5AF Minute N°

N° RG 24/00622 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 MARS 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [A] [P]

né le 11 Février 1983 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Laurence TAUZIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [M]

né le 19 Septembre 1937 à [Localité 2] (88),

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Marie-Laure CALIOT, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 DECEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 15 avril 2019, M. [Q] [M], alors représenté par la SARL AGESTIS en qualité de mandataire, a donné à bail à M. [A] [P] une maison d’habitation située à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 520 € ; un dossier de diagnostics techniques a été remis au locataire ; un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 16 avril 2019.

Par un courriel du 6 mars 2023, M. [A] [P] a signalé au mandataire de M. [Q] [M] une panne électrique affectant trois prises de courant de la salle de bains ; puis, le 20 juin 2023, M. [A] [P] a relancé le mandataire en signalant d’autres pannes de prises électriques, de même qu’une fuite de la gouttière du toit côté Est, un défaut de fixation du poulailler, un dysfonctionnement du mitigeur de la douche et de la fermeture mécanique de l’évier de la cuisine, et enfin un défaut affectant le système de fermeture du portail.

Par ailleurs, M. [A] [P] a consulté son médecin traitant le 4 juillet 2023 à la suite de ce qu’il a déclaré comme un accident domestique.

Sur demande de M. [A] [P], désireux d’établir les défauts affectant son logement, un procès-verbal de constat a été dressé le 29 mars 2024 par Me [T], commissaire de justice à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, M. [A] [P] a fait assigner M. [Q] [M] pour obtenir sa condamnation à exécuter sous astreinte des travaux de mise aux normes de l’électricité, de réparation ou changemenr du radiateur-souffleur de la salle d’eau, du changement du mitigeur, d’installation d’une grille d’aération sur les fenêtres des chambres et du séjour, ou à défaut d’une VMC, de réparation ou changement du cabanon du jardin, de réparation d’une gouttière, de réparation du poulailler, et enfin de celle de la fermeture mécanique de l’évier de la cuisine.

M. [A] [P] sollicite que soit prononcée la suspension du paiement du loyer le temps de la réalisation des travaux, et la condamnation de M. [Q] [M] au paiement d’une indemnité de 200 € par mois, depuis le début du bail, à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, de la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice corporel, et enfin d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience de renvoi du 12 décembre 2025, M. [A] [P] maintient ses demandes initiales, sauf à évaluer à 16 100 € le montant de l’indemnisation sollicitée au titre de son préjudice de jouissance.

Il fait notamment valoir :

— que le diagnostic remis à l’entrée dans les lieux fait état d’une irrégularité affectant l’installation électrique ;

— que le constat du 29 mars 2024 démontre l’existence de deux fils électriques non protégés ;

— que ces défauts ont entraîné la panne de mars 2023 et son électrisation survenue le 1er juillet 2023 .

— que d’autres défauts subsistent, dont il estime qu’ils justifient sa demande aux fins qu’il y soit remédié sous astreinte.

M. [Q] [M] conclut au débouté, et sollicite d’une part la condamnation de M. [A] [P] au paiement de la somme de 1 235 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 18 avril 2025, et d’autre part une indemnité de 2 160 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

— que M. [A] [P] a accepté de louer le logement, après avoir préalablement pris connaissance du document de diagnostic technique, et que dès lors il ne peut plus s’en prévaloir ;

— qu’une visite d’électricien s’est déroulée le 1er octobre 2024, donnant lieu à l’établissement d’un devis accepté ; que cependant M. [A] [P] refuse l’entrée de l’électricien dans les lieux pour effectuer les travaux, malgré une mise en demeure du 26 mai 2025 ;

— que si l’existence de deux fils électrques dénudés a été constatée, aucun élément ne permet d’en déterminer l’origine ;

— que la panne dénoncée en mars 2023 et l’incident du 1er juillet 2023 n’ont donné lieu à aucune déclaration de sinistre.

Par ailleurs, M. [Q] [M] conteste les différentes demandes de travaux, par des motifs auxquel il conviendra de se référer au visa des conclusions récapitulatives signifiées le 5 décembre 2025.

S’agissant des demandes indemnitaires, M. [Q] [M], qui les conteste, soutient que le préjudice de jouissance allégué par M. [A] [P] n’est pas démontré, ou à tout le moins relève de la responsabilité du locataire, et fait au demeurant valoir que le point de départ du trouble de jouissance ne peut en aucun cas remonter à l’entrée dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes en exécution de travaux

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 20-1 du même texte précise que si le logement loué ne satisfait pas à ces dispositions, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il est constant que le document de diagnostic technique remis à l’entrée de M. [A] [P] dans les lieux fait état de l’existence d’une prise électrique dont la broche n’est pas reliée à la terre ; qu’il en est de même s’agissant des éléments électriques de la salle d’eau ; que des protections sont manquantes ; qu’il existe également des fils électriques insuffisamment isolés. Le diagnostic technique rappelle, notamment s’agissant de l’absence d’un retour à la terre, que ces défauts peuvent être la cause d’une électrisation, voire d’une électrocution.

Par conséquent, M. [A] [P] est fondé à exiger qu’il soit remédié à ces dysfonctionnements, dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement. Par ailleurs, s’agissant de l’aération du logement, il sera relevé qu’une VMC existe dans les pièces humides, mais que les fenêtres PVC ne sont pas équipées d’une grille d’aération, ce qui contrevient aux dispositions de l’article 2, point 6 du décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixant les caractéristiques du logement décent. Par conséquent, M. [A] [P] est fondé à demander l’installation de ces grilles d’aération.

Il sera à cet égard décidé que même si les travaux de mise aux normes électriques ont pris du retard en raison du refus du locataire de toute prise de contact avec le mandataire de M. [Q] [M], la fixation d’un délai et d’une astreinte sont nécessaires dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

S’agissant des autres travaux sollicités par M. [A] [P], il convient de distinguer ceux qui relèvent de la responsabilité du bailleur de ceux qui incombent au locataire dans le cadre de son obligation d’entretien.

A cet égard, il convient de se reporter aux dispositions de l’annexe à l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste (non limitative) des travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, à la charge du locataire.

Il sera en premier lieu donné acte à M. [A] [P] de ce qu’il a indiqué en ses dernières conclusions que le chauffage dans la salle de bain fonctionne normalement.

Les autres demandes sont les suivantes :

— fourniture d’un radiateur à disposer dans la cuisine : lors de l’entrée dans les lieux, M. [A] [P] a accepté cette situation, et il lui est loisible d’installer un chauffage d’appoint s’il le désire : cette demande sera rejetée ;

— fonctionnement insuffisant du mitigeur d’eau chaude dans la salle de bains : le constat de commissaire de justice démontre que l’eau sort tiède ; par ailleurs, l’entretien des robinets (notamment les joints et clapets) relève des réparations locatives, et M. [A] [P] ne démontre pas l’origine du défaut dénoncé : cette demande sera rejetée ;

— cabanon de jardin : cet élément était en bon état lors de l’entrée de M. [A] [P] dans les lieux et son entretien relève de sa responsabilité ;

— gouttière de la maison : la photographie produite aux débats, incluse dans le procès-verbal de constat, démontre qu’il s’agit d’un joint, dont l’entretien relève de la responsabilité du locataire ;

— poulailler : si M. [A] [P] allègue qu’il menace de s’envoler, il n’en rapporte aucune preuve ;

— fermeture mécanique de l’évier et du portail du jardin : ces éléments relèvent des réparations locatives, et aucun dysfonctionnement n’était indiqué dans l’état des lieux d’entrée.

Compte tenu du faible nombre de postes de réparations qui sont retenus, il n’y a pas lieu d’assortir les travaux ordonnés d’une suspension du paiement des loyers.

Sur les demandes indemnitaires

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [A] [P] a saisi le mandataire de M. [Q] [M] en mars 2023 d’un dysfonctionnement de prises de courant, et que ce problème aurait pu être réglé dès le 1er octobre 2024 s’il avait accepté la réalisation immédiate des travaux. Pour ce désagrément mineur, ayant duré dix-huit mois, ne justifiant qu’une indemnisation symbolique de 10 € par mois, M. [Q] [M] sera condamné au paiement de la somme de 180 € à titre de dommages-intérêts.

Si, par ailleurs, M. [A] [P] fait état d’un préjudice corporel important au point de solliciter une indemnité compensatrice de 2 500 €, il ne produit à cet effet qu’un certificat médical décrivant une contracture et une épicondylite sans que soit démontré un lien avec l’accident domestique allégué, qui serait survenu quelques jours avant la consultation. Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de M. [Q] [M] en paiement des arriérés de loyers

Le relevé du compte de M. [A] [P], établi le 22 avril 2025 par [Adresse 4], nouveau mandataire de M. [Q] [M], mentionne une dette de loyers de 1 235 € et ne fait l’objet d’aucune contestation. Il sera par conséquent fait droit à cette demande.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, et notamment du rejet de la plupart des demandes de M. [A] [P], chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, ce qui exclut par ailleurs toute application des demandes croisées fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Q] [M] à faire effectuer les travaux suivants :

— travaux de mise aux normes de l’installation électrique de nature à remédier aux dysfonctionnements relevés au sein du dossier de diagnostics techniques joint au bail ;

— installation de grilles d’aération sur les fenêtres des deux chambres et du séjour ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 10 € par jour de retard ;

CONDAMNE M. [Q] [M] à payer à M. [A] [P] une indemnité de 180€ (cent quatre-vingts euros) à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE M. [A] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [A] [P] à payer à M. [Q] [M] la somme de 1 235 € (mille deux cent trente-cinq euros) au titre des arriérés de loyers ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE