29 Novembre 2024

RG N° 24/04524 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6RN

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [N] [E]

C/

S.A. VILOGIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [N] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. VILOGIA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [I] [B], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 21 août 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [N] [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 1], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 7 août 2024 à la requête de la SA VILOGIA.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, M. [N] [E] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières, de sa situation de chômage et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il fait valoir que la dette a diminué et qu’il a signé un plan d’apurement avec son bailleur avec une mensualité de 200 euros, en plus du loyer courant. Il déclare être en capacité de verser cette somme.

La SA VILOGIA n’a pas comparu mais a fait valoir ses observations par écrit.

Conformément aux dispositions des articles R121-10 du Code des procédures civiles d’exécution et 446-1 du Code de procédure civile, la SA VILOGIA a adressé ses observations écrites, parvenues au greffe le 14 octobre 2024 et versées au dossier, aux termes desquelles elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais. La partie défenderesse s’en remet à la sagesse du tribunal pour décider si M. [N] [E] doit bénéficier de délais complémentaires ou si l’affaire doit être renvoyée à janvier 2025 dans l’attente de la décision de la Commission du Fonds de Solidarité Logement ou afin de permettre à l’intéressé de se désister. Le bailleur actualise la dette à la somme de 3.060,37 euros. Il fait valoir que suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux, le dialogue a pu être renoué avec M. [N] [E]. Ainsi, à l’issue de deux rendez-vous, un plan de cohésion sociale et un plan d’apurement de 200 euros ont pu être signés le 11 octobre 2024. Par ailleurs une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement serait en cours d’instruction et le passage en commission serait prévu en décembre 2024.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 22 septembre 2022 par le tribunal de proximité de SANNOIS, réputé contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— condamné solidairement M. [N] [E] et Mme [U] [F] à payer la somme de 5.569,09 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [N] [E] et Mme [U] [F] à se libérer des sommes dues par 27 mensualités de 200 euros en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 02 novembre 2022 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 7 août 2024.

M. [N] [E] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [N] [E] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [N] [E] dispose de revenus mensuels de 1.381 euros correspondant à son allocation chômage (ARE). Il déclare être séparé de la mère de ses deux enfants depuis 2 ans. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 20.690 euros. Il vit seul dans le logement.

Au vu du décompte produit arrêté au 14 octobre 2024, la dette locative s’élève à 3.060,37 euros.

Il apparaît que les paiements sont réguliers depuis juillet 2024 et que des sommes importantes sont versées en plus de l’indemnité d’occupation pour l’apurement de la dette. Ainsi, l’indemnité d’occupation courante d’un montant de 627,06 euros est réglée et l’arriéré locatif est en cours de remboursement.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [N] [E] a renoué le dialogue avec son bailleur suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux et qu’un plan de cohésion sociale (PCS) et un plan d’apurement ont pu être signés. Le plan d’apurement prévoit 15 échéances de 200 euros entre novembre 2024 et janvier 2026 puis une dernière échéance de 60,37 euros pour le mois de février 2026.

En outre, une demande d’aide financière a été faite auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL) et doit être examinée en commission en décembre 2024.

La SA VILOGIA explique que en cas de succès du plan de cohésion sociale et d’octroi du FSL un nouveau contrat de location pourra être signé.

M. [N] [E] justifie être accompagné par le centre communal d’action social (CCAS) de [Localité 3]. Il s’est mobilisé, a réalisé de nombreuses démarches et démontre ainsi sa bonne foi. De plus, un protocole d’accord a été signé le 11 octobre 2024.

En raison de ces éléments et de la situation actuelle de M. [N] [E], il convient d’accorder un délai de 12 mois, soit jusqu’au 29 novembre 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et du respect du plan d’apurement signé entre parties.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [N] [E].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [N] [E] un délai de 12 mois, soit jusqu’au 29 novembre 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 1] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation, et au respect du plan d’apurement signé avec la SA VILOGIA ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Pontoise, le 29 Novembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,