TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00917 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBFV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Office public de l’habitat [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’OPAC du Loiret (devenue l’OPH [Localité 4]) a donné à bail, par acte sous seing privé du 27 septembre 2000, à Madame [E] [K], un appartement T5 sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 2115,18 francs outre 200 francs pour la place de stationnement, payable à terme échu, le 1er de chaque mois.

Madame [E] [K] est décédée le 24 mars 2024.

Par courrier du 8 avril 2024, Madame [L] [X], fille de Madame [E] [K], a sollicité le transfert du bail au nom de Madame [Z] [X].

Le 26 juillet 2024, [Localité 4] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d’occupation illégale de son bien.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, l’OPH [Localité 4] a fait sommation à Madame [Z] [X] d’opter pour la succession de sa mère ou de remettre les clés du logement. Cet acte a été remis à sa personne.

Par courrier du 11 septembre 2024, l’OPH [Localité 4] a indiqué à Monsieur [Y] [X] et Madame [Z] [X] que leur seule qualité d’ayant droit de Madame [E] [K] ne leur permettait pas de récupérer le bail au regard des conditions d’attribution d’un logement social. Il est précisé que malgré diverses relances, les pièces nécessaires à l’étude de leur demande n’ont pas été fournies, une suite favorable ne pouvant être donnée à sa demande.

Se prévalant de l’occupation des lieux sans droit ni titre par Madame [Z] [X], l’OPH [Localité 4] a fait assigner cette dernière par acte de commissaire de justice remis à personne le 18 décembre 2024, aux fins de :

juger à titre principal que le contrat de location portant sur le logement sis [Adresse 2] a été résilié de plein droit du fait du décès de Madame [E] [K], le 24 mars 2024, en conséquence, juger que Madame [Z] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux loués, condamner Madame [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail intervenue à la date du décès de Madame [E] [K] le 24 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil, a titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation liant [Localité 4] à Madame [Z] [X] et portant sur le logement loué, condamner Madame [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail intervenue à la date du décès de Madame [E] [K] le 24 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux, en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil, condamner Madame [Z] [X] à payer à [Localité 4] la somme de 1136,22 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er octobre 2024, En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [X] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Voir réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification, condamner Madame [Z] [X] à payer à [Localité 4] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Madame [Z] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation et de la sommation du 30 juillet 2024.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024.

L’affaire a été évoquée et retenue lors de l’audience du 10 juin 2025.

Lors de cette audience, l’OPH [Localité 4] fait valoir que Madame [Z] [X] occupe sans droit ni titre le logement depuis le décès de sa mère Madame [E] [K], le 24 mars 2024. [Localité 4] a maintenu l’ensemble de ses demandes et a réclamé la somme de 4512,68 euros au titre des indemnités d’occupation dues.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience par assignation remise à personne, Madame [Z] [X] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne que la défenderesse n’a pas répondu aux convocations proposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la demande d’expulsion et de constatation de la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 I de la même loi énonce notamment que les dispositions de l’article 14 (susvisé) sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modérés à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que ce logement soit adapté à la taille du ménage (..) ;

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et au préalable, il convient de rappeler que Madame [E] [K], seule titulaire du bail consenti par la demanderesse le 27 septembre 2000, est décédée le 24 mars 2024.

L’OPH [Localité 4] verse aux débats l’acte de décès de Madame [E] [K] et la demande par courrier du 8 avril 2024 de Madame [L] [X] aux fins de reprise du logement par Madame [Z] [X] suite au décès de sa mère.

Par courrier du 11 septembre 2024, l’OPH [Localité 4] a fait part à Madame [Z] [X] de conditions de transfert du bail non remplies car n’ayant pas transmis les informations et documents demandés malgré diverses relances téléphoniques, mail et visite au domicile.

Il ressort donc des éléments du débat que Madame [Z] [X] n’a pas justifié de ce qu’elle serait susceptible de satisfaire aux conditions inhérentes au transfert du bail à son profit en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il y a lieu, par suite, de considérer qu’elle est occupante sans droit ni titre, le bail litigieux s’étant trouvé résilié par suite du décès de Madame [E] [K].

Il convient donc, à défaut de libération des lieux volontaire par Madame [Z] [X], d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Il convient d’indiquer qu’il n’y aura pas lieu de réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification, cette demande n’étant pas justifiée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnités d’occupation :

L’indemnité d’occupation du bien occupé sans droit ni titre est destinée à indemniser du préjudice subi du fait de l’indisponibilité du bien.

En l’espèce, l’OPH [Localité 4] verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant un arriéré de 4512,68 euros, échéance de mai 2025 incluse. Les sommes facturées au titre du risque locatif seront conservées dans l’indemnité d’occupation en ce qu’il s’agit d’une occupation sans droit ni titre qui nécessite qu’une assurance soit souscrite pour protéger les biens loués.

En conséquence, Madame [Z] [X] sera condamnée à payer à la société bailleresse :

au titre des arriérés de l’indemnité d’occupation, la somme de 4512,68 euros, terme du mois de mai 2025 inclus ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [E] [K] n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, l’OPH [Localité 4] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [X], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que la résiliation du bail, relatif au logement sis [Adresse 1], consenti par l’OPAC du LOIRET devenu l’OPH [Localité 4] le 27 septembre 2000 est intervenue le 24 mars 2024 par suite du décès de la locataire, Madame [E] [K], à cette date ;

Ordonne l’expulsion de Madame [Z] [X], occupante sans droit ni titre, dudit appartement T5 sis [Adresse 1] et de tout occupant de son chef ;

Dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours après la signification de ladite décision, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Madame [Z] [X] à payer à l’OPH [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, au titre des arriérés de l’indemnité d’occupation, la somme de 4512,68 euros, échéance de mai 2025 incluse ;

Condamne Madame [Z] [X] à payer à l’OPH [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [E] [K] n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ;

Dit n’y avoir lieu à réduire le délai du commandement de quitter les lieux à huit jours à compter de sa signification ;

Rejette le surplus des demandes ;

Déboute l’OPH [Localité 4] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [Z] [X] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,