5AA Minute N°

N° RG 25/00714 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G37D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 17 AVRIL 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [Q] [W] [G]

née le 20 Novembre 1970 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2018, Madame [C] [R], représentée par SOLIHA AIS [Localité 2], a donné à bail à Madame [Q] [G] une maison individuelle située [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 415 euros, outre 35 euros de charges récupérables.

Le même jour, la SAS Action Logement Services s’est portée caution de Madame [Q] [G] pour le paiement des loyers et charges résultant dudit bail dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

Suite à des incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de la caution de sorte que la SAS Action Logement Services lui a réglé les sommes dues par Madame [Q] [G] à hauteur de 1750,66 euros.

Le 15 juillet 2025, la SAS Action Logement Services a fait signifier à Madame [Q] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 1750,66 euros.

Au 16 septembre 2025, la SAS Action Logement Services a déclaré une créance actualisée de 1599,66 euros.

A défaut d’issue amiable, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [Q] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir :

— Déclarer son action recevable ;

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— En tout état de cause:

* Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [G] dudit logement et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* Condamner Madame [Q] [G] au paiement de la somme de 1599,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 juillet 2025 sur la somme de 1750,66 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

* Condamner Madame [Q] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme du loyer augmenté des charges à compter de la date de l’acquisition résolutoire, ou à titre subdiaire de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* Condamner Madame [Q] [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

* Condamner Madame [Q] [G] au paiment de la sommee de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Action Logement Services a fait valoir, sur le fondement de l’article 2306 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de Madame [Q] [G] de telle sorte qu’elle est subrogée dans tous les droits du bailleur à l’encontre du débiteur y compris pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 69 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, pour solliciter la résiliation judiciaire dudit bail pour non règlement des loyers. Elle a également précisé que cette subrogation trouvait application s’agissant du recouvrement des indemnités d’occupation.

A l’audience du 20 février 2026, la SAS Action Logement Services représentée par son conseil a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa dette à 1900,78 euros au 16 janvier 2026 et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Q] [G] a comparu en personne. Ella a reconnu le montant de la somme versée par la SAS Action Logement Services et a précisé vouloir s’acquitter de cette dette. En en justifiant par un courriel de [Localité 3] présenté sur son téléphone portable, elle a indiqué avoir réalisé plusieurs versements au mois de février 2026 pour un montant total de 1060,24 euros, avec quittance établie le 20 février 2026. De la même manière, elle a justifié du montant actuel du loyer à hauteur de 505,12 euros. Elle a proposé de s’acquitter de la dette à raison de mensualités de 100 euros à compter du mois de mars 2026 et être en attente du versement d’une indemnité de licenciement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des dispositions de l’article 24 II et III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige, à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience et le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, doit justifier avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience et il est justifié que la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives a été saisie le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2025.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du contrat de bail pour impayés locatifs est recevable.

Sur la subrogation, l’acquisition de la clause résolutoire et les sommes dues

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de “VISALE en date du 24 décembre 2015 indique dans son article 7.1, après avoir repris les termes de l’article 2306 du code civil, que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement “VISALE” conclu le 16 juillet 2018 entre le bailleur, Madame [C] [R] représentée par SOLIHA AIS VIENNE, et la SAS Action Logement Services stipule notamment à l’article 8.1 que “conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayés par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

L’article 8.2 stipule également que “dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à [….] procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion”.

Par cet acte sous seing privé, il n’est pas contestable que la SAS Action Logement Services a entendu se porter caution des loyers (415 euros mensuels) et des charges (35 euros mensuels) dus par Madame [Q] [G] dans le cadre de son contrat de bail.

Or, le bailleur a eu recours à la SAS Action Logement Services en sa qualité de caution suite à des impayés de la part du locataire, en témoigne la quittance subrogative n°9 suivant laquelle, au 23 juin 2025, la SAS Action Logement Services a déjà eu à lui payer la somme totale de 4543,66 euros.

Ainsi, la SAS Action Logement Services a qualité pour agir et délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et pour intenter la présente action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut, de résiliation judiciaire.

Le bail signé entre le bailleur et Madame [Q] [G] le 16 juillet 2018 contient une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 I de la loi précitée à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer en date du 15 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, ce qui n’est pas contesté.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies emportant constat de la résiliation du bail au 16 septembre 2025, sous réserve de l’octroi de délais de paiement.

Sous cette même réserve, Madame [Q] [G] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date. L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer en cours augmenté des charges récupérables.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que la dette de Madame [Q] [G] s’élève à la somme de 1900,78 euros au 16 janvier 2026 (incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2025).

Madame [Q] [G] reconnaît tant le principe que le montant de la dette sous réserve d’un versement effectué postérieurement à la date d’arrêt du décompte.

En conséquence, Madame [Q] [G] sera condamnée à payer à la SAS Action Logement la somme de 1900,78 euros (terme de décembre inclus) en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal sur la somme de 900,38 euros à compter du commandement de payer en date du 15 juillet 2025, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et Madame [Q] [G] justifie à l’audience avoir repris le paiement intégral du loyer courant. Elle justifie également de plusieurs paiements pour apurer sa dette.

En conséquence, il convient de permettre à Madame [Q] [G] de demeurer dans le logement à condition qu’elle continue de s’acquitter du loyer courant auprès de la société SOLIHA AIS VIENNE et qu’elle apure sa dette locative auprès de la SAS Action Logement Services à hauteur de mensualités de 100 euros et d’une dernière mensualité pour le restant dû, à régler avant le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Q] [G] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer.

En outre, compte tenu notamment de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande de la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de SAS Action Logement Services recevable ;

CONSTATE à la date du 16 septembre 2025 la résiliation du bail conclu entre [C] [R], bailleur, d’une part, et Madame [Q] [G], preneur, d’autre part, portant sur une maison individuelle située [Adresse 3] ;

CONDAMNE Madame [Q] [G] à payer à SAS Action Logement Services la somme de 1900,78 euros en deniers ou quittances à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 16 janvier 2026 (mois de décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 900,38 euros à compter du 15 juillet 2025 et pour le surplus à compter du présent jugement ;

ACCORDE cependant à Madame [Q] [G] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Madame [Q] [G] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par mensualités de 100 euros puis par une dernière mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [Q] [G], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;

3- qu’à défaut par Madame [Q] [G] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

4- Madame [Q] [G] sera tenue jusqu’à libération effective des lieux au paiement d’une indemnité mensuelle égale à 505,12 euros ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNE Madame [Q] [G] aux dépens, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE