COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE [W] NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A. [Adresse 16] [Localité 14] c/ Syndic. de copro. LE DIPLOMAT, S.A.R.L. Cabinet TRABAUD [N], S.A.R.L. SOCIETE D’ETUDES [W] REALISATIONS TOURISTIQUE ET D’AMENAGEMENTS PORTUAIRE

MINUTE N°

Du 18 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/00614 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NJPD

Grosse délivrée à

M^e Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI

expédition délivrée à

M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT

le 18 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix huit Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE [W] LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A. [Adresse 16] [Localité 14] (S.P.M. G.) Société en liquidation amiable selon décision de l’AGE du 21.11.2019 qui a décidé de la dissolution anticipée de la [Adresse 18] [Localité 14] et sa mise en liquidation amiable sous le régime conventionnel.

Chez LOGGIA AZUR

[Adresse 19]

[Localité 1]

représentée par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.R.L. SOCIETE D’ETUDES [W] REALISATIONS TOURISTIQUE ET D’AMENAGEMENTS PORTUAIRE, prise en la personne de son gérant en exercice, venant aux droits de la [Adresse 17] [Localité 14],

[Adresse 5]

représentée par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndic. de copro. LE DIPLOMAT, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET TRABAUD [N], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. Cabinet TRABAUD [N], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

défaillant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 12 février 2021, la SA [Adresse 16] MENTON GARAVAN a fait assigner la communauté immobilière LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD [N], et la SARL CABINET TRABAUD [N] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice ;débouté le syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;déclaré recevable la Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) en son intervention volontaire ;condamné le syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice, à payer à la Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;débouté le syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;condamné le syndicat des copropriétaire LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’incident ;renvoyé la cause à la mise en état.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP), venant aux droits de la société [Adresse 10] MENTON GARAVAN, demande au Tribunal, au visa des articles 14 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1242 du code civil, 515, 328 et 329 du code de procédure civile, de :

recevoir la Société d’Etudes [W] Réalisations Touristique et d’Aménagements Portuaire (SERAP) en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée ;débouter la communauté immobilière LE DIPLOMAT de toutes ses demandes fins et conclusions ;homologuer le rapport de Monsieur l’expert [K] en ce compris les conclusions des deux sapiteurs qui font corps avec le rapport de Monsieur l’Expert, à savoir :les conclusions de Monsieur [T], ingénieur géomètre, expert judiciaire près la Cour d’appel d'[Localité 8] aux termes desquelles « L’accès au parking par un véhicule de Classe A dit « standard » ou de commerce est malaisé » ;les conclusions de Monsieur [C], ingénieur structure, expert judiciaire près la Cour d’appel d'[Localité 7] aux termes desquelles « La dimension de la rampe telle que relevée ne permet pas un accès aisé à un véhicule du commerce ou de Classe A dit « standard » » ;déclarer sur la base du rapport de Monsieur l’expert [K] et des rapports des sapiteurs Monsieur [T] ingénieur géomètre expert judiciaire et Monsieur [C] ingénieur structure expert judiciaire, l’impossibilité d’accéder au lot 76 avec un véhicule qu’il soit de tourisme ou de commerce ;en conséquence, condamner conjointement et solidairement la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] à faire réaliser l’intégralité des travaux destinés à remédier à la situation actuelle et permettre à la société SERAP d’accéder au lot n° 76 dont elle est désormais propriétaire, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

condamner conjointement et solidairement la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] à rembourser la somme correspondant à l’intégralité des charges qui ont été facturées au propriétaire du lot n° 76 depuis le deuxième trimestre 2015 par le syndic, au mépris de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il est contraint de payer au mépris du principe de l’égalité entre les copropriétaires, ladite somme devant être augmentée pour tenir compte de la période écoulée entre la date de l’assignation et celle de la décision à intervenir ;condamner conjointement et solidairement la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] à payer à la société SERAP venant aux droits de la société [Adresse 10] [Localité 14], la somme de 13 650 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice de jouissance qu’elle subit correspondant à la somme de 130 euros par mois depuis le mois d’avril 2015 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;condamner conjointement et solidairement la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] à payer à la société SERAP venant aux droits de la société [Adresse 10] [Localité 14] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner conjointement et solidairement la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise diligentée par Monsieur [K].

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice le cabinet TRABAUD [N], demande au Tribunal, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

— débouter la SARL SERAP de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT ;

— condamner la SARL SERAP venant aux droits de la SA [Adresse 15] [Adresse 9] à payer au syndicat des copropriétaires [W] l’immeuble [Adresse 11] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL SERAP venant aux droits la SA [Adresse 16] [Adresse 12] GARAVAN aux entiers dépens, y compris les frais et honoraires d’expertise.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL CABINET TRABAUD [N], bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2025 par ordonnance du 19 septembre 2024.

MOTIFS [W] LA DECISION

Sur la demande principale aux fins de réalisation des travaux

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société SERAP est propriétaire d’un lot n°76 correspondant à un parking au sein de la copropriété LE DIPLOMAT. Elle a acquis ce lot auprès de la société [Adresse 10] [Localité 14], qui était à l’initiative de la présente procédure, par acte du 5 octobre 2021.

Evoquant une impossibilité d’accéder à ce lot, la demanderesse sollicite, sur le fondement des textes précités, la condamnation de la communauté immobilière LE DIPLOMAT et son syndic le cabinet [F] [N] à faire réaliser l’intégralité des travaux destinés à remédier à la situation actuelle et lui permettre d’accéder au lot n°76. Le coût de ces travaux a été évalué par l’expert à 178 633,59 €, outre 8% d’honoraires de maîtrise d’oeuvre et BET.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la desserte pour les véhicules menant au sous-sol commun se fait par une rampe en L bordant les mitoyens, à circulation alternée (une seule voie de circulation). L’expert indique que la voie circulable longeant le pignon du bâtiment LE DIPLOMAT ne présente a priori pas de difficulté. En revanche, sur le retour de rampe menant à l’accès au sous-sol, il est relevé une rupture franche de la pente, évaluée à environ 30%. L’expert précise qu’au-dessus de 18%, l’accès est considéré comme délicat. Il est également observé que la hauteur du dégagement sous poutre d’entrée véhicules est de 1,93 m, soit inférieure à 2 m, et qu’il existe un rétrécissement de la rampe ceinturé par un mur de soutènement et une joue de rampe.

L’expert conclut que la rupture de pente d’environ 30% sur le deuxième tronçon de la voie de desserte rend l’accès à tout véhicule très délicat, notamment du fait de la rupture de pente.

Le rapport fait donc état d’un accès « très délicat », « difficile », « malaisé », « difficile voir inadapté à la desserte pour des véhicules du commerce ». Aussi délicat ou malaisé que soit cet accès, il n’est pas démontré qu’il est impossible. A ce titre, en réponse à un dire, l’expert indique que « nous confirmons enfin qu’au regard de la pente supérieure à 18% et dans le cas présent à environ 30%, l’accès par un véhicule reste très délicat voire très malaisé ; l’ensemble de ces termes confirme que l’accès n’est pas impossible. Si une contestation est avancée, un essai avec véhicule de location devra être envisagé ». Au demeurant, cet essai n’a jamais été sollicité.

Par ailleurs, la date d’édification de la rampe et du parking est inconnue, néanmoins la société [Adresse 16] [Localité 13] GARAVAN a acquis le lot n°76 le 22 septembre 1988, de sorte que la construction est nécessairement antérieure. Or comme le relève l’expert, la norme de référence pour les parcs de stationnement à usage privatif (norme NFP 91-120) a été établie le 5 avril 1996. Elle est ainsi postérieure à la date d’exécution de la rampe.

La société demanderesse a acquis un lot correspondant à un parking. Elle avait connaissance de la difficulté relative à l’accès lors de son acquisition. Aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée, d’autant plus que la construction a été réalisée avant que ne soit établie la norme actuellement en vigueur en matière de parkings à usage privatif.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires relève que la difficulté n’est pas soulevée par les autres propriétaires s’agissant des parkings accessibles par cette même rampe. En réponse, la demanderesse affirme que l’accès au lot n°76 se fait par une rampe spécifique. Il sera relevé à cet égard que les photographies contenues dans le rapport d’expertise produit par la demanderesse sont totalement inexploitables. Néanmoins l’expert relève expressément que le lot n°76 ne présente pas un accès plus délicat que les autres lots du sous-sol dans la mesure où la difficulté se situe en amont, entre le parking extérieur, la rampe et le pied de rampe niveau -1. Dès lors, l’accès est délicat mais pas impossible.

En conséquence, d’une part la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée, d’autre part l’existence d’un dommage relevant de l’impossibilité d’accéder au lot n°76 n’est pas davantage démontrée.

L’ensemble des demandes formulées par la société SERAP sera rejeté.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la société SERAP, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la société SERAP sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’intervention volontaire de la société d’études [W] réalisations touristiques et d’aménagements portuaires (SERAP) a déjà été déclarée recevable par ordonnance du juge de la mise en état du 13 avril 2023 ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SARL Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) ;

CONDAMNE la SARL Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) à verser au syndicat des copropriétaires LE DIPLOMAT, représenté par son syndic en exercice le cabinet TRABAUD [W] CLERCK, la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Société d’Etudes [W] Réalisations Touristiques et d’Aménagements Portuaires (SERAP) aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE