PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/01872 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWKF

72A

S.D.C. LES MORTEFONTAINES

C/

[N] [E]

[X] [S] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], sise [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION [F] SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [X] [S] [W], demeurant [Adresse 1]

défaillante

— -==o0§0o==--

Suivant acte notarié du 15 décembre 2015, M. [N] [E] et M. [X] [W] ont acquis les lots n°369 et 370 d’un immeuble situé [Adresse 9], [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 16] à [Localité 11].

Par jugement en date du 7 mai 2018, le tribunal d’instance de Montmorency a condamné M. [J] et Mme [W] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées appel de fonds 1er trimestre 2018 inclus (5 432,18 euros de charges, 57 euros de frais).

Par jugement en date du 15 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Pontoise les a condamnés au paiement de la somme de 10 475,51 euros au titre des charges impayées appel de fonds 2ème trimestre 2020 inclus.

Par jugement en date du 15 mars 2022 le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. [J] et Mme [W] au paiement de la somme de 5 239,59 euros au titre de charges impayées appel de fonds 4ème trimestre 2021 inclus.

Par jugement en date du 21 février 2023 le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. [J] et Mme [W] au paiement de la somme de 4 284,36 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2022.

Aux termes d’un protocole d’accord signé le 26 décembre 2023 ils se sont engagés à verser au [Adresse 17] [Adresse 12] (SDC les [Adresse 13]) la somme de 7 328,94 euros en règlement des charges de copropriété arrêtées au 26 décembre 2023 par versements de 500 euros jusqu’à extinction complète de la dette.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, le SDC les Mortefontaines a fait assigner devant le tribunal judicaire de Pontoise M. [E] et Mme [W], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  5.828,17 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 6 mars 2024, appels de fonds 1er mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 7 285,52 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1.832,20 euros au titre des frais contentieux,

—  2.800 euros à titre de dommages-intérêts,

— les dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [E] et Mme [W], qui ont déjà été condamnés à quatre reprises au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis la dernière condamnation et n’ont pas respecté les termes du protocole d’accord.

M. [E] et Mme [W], bien que régulièrement assignés à domicile par acte déposé à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 20 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, l’état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. [E] et Mme [W] sont propriétaires indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°369 et 370,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021 et 20 avril 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestations de non-recours relative à ces deux assemblées,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une lettre de mise en demeure présentée le 7 décembre 2023, et revenue non réclamée, qui produit donc ses effets à compter du 8 décembre 2023 en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, pour le paiement de la somme de 7285,52 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas.

Sur les charges de copropriété

Il résulte de la matrice cadastrale que les demandeurs sont propriétaires indivis du bien. Le règlement de co-propriété versé aux débats ne contient aucune clause de solidarité relative aux indivisaires les tenant pour solidairement responsables du règlement des charges. Aux termes de l’acte d’acquisition du bien en date du 15 septembre 2015, M. [E] et Mme [W] ont acquis le bien immobilier à concurrence de moitié de la totalité en pleine propriété. Ils seront donc tenus conjointement au paiement des charges.

Les décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 5 828,17 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés dans le cas d’espèce, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2022 » pour un montant de 455 euros, « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 » pour un montant de 478,80 euros, « honoraires transmission dossier avocat » pour un montant de 500 euros n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de recouvrement traduisant l’accomplissement de diligences exceptionnelles telles que la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé relèvent des dispositions de l’article 10-1. Les frais correspondants à la conclusion d’un protocole en application du contrat de syndic seront donc retenus soit un montant de 184 euros.

Les frais et honoraires de constitution d’hypothèque seront également retenus, à la hauteur du montant prévu dans le contrat de syndic, pour un montant de 184 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [E] et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6196,17 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, selon décompte arrêté au 6 mars 2024, appels de fonds 1er mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 6181,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les défendeurs ont déjà été condamnés à quatre reprises depuis 2018 et n’ont pas respecté le protocole d’accord signé avec le syndic, leur mauvaise foi est donc établie.

Les montants réclamés démontrent en outre que les défendeurs ont manqué à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, ce qui constitue une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de les condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [E] et Mme [W], partie qui succombe, supporteront solidairement les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement M. [E] et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], situé [Adresse 4] [Adresse 8] les sommes suivantes :

—  6 196,17 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er novembre 2022 au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 pour la somme de 6 181,24 euros, et à compter du 29 mars 2024 pour le surplus ;

—  600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Condamne in solidum M. [E] et Mme [W] aux dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [E] et Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], situé [Adresse 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 15], le 05 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS