N° RG 24/01614 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01614

N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5Y

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Camille BLANCHARD

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 27 JUIN 2025

PARTIES REQUÉRANTES :

Monsieur [D] [R]

né le 05 Juillet 1972 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 3] [Localité 7]

Madame [S] [P] épouse [R]

née le 06 Février 1973 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 3] [Localité 7]

représentés ensemble par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, substituée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire 191

PARTIE REQUISE :

Monsieur [G] [H]

né le 18 Mai 1996 à [Localité 10] (67)

demeurant [Adresse 1] [Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 mars 2024 avec prise d’effet au 3 avril 2024, Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] ont loué à Monsieur [G] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 524,95 euros outre 173 euros de provision pour charges, payables d’avance le premier du mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 325,29 euros au titre des loyers et charges échus au 16 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] ont fait assigner Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en référé et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer par provision la somme de 5 461,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de novembre et décembre 2024 ainsi que janvier, février, mars et avril 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués,condamner le locataire à payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisés jusqu’à la libération complète et effective des lieux,juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juillet 2024,condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 30 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 janvier 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire ne s’est pas présenté aux différents rendez-vous fixés par le service, il est précisé que les courriers transmis sont revenus avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R], représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 747,83 euros, au titre des loyers et charges échus au 17 avril 2024, terme du mois d’avril 2025 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Ils n’ont pas d’information sur un départ du locataire des lieux loués et précisent que la citation lui a été délivrée à étude.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [G] [H] ne comparaît pas ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 26 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Bas-Rhin le 30 octobre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 22 avril 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi, au regard des décomptes fournis par les bailleurs, que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [G] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 avril 2024, la dette locative de Monsieur [G] [H] s’élève à la somme de 9 747,83 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [G] [H] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024 entre Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R], d’une part, et Monsieur [G] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] [Localité 6] sont réunies à la date du 30 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur, Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] à titre de provision la somme de 9 747,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [D] [R] et Madame [S] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS