Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/01636 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25QG

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

,

[J], [N]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e LATAPIE-SAYO

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

[Adresse 2],

[Localité 1]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur, [J], [N],

[Adresse 3], ,

[Adresse 3],

[Localité 2]

Assisté de M^e Marie BAISY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte conclu sous signature électronique en date du 28 septembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant un loyer de 553,86 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 03 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.737,45 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 décembre 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] à compter du 4 septembre 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français), ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— CONDAMNER Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français), au paiement de la somme provisionnelle de 2.595,75 euros à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.737,45 euros à compter du 3 juillet 2025, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux ;

— CONDAMNER Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français), au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 décembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors de l’audience du 23 janvier 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.115,89 euros au 20 janvier 2026 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement pour une durée maximale de 12 mois.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé des moyens de la société CDC HABITAT SOCIAL.

En défense, Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français), représenté par avocat, sollicite :

— de se voir accorder un échelonnement de l’arriéré locatif et des frais sur une durée de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance d loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire pour permettre la continuation du bail ;

— que soit jugé que si le moratoire fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

— que soit réduit à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée par CDC HABITAT SOCIAL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions du défendeur, visées par le greffe le 23 janvier 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet des moyens de Monsieur, [J], [X].

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 08 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 décembre 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 4 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur, [J], [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.737,45 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 03 juillet 2025.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la société CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 04 septembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur, [J], [X] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Lors de l’audience, les parties se sont accordées sur le principe de l’octroi de tels délais. Toutefois, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné son accord pour des délais de paiement d’une durée maximale de 12 mois tandis que Monsieur, [J], [X] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour une durée de 24 mois.

Eu égard aux ressources variables de Monsieur, [J], [X], d’un montant moyen de 1.000,00 euros par mois, un remboursement de la dette locative, d’un montant de 3.115,89 euros selon le décompte actualisé, apparaît difficilement envisageable en 12 mois.

Par conséquent, afin de permettre à Monsieur, [J], [X] de régulariser sa dette, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur, [J], [X].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur, [J], [X] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 579,15 euros par mois, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3390,16 euros à la date du 20 janvier 2026 (hors frais de procédure). Toutefois, à l’audience, les parties se sont accordées sur le montant de la créance s’élevant désormais à 3115,89 euros dont le paiement est sollicité par la bailleresse.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Monsieur, [J], [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.115,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 janvier 2026 – échéance du mois de janvier 2026 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur, [J], [X] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 31 janvier 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur, [J], [X].

Tenu aux dépens, Monsieur, [J], [X] sera également condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme que l’équité commande de fixer à 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 04 septembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 septembre 2023 entre d’une part, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL et d’autre part, Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français), relatif au logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 2] ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.115,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) la faculté de se libérer de sa dette en 24 mensualités successives de 129,79 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur, [J], [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 579,15 euros par mois et CONDAMNONS Monsieur, [J], [N](dit, [X] suivant le titre de séjour français) à son paiement à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL à compter du 31 janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) à payer à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [J], [N] (dit, [X] suivant le titre de séjour français) aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE