DU 22 Octobre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00324 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVNT

Code NAC : 30B

Monsieur [D] [F]

C/

S.A.R.L. APZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Annaëlle PRADE, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Mickaël CHOURAQUI de la SELARL MCH AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21

DÉFENDEUR

S.A.R.L. APZ, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, non comparant

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Débats tenus à l’audience du 24 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 22 Octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 octobre 2012, Monsieur [D] [F] a consenti un bail commercial à Madame [G] [B] épouse [E] portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 750 euros hors taxes et hors charges.

La S.A.R.L. APZ, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Pontoise le 22 avril 2013 et ayant pour gérant Madame [G] [B] épouse [E], s’est substituée à cette dernière pour l’exploitation du fonds de commerce situé [Adresse 3].

Selon acte sous seing privé du 31 janvier 2018, la S.C.I. PE a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. APZ représentée par Madame [G] [B] épouse [E] portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 10.800 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte authentique reçu par Maître [J] [X], notaire à [Localité 4], le 9 mai 2019, Monsieur [D] [F] a acquis de la S.C.I. PE l’immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé [Adresse 1].

Par courrier du 12 novembre 2020, le conseil de Monsieur [F] a adressé une mise en demeure à la société APZ aux fins d’une part de paiement de la somme de 4.800 euros au titre du paiement des loyers de juin et juillet 2018, octobre et novembre 2020, concernant les locaux situés [Adresse 3], des loyers de septembre et octobre 2020, concernant les locaux situés [Adresse 1], outre le paiement des dernières taxes foncières d’un montant de 2.392 euros, et d’autre part de procéder à la remise en état des lieux à la suite de travaux effectués par le preneur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2021, Monsieur [F] a mis en demeure la société APZ de remettre les lieux loués en l’état dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 avril 2021, Monsieur [F] a donné congé pour le 30 octobre 2021, date d’expiration du bail, à la S.A.R.L. APZ portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3], avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, Monsieur [F] a fait assigner en référé la S.A.R.L. APZ devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Ordonner l’expulsion de la société APZ ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3], et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin,

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur [F] aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. APZ,

— Condamner la S.A.R.L. APZ à lui payer la somme provisionnelle de 2.724 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de la présente assignation selon décompte arrêté au mois de mars 2024,

— Condamner la S.A.R.L. APZ au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 902 euros, augmentée des charges et taxes avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du 31 décembre 2021,

— Condamner la S.A.R.L. APZ à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la S.A.R.L. APZ aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée aux audiences des 11 juin 2024 et 24 septembre 2024, à laquelle l’affaire a été dernièrement évoquée et la S.A.R.L. APZ, régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale et ayant sollicité le renvoi à l’audience du 24 septembre 2024, n’était pas représentée.

Aux termes des conclusions visées à l’audience, Monsieur [F] sollicite du juge des référés de voir :

Ordonner l’expulsion de la société APZ ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3], et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin,Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur [F] aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. APZ,Condamner la S.A.R.L. APZ à lui payer la somme provisionnelle de 3.878 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de signification de l’assignation, sur la somme de 2.724 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus, Condamner la S.A.R.L. APZ au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.032 euros, intégrant une provision sur charge de 130 euros, avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due à compter de l’ordonnance à intervenir,Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, Condamner la S.A.R.L. APZ à lui payer la somme provisionnelle de 5.065 euros correspondant au montant des sommes dues au titre des locaux situés [Adresse 1] selon décompte arrêté au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,Condamner la S.A.R.L. APZ à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la S.A.R.L. APZ aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les locaux commerciaux litigieux sont occupés par la S.A.R.L. APZ en vertu d’un acte sous-seing privé du 26 octobre 2012, aux termes duquel le demandeur a consenti un bail commercial au défendeur pendant une durée de neuf ans. Le contrat de bail commercial prévoit expressément que le contrat est conclu pour une durée de neuf années, qui commencent à courir du 1er novembre 2012 jusqu’au 30 octobre 2021 et qu’à l’expiration de chaque période triennale le preneur aura la faculté de donner congé et de dénoncer le présent contrat, à charge d’en aviser le bailleur par acte extrajudiciaire.

A la suite de plusieurs arriérés de loyer et de la délivrance de deux en demeure infructueuses des 12 novembre 2020 et 11 mars 2021 à l’encontre de la S.A.R.L., Monsieur [F] a signifié à ladite société, venant aux droits de Madame [E], un courrier de congé avec refus de renouvellement à la date d’expiration du bail, soit le 30 octobre 2021. Cet acte précise que si le preneur à bail entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, il lui incombe de saisir le tribunal compétent dans le délai de deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné. Cet acte de commissaire de justice du 27 avril 2021 a été remis à personne morale.

Or, aucune action n’a été intentée en ce sens auprès du tribunal compétent par la S.A.R.L. APZ aux fins de contestation dudit congé dans le délai imparti et la S.A.R.L. APZ, régulièrement citée à l’audience à personne morale, n’était pas représentée. Il en résulte que le congé est amené à produire ses pleins effets. En l’absence de renouvellement du bail commercial à la date d’expiration dudit bail, soit le 30 octobre 2021, la S.A.R.L. ne peut se prévaloir d’un droit d’occupation régulière des locaux commerciaux.

Dès lors, le trouble manifestement illicite est caractérisé et les conditions de l’article 835 du code de procédure civile sont réunies.

Par ailleurs, il apparaît que l’expulsion sollicitée est la seule mesure de nature à permettre à Monsieur [F] de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif ci-dessous. Le trouble manifestement illicite justifie que l’expulsion soit ordonnée à l’encontre de tous les occupants des lieux même s’ils n’ont pas pu être identifiés.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par Monsieur [F] aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. APZ en garantie de toute somme qui pourrait être due.

Il convient de dire que, en cas de refus de recevoir la signification de l’ordonnance, l’huissier de justice sera autorisé à afficher celle-ci sur les lieux de l’occupation illicite et l’affichage vaudra signification.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Monsieur [F] retient au titre de son assignation, le montant de 2.724 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de l’assignation, le 15 mars 2024. Il fait également état d’une indemnité d’occupation mensuelle de 902 euros, augmentée des charges et taxes avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due à compter de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience, il actualise ses prétentions afin de solliciter le paiement provisionnel de la somme 3.878 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de signification de l’assignation, sur la somme de 2.724 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus. Il sollicite également le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.032 euros, intégrant une provision sur charge de 130 euros, avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due à compter de l’ordonnance à intervenir. Enfin, il demande de condamner la S.A.R.L. APZ à lui payer la somme provisionnelle de 5.065 euros correspondant au montant des sommes dues au titre des locaux situés [Adresse 1] selon décompte arrêté au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Or, l’augmentation des sommes provisionnelles réclamées par le demandeur n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur par signification selon les formes prévues pour l’introduction de l’instance, au visa de l’article 68 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il ne pourra pas en être tenu compte en vertu du respect du principe du contradictoire. Dès lors, il convient de retenir que les sommes réclamées dans les termes de l’assignation.

Il y a donc lieu de condamner la S.A.R.L. APZ à payer à Monsieur [F] la somme provisionnelle de 2.724 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de l’assignation, soit le 15 mars 2024, selon décompte arrêté au mois de mars 2024 inclus.

Il convient de condamner la S.A.R.L. APZ à payer à Monsieur [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 902 euros, augmentée des charges et taxes avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due à compter de la présente ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée puisque le versement de l’indemnité d’occupation n’a pas vocation à perdurer, Monsieur [F] disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombant à l’instance, à payer au demandeur la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la S.A.R.L. APZ et toutes personnes l’accompagnant n’ayant pu être identifiées, occupent sans droit ni titre les locaux commerciaux situés [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion de la S.A.R.L. APZ ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs ou les accompagnant du bien appartenant à Monsieur [D] [F] sis [Adresse 3] à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, qu’il sera procédé au transport et à la séquestration des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par elles ou à défaut par le partie demanderesse ;

DISONS que, en cas de refus de recevoir la signification de l’ordonnance à intervenir, l’huissier de justice sera autorisé à afficher celle-ci sur les lieux du campement illicite et l’affichage vaudra signification ;

DISONS s’agissant des occupants non identifiés qu’il nous en sera référé en cas de difficulté ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. APZ à payer à Monsieur [D] [F] la somme provisionnelle de 2.724 euros correspondant au montant des charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles arrêtées au jour de la délivrance de l’assignation, soit le 15 mars 2024, selon décompte arrêté au mois de mars 2024, échéance du mois de mars 2024 comprise,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. APZ à Monsieur [D] [F], à une somme mensuelle égale à 902 euros, augmentée des charges et taxes avec intérêts au taux légal sur chaque indemnité d’occupation due, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande relative à l’indexation de l’indemnité provisionnelle d’occupation ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. APZ à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. APZ aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE