MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00252 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GSCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

EN DATE DU 26 Février 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :

— M^e LE [Localité 1]

— M^e DEROUET

— service des expertises (X3)

Copie exécutoire à :

— 

— 

Madame [C] [F] [T] [M]

née le 15 Janvier 1993 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [R] [G] [U] [Z]

né le 16 Novembre 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEURS :

Madame [W] [E]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Loïc-clément DEROUET, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

Madame [B] [X]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc-clément DEROUET, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [V] [X]

demeurant [Adresse 4] (LUXEMBOURG)

représenté par M^e Loïc-clément DEROUET, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION :

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience d’incidents du 13 novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [M] et Monsieur [Z] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation élevée sur sous-sol pour le prix de 112.000 € le 21 janvier 2022 auprès des consorts [Y]. Dans le compromis de vente signé le 4 novembre 2021, une condition suspensive stipulait que la vente serait effective lorsque des travaux de drainage à la charge exclusive du vendeur seraient effectués pour un montant de travaux de 16.000 € maximum.

Le 17 décembre 2021, les travaux de drainage ont été réalisés.

Madame [M] et Monsieur [Z] s’étant plaints de la persistance d’infiltrations dans la cave, le 27 mars et 20 décembre 2023, une expertise d’assurance amiable a été organisée.

Le 14 novembre 2024, Madame [M] et Monsieur [Z] ont mis en demeure les consorts [Y] de leur payer la somme de 16.191€ correspondant au devis établi par la société ARB TERRASSEMENT afin de remédier aux désordres, les acquéreurs visant le régime des vices cachés.

Sans réponse de la part des consorts [Y], Monsieur [Z] et Madame [M] les ont fait assigner par actes des 6, 10 et 23 janvier 2025 au visa des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 16.191 € en réduction du prix de vente, subsidiairement, à voir organiser avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire.

Par leurs dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, les consorts [Y] s’opposent à la demande d’expertise, subsidiairement, demandent qu’elle soit ordonnée aux frais avancés par Monsieur [Z] et Madame [M], opposant en tout état de cause que l’action est prescrite. Ils réclament accessoirement une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les acquéreurs ne justifient d’aucun acte interruptif de la prescription biennale suivant la découverte du vice reproché, alors qu’ils avaient selon eux une connaissance parfaite de ce prétendu vice depuis qu’ils sont devenus propriétaires, le rapport d’expertise amiable précisant que le litige est acté dès le mois de février 2022.

Les consorts [Y] opposent par ailleurs la clause excluant leur garantie au titre des vices cachés, relevant qu’ils n’ont pas la qualité de professionnels, outre le fait que les vendeurs étaient informés du prétendu vice caché, en l’espèce la présence d’humidité dans la cave puisqu’ils ont demandé la réalisation d’un drainage avant le transfert de propriété et les ont déchargés expressément de toute responsabilité à ce sujet. Ils ajoutent que le prétendu vice ne porte pas atteinte à l’usage du bien, la circonstance que Monsieur [Z] ait, après la vente, le souhait de transformer la cave en atelier leur étant inopposable. Ils précisent que l’immeuble a été loué durant de nombreuses années sans difficulté concernant son usage.

Ils contestent par ailleurs l’intérêt des acquéreurs à une mesure d’expertise pour faire vérifier, sans la présence du professionnel concerné, la conformité des travaux de drainage effectués et validés par toutes les parties au moment de la vente, conformité à un devis précédent établi par un entrepreneur qui n’a finalement pas accepté d’intervenir. Ils ajoutent que si l’expertise est ordonnée, elle doit permettre de vérifier les travaux éventuellement effectués par les acquéreurs eux-mêmes et les désordres dénoncés.

Par leurs dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, Monsieur [Z] et Madame [M] demandent au visa des articles 1648 du code civil et 789/5° du code de procédure civile, de juger que leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est pas prescrite, d’ordonner une expertise judiciaire et le rejet des prétentions adverses. Ils réclament accessoirement une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de leur action, ils font valoir qu’ils n’ont eu connaissance de la nature, de l’ampleur et des conséquences des désordres qu’à la date du 19 janvier 2024, soit la date du rapport d’expertise amiable, ayant révélé la cause des infiltrations et de la nature des travaux nécessaires pour y remédier, ignorant jusqu’alors si les infiltrations provenaient de la nappe phréatique ou du ruissellement naturel.

Sur la demande d’expertise judiciaire, ils indiquent qu’il convient de vérifier la conformité des travaux de drainage effectués par l’entreprise [P] sur la base du devis établi par l’entreprise [D] adopté par les parties au compromis de vente, précisant que la bonne réalisation des travaux n’équivalant pas à la suffisance des ceux-ci pour remédier aux désordres. Ils ajoutent que la condition suspensive tenant à la réalisation des travaux de drainage établit qu’ils n’entendaient pas acheter un immeuble présentant des désordres d’infiltration, ceux-ci caractérisant une atteinte à l’usage du bien vendu.

L’incident a été examiné à l’audience du 13 novembre 2025, la décision est mise en délibéré au 8 janvier 2026, date prorogée au 26 février 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

Motifs de la décision :

Sur l’exception de prescription:

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure et sur les fins de non recevoir.

En vertu de l’article 122 du code de procédure “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 1648 du code civil dispose que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”.

Il ressort des débats que Monsieur [Z] et Madame [M] ont obtenu, le 19 janvier 2024, un rapport d’expertise d’assurance sur déclaration des désordres objet de la présente procédure engagée suivant actes délivrés les 6, 10 et 23 janvier 2025.

Dans ces conditions, et en rappelant qu’il est constant que l’acquéreur n’a pleinement connaissance du vice caché que lorsqu’il a connaissance de sa cause, de son ampleur et de ses conséquences, il conviendra de juger que l’action en réduction du prix pour vice caché est recevable, comme ayant été engagée avant l’expiration du délai biennal de prescription démarré en l’espèce à la date du 19 janvier 2024. Par ailleurs, les éléments de l’espèce révèlent que Monsieur [Z] et Madame [M] n’ont pas entendu acquérir l’immeuble en connaissance d’infiltrations persistantes dans la cave.

La question de savoir si les désordres dénoncés caractérisent un vice caché ou apparent ou si la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente est de nature à empêcher l’action de prospérer, relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 789 du code de procédure civile énonce notamment que “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction”.

La résolution du litige commande que soient apportés des éléments d’ordre technique, les conclusions de l’expertise d’assurance n’ayant pas fait l’objet d’un consensus entre les parties.

La résolution du litige entraîne, à toutes fins, que soient vérifiées :

— la conformité des travaux de drainage effectués conformément à la condition suspensive du compromis (page 8) visant expressément une description de travaux suivant devis établi par l’entreprise [D],

— la suffisance desdits travaux au regard de l’objectif de drainage énoncé au titre de la condition suspensive,

— la qualité des travaux effectués au regard des règles de l’art,

— le lien éventuel entre les désordres constatés et les travaux effectués par les acquéreurs eux-mêmes.

Monsieur [Z] et Madame [M] supporteront l’avance des frais d’expertise, ceux-ci ayant le plus intérêt à son organisation.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens de l’incident suivra celui de ceux attachés au fond.

Il n’est pas inéquitable de ne pas faire application à ce stade de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Par ordonnance contradictoire, non susceptible d’appel immédiat,

REJETONS l’exception de prescription,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DESIGNONS pour y procéder,

[I] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Mèl : [Courriel 1]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

[Q] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Mèl : [Courriel 2]

Avec mission de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ([Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 8]).

o Décrire les désordres, non conformités, malfaçons ou non façons alléguées dans l’assignation ;

o Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils résultent d’un manquement aux règles de l’art, à un défaut de conception, de direction ou d’exécution, dire s’ils rendent le bien impropre à sa destination ou nuisent à sa solidité ;

° Dire si les travaux de drainage effectués avant la vente, conformément à la condition suspensive (page 8 du compromis) visant un devis de l’entreprise [D], ont bien été conformes audit devis ; dire si les travaux établis par ledit devis étaient suffisants pour l’objectif de drainage énoncé au titre de la condition suspensive ; se prononcer sur la qualité des travaux effectués au regard des règles de l’art ;

° Dire si les désordres constatés sont le résultat même partiel de travaux effectués par les acquéreurs depuis leur entrée dans les lieux ;

o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

o Donner son avis sur les préjudices subis ;

o Faire toute observation utile ;

o Faire l’état des comptes entre les parties, les travaux facturés et les sommes payées.

Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

o En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

o L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

o L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [M] devront consigner, in solidum, au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux attachés au fond,

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoyons l’affaire à l’audience du mise en état virtuelle du 24 septembre 2026.

La Greffière Le Juge de la mise en état