sa demande au fond à l’encontre de la société [Adresse 5] (CEB), de la société MIC INSURANCE et de AXA FRANCE IARD ;

— rejeté la fin de non-recevoir opposée par MIC INSURANCE et AXA FRANCE IARD aux demandes formées par la société COMETIL et SMABTP à leur encontre ;

— rejeté la demande de MIC INSURANCE tendant à sa mise hors de cause ;

— statué sur les frais et dépens de l’incident.

En demande, la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2023, demande au tribunal de notamment :

— CONSTATER que les infiltrations affectant l’ensemble immobilier, dont la SCI CHATEL est propriétaire, sont de nature décennale en ce qu’elles rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;

— CONDAMNER in solidum la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP, la SARL CEB, à verser à la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 94.251,94 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

— CONDAMNER in solidum la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP, la SARL CEB, à verser à la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 10.000 euros au titre de son trouble de jouissance ;

— DEBOUTER la SCI CHATEL de ses demandes reconventionnelles dirigées à l’encontre de la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS ;

— CONDAMNER in solidum la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP, la SARL CEB, à verser à la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP, la SARL CEB, aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé.

Au soutien de ses demandes, la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS expose, en s’appuyant sur les conclusions de l’expert judiciaire, que la toiture présente des fuites dans le délai décennal d’épreuve, de sorte que la responsabilité des intervenants à l’opération de construction, s’agissant de la couverture, est engagée.

A partir des conclusions de l’expert judiciaire qui retient notamment une mise en oeuvre non-conforme de la toiture et de son isolation par feutre (toiture dite chaude), la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS soutient que :

— la SAS COMETIL a engagé sa responsabilité décennale à défaut d’avoir fourni à son sous-traitant CEB des closoirs, et la SMABTP son assureur doit sa garantie ;

— la SARL CEB, sous-traitante, a engagé sa responsabilité civile délictuelle à l’égard du maître de l’ouvrage à défaut d’avoir correctement mis en oeuvre la toiture bac acier avec son isolation par feutre.

La SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS sollicite la réparation d’une part du coût des travaux de reprise, correspondant à la réfection intégrale de la toiture ainsi que retenu par l’expert, et d’autre part de son préjudice de jouissance, en ce qu’elle a dû subir des infiltrations et écoulements d’eau qui ont nui à son activité commerciale dans le bâtiment.

En défense, la SCI CHATEL, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, demande au tribunal de notamment :

A titre principal,

— Débouter la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS de ses demandes, fins et conclusions ,

— Prononcer la mise hors de cause de la SCI CHATEL ;

— Juger que la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS est seule titulaire de l’action en garantie décennale contre les constructeurs pour les désordres apparus après la vente ;

— Condamner la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, pertes et tracas ;

— Condamner la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, si le tribunal retient la responsabilité de la SCI CHATEL comme vendeur,

— Condamner in solidum la SAS COMETIL et la SMABTP à payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 78.543,28 euros HT – 94.251,94 euros TTC sur le fondement de la garantie décennale ;

— Les condamner in solidum à relever et garantir la SCI CHATEL de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

— Les condamner in solidum à payer la somme de 10.000 euros à la SCI CHATEL à titre de dommages et intérêts, pertes et tracas ;

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal retient l’existence d’un préjudice de jouissance,

— Condamner in solidum la SAS COMETIL et la SMABTP, à relever et garantir la SCI CHATEL de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, la SAS COMETIL, la SMABTP à payer à la SCI CHATEL la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens avec distraction au profit de M^e DUBUC-LARIBI.

Au soutien de sa position, la SCI CHATEL rappelle qu’antérieurement à la vente elle avait laissé à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS durant plusieurs mois la libre disposition du bien immobilier afin de faire toutes études en vue de s’y installer. La SCI CHATEL expose que la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS s’était vu remettre à l’occasion de l’acte de vente toutes les coordonnées des constructeurs contre lesquels la garantie décennale pouvait encore être mobilisée de sorte qu’est abusive l’action engagée contre elle par la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS.

S’agissant des travaux ponctuels de reprise, d’origine non identifiée, qui ont dû être effectués dans le délai d’épreuve de 10 ans selon l’expert judiciaire, la SCI CHATEL expose qu’elle n’a pu faire intervenir que la SAS COMETIL, pour du simple entretien soit sans facturation. La SCI CHATEL rappelle que son gérant n’était pas présent sur site. Elle en déduit qu’il ne peut être présumé qu’elle était informée des infiltrations.

En défense, la SAS COMETIL et la SMABTP son assureur, suivant dernières conclusions communes notifiées par RPVA le 29 août 2025, demandent au tribunal de notamment :

— Donner acte à la Société MIC INSURANCE COMPANY de son intervention volontaire ;

— Débouter la Société PARTENAIRE de sa demande indemnitaire au titre des préjudices matériels excédant la somme de 64.162,28 euros HT, la condamnation ne pouvant en tout état de cause intervenir qu’hors taxes ;

— Ramener à de plus justes proportions l’indemnité au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner in solidum la Société CEB et ses assureurs, les sociétés AXA France IARD au titre des dommages matériels, et MIC INSURANCE COMPANY au titre des dommages immatériels, à relever et garantir intégralement la société COMETIL et son assureur la SMABTP de toutes condamnations à intervenir ;

— Condamner la Société CHATEL à relever et garantir la société COMETIL et son assureur la SMABTP de partie des travaux de reprise, et de l’intégralité des indemnités qui seraient allouées au titre du préjudice de jouissance ;

— Dire que la SMABTP est fondée à opposer la franchise contractuelle à son assurée au titre du préjudice matériel et immatériels, et aux tiers la franchise au titre des préjudices immatériels ;

— Débouter toutes parties de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

— Condamner tout succombant in solidum à verser à la société COMETIL et à la SMABTP la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leur position, la SAS COMETIL et son assureur SMABTP soutiennent que la SARL CEB leur doit sa garantie intégrale comme sous-traitante à la fois pour sa prestation initiale défectueuse quant à la mise en oeuvre de la couverture bac acier et son isolation, mais aussi en raison de ses interventions ultérieures pour des réparations contraires aux règles de l’art telles que décrites par l’expert judiciaire. Pour l’intervention initiale et afin de couvrir leurs propres responsabilités, la SAS COMETIL et la SMABTP exposent que la SARL CEB aurait dû, au titre de son devoir de conseil comme sous-traitant à l’égard de l’entrepreneur principal, solliciter des closoirs afin de permettre une mise en oeuvre correcte de la toiture et de son isolant. Elles précisent qu’en l’état des éléments aux débats, il n’y a pas de sous-traitance par écrit. Elles exposent que seule la SARL CEB était sur le chantier, qu’ainsi elle seule pouvait mesurer la nécessité des closoirs, et qu’il lui appartenait donc de faire remonter à l’entrepreneur principal la nécessité de ces éléments. En outre elles rappellent que l’expert judiciaire a relevé de multiples autres causes aux désordres, de sorte que la SARL CEB demeure en tout état de cause responsable des désordres même indépendamment de ce seul défaut de mise en oeuvre des closoirs.

Elles soutiennent par ailleurs que la SCI CHATEL doit conserver à sa charge définitive une partie du préjudice, en raison des interventions réparatoires contraires aux règles de l’art que la SCI CHATEL a acceptées – manifestement à plusieurs reprises – de la part d’un artisan non identifié à ce jour, ce qui traduit le fait que la SCI CHATEL connaissait l’existence d’infiltrations au jour de la vente à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS. La SAS COMETIL et la SMABTP contestent formellement l’allégation de la SCI CHATEL selon laquelle elle aurait fait appel à la SAS COMETIL dans le délai d’épreuve décennale pour des reprises, éventuellement sous-traitées.

En défense, la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB), régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

En défense, AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de responsabilité civile et décennale de la société COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB), suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 juin 2025, demande au tribunal de notamment :

— Débouter la société COMETIL et son assureur, la SMABTP de leurs demandes de condamnation de la société AXA France IARD in solidum avec la société CEB, au titre des dommages matériels et la société MIC INSURANCE COMPANY, au titre des dommages immatériels à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations à intervenir ;

— Limiter la part de responsabilité de la société CEB dans le cadre du partage de responsabilité à intervenir laissant à la charge de la société COMETIL une part de responsabilité d’au moins 50 % dont elle ne saurait s’exonérer et à la charge de la SCI CHATEL, la part de responsabilité lui revenant au titre des interventions postérieures sur la couverture (cf. page 24.25.29.30 du rapport) ;

— Rejeter toutes demandes en valeur TTC, la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIER étant une société commerciale qui récupère la TVA et l’indemnisation ne pouvant être réclamée qu’en valeur hors taxes ;

— Rejeter la demande de 94.251,94 euros TTC au titre du préjudice matériel;

— Déduire de l’indemnisation sollicitée la somme de 13.381,00 euros HT au titre de la plus-value pour intervention d’une entreprise tierce et retenir au titre du poste de réfection de couverture, la somme de 56.619,00 euros HT correspondant au devis COMETIL ;

— A défaut limiter l’indemnisation sollicitée à la somme de 64.162,28 euros HT;

— Rejeter la demande au titre du préjudice de jouissance comme étant irrecevable et en toute hypothèse non justifiée et non susceptible de concerner la société AXA France IARD, s’agissant d’une demande de préjudice immatériel dont les clauses de garantie d’AXA ne sont pas mobilisables, s’agissant de la Société MIC INSURANCE ;

— Condamner la société MIC INSURANCE à relever indemne et garantir la société AXA France IARD de toutes condamnations, en principal, frais et accessoires au titre des préjudices immatériels ;

— Dire que la société AXA France IARD est fondée à opposer la franchise contractuelle à son assuré, la société CEB, au titre du préjudice matériel et à son assuré comme aux tiers au titre du préjudice immatériel ;

— Rejeter le surplus des demandes ;

— Condamner tous succombants à payer à la société AXA France IARD la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner tous succombants aux entiers dépens mais dire que conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, la condamnation aux dépens sera prononcée avec distraction au profit de Maître SIMON-WINTREBERT, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de sa position, AXA FRANCE IARD, assureur de responsabilité décennale et civile de la SARL CEB à compter du 22 janvier 2007 et au plus tard jusqu’à la prise d’effet du contrat d’assurance MIC INSURANCE COMPANY au 1er février 2017, rappelle que le juge de la mise en état a retenu la forclusion de l’action principale de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS à son égard, de sorte qu’en l’état du litige elle demeure essentiellement défenderesse à une action en garantie intégrale dirigée par la SAS COMETIL et la SMABTP contre elle.

Sur le fond, AXA FRANCE IARD conteste la qualité de sous-traitant de la SARL CEB alors que seule lui a été confiée la pose des matériaux fournis par la SAS COMETIL.

Pour s’opposer au bien fondé de cette action en garantie, AXA FRANCE IARD indique que la SAS COMETIL fait une lecture partielle des conclusions de l’expert judiciaire, en omettant que la SARL CEB n’a fait qu’installer les matériaux fournis par la SAS COMETIL, de sorte que l’entrepreneur principal est directement responsable du défaut de pose de closoirs, identifiés comme les éléments saillants dans la survenance des désordres d’infiltrations.

En défense, MIC INSURANCE (anciennement MILLENIUM INSURANCE COMPAY) et MIC INSURANCE COMPANY, intervenante volontaire, suivant dernières conclusions communes notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, demandent au tribunal de notamment :

A titre liminaire,

— PRONONCER la mise hors de cause de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY ;

— DONNER ACTE à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY de son intervention volontaire à la présente procédure, en lieu et place de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY ;

A titre subsidiaire,

Sur l’absence de mobilisation de la garantie décennale,

— DEBOUTER la SCI CHATEL et la société COMETIL de leur demande d’être relevées et garanties à hauteur de 78.543,28 euros HT soit 94.251,94 euros TTC ;

Sur l’absence de mobilisation de la garantie Responsabilité civile professionnelle,

— DEBOUTER la société COMETIL et la compagnie SMABTP ainsi que la compagnie AXA de leur appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE COMPANY au titre des prétendus dommages immatériels ;

A titre infiniment subsidiaire,

— LIMITER la responsabilité de la société CEB dans la survenance des dommages à une proportion maximale de 50% ;

— LIMITER la condamnation de la compagnie MIC INSURANCE COMPANY à hauteur de la responsabilité qui sera retenue à l’encontre de la société CEB dans une proportion maximale de 50% ;

— DEBOUTER la société COMETIL et la compagnie SMABTP ainsi que la compagnie AXA de leur appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE au titre des dommages et intérêts, pertes et tracas ;

— A tout le moins, LIMITER la demande d’indemnisation au titre de dommages et intérêts, pertes et tracas de la SCI CHATEL à de plus justes proportions ;

— DEBOUTER la société COMETIL et la compagnie SMABTP ainsi que la compagnie AXA de leur appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE au titre du préjudice de jouissance allégué par la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS ;

— A tout le moins, LIMITER le prétendu préjudice de jouissance de la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIER à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— FAIRE APPLICATION des franchises contractuelles opposables aux tiers, prévues au contrat de la compagnie MIC INSURANCE COMPANY pour les travaux réalisés par la société CEB, soit :

—  3.000 euros au titre de la garantie décennale ;

—  3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages matériels ;

—  3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages immatériels ;

— DEBOUTER l’ensemble des parties de l’intégralité leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— CONDAMNER in solidum la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, la SCI CHATEL, la société COMETIL et la SMABTP et la compagnie AXA ainsi que tout succombant à verser à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la société PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, la SCI CHATEL, la société COMETIL et la SMABTP et la compagnie AXA ainsi que tout succombant, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP INTERBARREAUX DROUINEAU VEYRIER LE LAIN BARROUX VERGER, du Barreau de POITIERS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— REJETER l’exécution provisoire au terme du présent jugement.

Au soutien de sa position, MIC INSURANCE COMPANY, qui demande à être seule maintenue dans la cause, rappelle avoir été assureur de la SARL CEB pour la responsabilité décennale et la responsabilité civile professionnelle suivant contrat à effet au 1er février 2017. Elle rappelle également que, tout comme AXA FRANCE IARD, elle bénéficie de la forclusion relevée par le juge de la mise en état quant à l’action principale de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS contre elle, de sorte qu’elle demeure essentiellement défenderesse à l’action en garantie dirigée contre elle par la SAS COMETIL et la SMABTP.

Sur le fond, elle indique ne pas être assureur de responsabilité décennale de la SARL CEB à la date d’ouverture du chantier (courant 2007), pour n’avoir été son assureur que près de 10 ans plus tard (1er février 2017), de sorte que sa garantie décennale n’est pas mobilisable. Elle indique que sa garantie responsabilité civile professionnelle n’est pas non plus mobilisable, en raison d’une part de la nature contractuelle du litige alors que cette garantie n’a vocation qu’à couvrir des dommages extra-contractuels causés aux tiers, d’autre part en raison de l’exclusion en tout état de cause des dommages immatériels non consécutifs.

La clôture a été prononcée par ordonnance au 22 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er décembre 2025.

Avis a été donné que le jugement était mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 février 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge chronique d’activité au 02 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’intervention volontaire de MIC INSURANCE COMPANY.

Par application des articles 329 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la société MIC INSURANCE COMPANY, en lieu et place de MILLENIUM INSURANCE COMPANY LTD, en ce que la première s’est vu transférer en 2021 le portefeuille de contrats d’assurance souscrits en libre prestation de services auprès de la seconde, en ce compris les contrats d’assurance de responsabilité décennale et responsabilité civile professionnelle de la SARL CEB à effet au 1er février 2017.

Sur la demande principale de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS en condamnation in solidum de la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP et la SARL CEB à l’indemniser sur le fondement de la garantie décennale.

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

En l’espèce, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que la toiture dite chaude (toiture dans laquelle l’isolant et l’étanchéité sont directement positionnés l’un contre l’autre, sans lame d’air) de l’immeuble cédé par la SCI CHATEL à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, a présenté dans le délai décennal d’épreuve des infiltrations d’eau, qui rendent le bâtiment impropre à sa destination en ce qu’elles compromettent l’activité commerciale en raison des écoulements d’eau depuis le plafond.

Cette présence excessive d’eau procède selon l’expert de causes multiples qui se sont conjuguées :

— un défaut de mise en oeuvre des ouvrages de couverture, à défaut notamment d’avoir installé des closoirs (éléments d’obturation et de compension des reliefs ou des ondes d’une couverture à ses extrémités haute et basse) pour supprimer les pénétrations d’air en sous-face des bacs acier, de sorte que l’eau se condense au point de rosée puis ruisselle en sous-face des bacs acier ;

— des fixations absentes (laissant le trou de percement) ou mal fixées, permettant à l’eau de s’infiltrer ;

— des bacs acier pliés ou troués, permettant également à l’eau de s’infiltrer ;

de sorte que les écoulements d’eau à l’intérieur d’un bâtiment procèdent à la fois d’une pénétration des eaux pluviales à travers la couverture, et d’une condensation excessive d’eau en sous-face de cette même couverture (rapport d’expertise judiciaire, page 24).

Il en résulte que la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, en tant qu’acquéreur, est en droit de rechercher la garantie décennale des différentes parties qui peuvent être tenues à une telle garantie par l’effet de la loi, soit :

— la SCI CHATEL, réputée constructeur par application de l’article 1792-1 2° du code civil ;

— la SAS COMETIL, en tant que constructeur, en ce qu’elle s’est vu confier par contrat le lot n°5 couverture, et son assureur la SMABTP au titre de la garantie responsabilité décennale ;

Par ailleurs, à l’égard de la SARL CEB qui s’est vu confier par la SAS COMETIL la pose des matériaux que cette dernière lui a fournis, la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS ne peut rechercher sa garantie décennale à défaut de lien contractuel entre ces deux parties. Toutefois les opérations d’expertise ont permis d’identifier que la SARL CEB n’avait pas respecté les règles de l’art dans la pose des matériaux fournis par la SAS COMETIL, de sorte que la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS peut engager sa responsabilité délictuelle à ce titre.

En conséquence, la SARL CEB sera tenue in solidum avec la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, ainsi que son assureur SMABTP, à la réparation des préjudices subis par la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS du fait des désordres dans la construction.

Sur la demande à hauteur de 94.251,94 euros TTC en réparation du préjudice matériel.

La demande à hauteur de 94.251,94 euros TTC au titre du préjudice matériel, correspondant exclusivement au coût des travaux de reprise des désordres, est conforme au chiffrage retenu par l’expert judiciaire au terme de sa mission (rapport, page 33).

Il n’y a pas lieu, ainsi qu’opposé ailleurs au litige par notamment la SA AXA FRANCE IARD, de retenir, pour les travaux principaux de réfection de la couverture, le montant réduit de 56.619 euros HT plutôt que le montant plein de 70.000 euros HT, en ce que cette minoration du coût à exposer pour ces travaux repose sur une hypothèse incertaine (l’exécution des travaux exclusivement par la société COMETIL), ce qui est de nature à méconnaître le principe de réparation intégrale du préjudice.

En revanche, ainsi qu’opposé notamment par la SA AXA FRANCE IARD ailleurs au litige, c’est à juste titre qu’il faut retenir que la condamnation ne peut être prononcée que Hors Taxes (HT), en ce que la condamnation est prononcée au bénéfice d’une SARL, société commerciale qui a vocation à récupérer la TVA.

En conséquence, la condamnation est à fixer après retrait de la TVA, de sorte que la somme de 94.251,94 euros TTC revient à 78.543,28 euros HT.

Sur la demande à hauteur de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

La SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, qui sollicite ici l’indemnisation du désagrément subi par ses salariés du fait des infiltrations persistantes depuis 2017, produit aux débats diverses photographies non datées pour montrer notamment la présence d’eau sur une table mais aussi sur du matériel électronique de bureau, des tâches d’humidité colorant des dalles de faux plafond, et des seaux placés pour recueillir les écoulements d’eau (pièces SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS n°7 à 12 et 15) ainsi qu’un procès-verbal de constat par huissier de justice du 12 novembre 2018 relevant diverses infiltrations dans les locaux (pièce SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS n°14).

En considération de la persistance des infiltrations dans le temps, et de la diversité des endroits atteints au sein des locaux, il est justifié d’allouer une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Sur les demandes respectives en partage de responsabilité et en garantie.

Sur le partage de responsabilité.

Il résulte des demandes réciproques entre les parties tenues in solidum à la condamnation indemnitaire principale au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, ainsi qu’à l’égard des deux assureurs appelés en garantie par ces mêmes parties, qu’il y a lieu de prononcer un partage de responsabilité afin d’organiser la répartition de la charge financière entre les parties à l’instance.

Pour ce faire, il convient de revenir aux causes des désordres telles que spécifiées par l’expert judiciaire. Il a notamment été relevé un défaut de mise en oeuvre des closoirs. Ce défaut est susceptible d’engager la responsabilité tant de la SAS COMETIL, qui ne les avait pas intégrés au plan de travaux, que de la SARL CEB, qui a concrètement mis en oeuvre les matériaux fournis par la SAS COMETIL sans rapporter à son donneur d’ordre la difficulté particulière tenant à l’absence de fourniture de closoirs. Par ailleurs, la responsabilité de la SARL CEB est encore engagée à un autre titre, en considération des constatations de l’expert judiciaire, qui a par ailleurs relevé des défauts de mise en oeuvre en divers endroits de la toiture (fixations absentes ou défectueuses, bacs acier pliés ou troués), dont une partie est à attribuer à l’action de la SARL CEB.

Mais par ailleurs, pour une autre part des désordres, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que les interventions de la SARL CEB (intervention initiale, et une intervention ultérieure établie avec certitude) ne suffisent pas à expliquer l’ensemble des défauts constatés quant à l’état de la toiture au jour de l’expertise. Il doit être relevé ici que les éléments mis en débat devant l’expert ne permettent pas d’autre hypothèse que des interventions par des entreprises tierces, nécessairement à la demande de la SCI CHATEL alors propriétaire, bien que cette société s’en défende (rapport, page 33). Le tribunal ne peut qu’ici tirer les conséquences de cette absence d’informations fournies par la SCI CHATEL à l’expert pour justifier des différentes interventions, constatées sur la toiture, et ne pouvant être attribuées notamment ni à la SARL CEB, ni à la SAS COMETIL. Or ces interventions n’ont à l’évidence pas répondu de manière adéquate à l’état alors déjà dégradé de la couverture dans le délai d’épreuve décennale, avec des pénétrations d’eau. En négatif, ces interventions font également apparaître une absence d’entretien suffisant de la couverture par la SCI CHATEL alors propriétaire. Ces circonstances engagent la responsabilité de la SCI CHATEL. Il est à ce propos à noter que l’expert judiciaire a retenu sans ambiguïté que « la SCI CHATEL n’était pas sans connaître la présence d’infiltrations lors de la vente » (rapport, page 33).

En conséquence de la mise en balance de l’ensemble de ces éléments, il convient d’opérer comme suit le partage de responsabilité entre les parties :

— SAS COMETIL : 15% ;

— SARL CEB : 35% ;

— SCI CHATEL : 50% ;

ce partage de responsabilité s’étendant le cas échéant à leurs assureurs respectifs.

Sur la demande subsidiaire en garantie dirigée par la SCI CHATEL contre la SAS COMETIL et la SMABTP in solidum.

La SAS COMETIL et son assureur la SMABTP sont tenues in solidum à garantir la SCI CHATEL des condamnations indemnitaires prononcées contre elles au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement.

Sur la demande en garantie intégrale dirigée par la SAS COMETIL et son assureur SMABTP contre la société CEB et ses assureurs, d’une part AXA FRANCE IARD au titre des dommages matériels, d’autre part MIC INSURANCE COMPANY au titre des dommages immatériels.

D’une part, au titre des dommages matériels, la SARL CEB et son assureur au jour de l’ouverture du chantier la SA AXA FRANCE IARD doivent garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement.

D’autre part, au titre des dommages immatériels, la SARL CEB et son assureur au jour de la réclamation la société MIC INSURANCE COMPANY doivent garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement.

Sur la demande en garantie partielle dirigée par la SAS COMETIL et son assureur SMABTP contre la SCI CHATEL au titre d’une partie des travaux de reprise et de l’intégralité du préjudice de jouissance.

S’agissant tant du préjudice matériel correspondant au coût de l’ensemble des travaux de reprise, que du préjudice immatériel de perte de jouissance, en ce que rien ne justifie de distinguer ici entre les préjudices en fonction de leur nature, il convient de juger que la SCI CHATEL doit garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement.

Sur la demande de la SA AXA FRANCE IARD en condamnation de MIC INSURANCE COMPANY à la garantir de toute condamnation au titre des préjudices immatériels.

La demande doit être rejetée en ce qu’elle est sans objet, la SA AXA FRANCE IARD n’étant pas tenue à une condamnation au titre des préjudices immatériels de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS.

Sur les demandes de la SMABTP en opposabilité de ses franchises.

Sur l’opposabilité par la SMABTP de sa franchise contractuelle à son assurée la SAS COMETIL au titre des préjudices matériels et immatériels.

La SMABTP est fondée à opposer à son assurée la SAS COMETIL sa franchise contractuelle au titre des préjudices tant matériels qu’immatériels.

Sur l’opposabilité par la SMABTP de sa franchise contractuelle aux tiers au titre des préjudices immatériels.

La SMABTP est en droit d’opposer aux tiers sa franchise contractuelle au titre des seuls préjudices immatériels, extérieurs à la garantie obligatoire en matière de responsabilité civile décennale.

Sur les demandes de la SA AXA FRANCE IARD en opposabilité de sa franchise.

Sur l’opposabilité par la SA AXA FRANCE IARD de sa franchise contractuelle à son assurée la société CEB au titre du préjudice matériel.

La SA AXA FRANCE IARD peut valablement opposer à son assurée la SARL CEB sa franchise contractuelle au titre du préjudice matériel.

Sur l’opposabilité par la SA AXA FRANCE IARD de sa franchise contractuelle à son assurée la société CEB et à tout tiers au titre du préjudice immatériel.

La demande, sans objet en ce que la SA AXA FRANCE IARD n’est pas tenue à une condamnation en réparation d’un préjudice immatériel, doit être rejetée.

Sur les demandes de MIC INSURANCE COMPANY en opposabilité de ses franchises aux tiers.

La société MIC INSURANCE COMPANY sollicite que les trois franchises suivantes, prévues au contrat d’assurance souscrit par la SARL CEB (pièce MIC n°3), soient jugées opposables aux tiers :

—  3.000 euros au titre de la garantie décennale ;

—  3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile générale » pour les dommages matériels ;

—  3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile générale » pour les dommages immatériels.

Or, étant rappelé que la responsabilité de la SARL CEB n’est engagée que sur le fondement délictuel, soit la responsabilité civile générale, et non au titre de la garantie décennale, alors seules les deux dernières franchises doivent être retenues comme pouvant être opposées aux tiers.

Sur la demande reconventionnelle à titre principal de la SCI CHATEL contre la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS en réparation de son préjudice pour procédure abusive.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

En l’espèce, dès lors que par le présent jugement il est fait droit à une partie des demandes indemnitaires de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS contre la SCI CHATEL, alors il ne peut être retenu que la première a abusé de son droit d’agir en justice contre la seconde.

La demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de la SCI CHATEL en condamnation in solidum de la SAS COMETIL et la SMABTP à payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 94.251,94 euros sur le fondement de leur garantie décennale.

L’article 32 du code de procédure civile dispose que : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

La SCI CHATEL doit être déclarée d’office irrecevable à demander une condamnation au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS.

Sur la demande infiniment subsidiaire de la SCI CHATEL en condamnation in solidum de la SAS COMETIL et la SMABTP à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts, pertes et tracas.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le tribunal doit relever que la SCI CHATEL ne précise pas les faits sur lesquels elle se fonde pour solliciter, à la charge de « la partie succombante » selon le corps de ses écritures, une indemnisation de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il doit encore être relevé que la consistance du préjudice de « pertes et tracas » n’est pas expliquée.

La demande indemnitaire est rejetée.

Sur les autres demandes et les dépens.

Sur les dépens.

En considération du sens du jugement, il convient de mettre les dépens, incluant les dépens de référé (RG 17/216) dont les frais d’expertise judiciaire, à la charge des défendeurs selon le partage suivant :

—  15% à la charge de la SAS COMETIL et la SMABTP in solidum ;

—  35% à la charge de la SARL CEB, la SA AXA FRANCE IARD et la SA MIC INSURANCE COMPANY in solidum ;

—  50% à la charge de la SCI CHATEL.

Il n’y a lieu ni à garantie entre les parties, ni à recouvrement direct, au profit d’aucun conseil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI CHATEL premièrement, la SAS COMETIL et la SMABTP in solidum deuxièmement, la SARL CEB troisièmement, doivent payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a lieu à aucune autre condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de MIC INSURANCE COMPANY ès qualité d’assureur de responsabilité décennale et civile professionnelle de la SARL [Adresse 5] ;

CONDAMNE in solidum la SCI CHATEL, la SAS COMETIL, la SMABTP et la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) à payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS les sommes suivantes :

—  78.543,28 euros HT en réparation du préjudice matériel (travaux de reprise) ;

—  10.000 euros en réparation du préjudice immatériel (préjudice de jouissance) ;

PRONONCE, relativement à ces condamnations indemnitaires, un partage de responsabilité comme suit entres les codébiteurs :

— SAS COMETIL (et son assureur la SMABTP) : 15% ;

— SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) : 35% ;

— SCI CHATEL : 50% ;

CONDAMNE la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP in solidum à garantir la SCI CHATEL des condamnations indemnitaires prononcées contre elles au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement ;

CONDAMNE la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) et son assureur la SA AXA FRANCE IARD in solidum à garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles, au titre des dommages matériels, au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement ;

CONDAMNE la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) et son assureur MIC INSURANCE COMPANY in solidum à garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles, au titre des dommages immatériels, au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement ;

CONDAMNE la SCI CHATEL à garantir la SAS COMETIL et son assureur la SMABTP des condamnations indemnitaires prononcées contre elles, s’agissant tant du préjudice matériel (coût des travaux de reprise) que du préjudice immatériel (perte de jouissance), au profit de la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS, mais dans la limite du partage de responsabilité prononcé par le présent jugement ;

REJETTE la demande de la SA AXA FRANCE IARD en condamnation de MIC INSURANCE COMPANY à la garantir de toute condamnation au titre des préjudices immatériels ;

DÉCLARE la franchise contractuelle de la SMABTP opposable à son assurée la SAS COMETIL au titre des préjudices tant matériels qu’immatériels, et aux tiers au titre des seuls préjudices immatériels ;

DÉCLARE la franchise contractuelle de la SA AXA FRANCE IARD opposable à son assurée la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) au titre du préjudice matériel ;

REJETTE la demande de la SA AXA FRANCE IARD en opposabilité de sa franchise contractuelle à son assurée la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB) et à tout tiers au titre du préjudice immatériel ;

DÉCLARE les franchises contractuelles de la société MIC INSURANCE COMPANY, pour respectivement 3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile générale » pour les dommages matériels et 3.000 euros au titre de la garantie « Responsabilité civile générale » pour les dommages immatériels, opposables aux tiers ;

REJETTE le surplus des demandes de la société MIC INSURANCE COMPANY au titre de l’opposabilité aux tiers de ses franchises contractuelles ;

REJETTE la demande de la SCI CHATEL contre la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS en réparation de son préjudice pour procédure abusive ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande subsidiaire de la SCI CHATEL en condamnation in solidum de la SAS COMETIL et la SMABTP à payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS la somme de 94.251,94 euros sur le fondement de leur garantie décennale ;

REJETTE la demande infiniment subsidiaire de la SCI CHATEL en condamnation in solidum de la SAS COMETIL et la SMABTP à lui payer 10.000 euros de dommages et intérêts pour pertes et tracas ;

PARTAGE les dépens, dont les dépens de référé (RG 17/216) incluant les frais d’expertise judiciaire, entre les parties selon les proportions suivantes :

—  15% à la charge de la SAS COMETIL et la SMABTP in solidum ;

—  35% à la charge de la SARL COUVERTURE ETANCHEITE BARDAGE DU CENTRE (CEB), la SA AXA FRANCE IARD et la SA MIC INSURANCE COMPANY in solidum ;

—  50% à la charge de la SCI CHATEL ;

sans garantie au profit d’aucune partie et sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

CONDAMNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile les parties suivantes à payer à la SARL PARTENAIRE HABITAT IMMOBILIERS :

— la SCI CHATEL : 1.200 euros ;

— la SAS COMETIL et la SMABTP in solidum : 1.200 euros ;

— la SARL [Adresse 5] (CEB) : 1.200 euros ;

DIT n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président