PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/01290 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NTV7

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[K] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], sise21[Adresse 1] et [Adresse 6], représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION [B] SOUTOUL C.G.S. ATRIUM GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 5]

défaillant

— -==o0§0o==--

M. [S] est propriétaire des lots n°341 et 322 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 17 mai 2022, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. [S] au paiement de la somme de 2 689,83 euros au titre de charges de copropriété et de travaux impayées pour la période du 31 décembre 2020 au 1er janvier 2022.

Prétentions et moyens des parties

Par acte en date du 5 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] (SDC [Adresse 2]), sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet de gestion [B] Soutoul C.G.S « Atrium Gestion », a fait assigner devant le tribunal judicaire de Pontoise M. [S], afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  7 428,09 euros au titre de charges et travaux impayés du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2023,

—  2 062 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le SDC [Adresse 2] demande également d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

Régulièrement assigné, M. [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 20 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°341 et 322,

— le contrat de syndic,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 6 décembre 2021, 26 septembre 2022 et 30 juin 2023, et l’attestation de non recours relatif à ces trois assemblées,

— les appels de fonds charges, travaux et avancés.

— une lettre de mise en demeure revenue non réclamée pour le paiement de la somme de 4 559,59 euros,

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les charges de copropriété

Le décompte et relevé individuel de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 428,09 euros correspondant aux charges impayées hors frais à compter du 1er avril 2022 et jusqu’au 1er janvier 2024.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais intitulés « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2022 » pour 455 euros, « honoraires suivi dossier avocat 2eme semestre 2022 » pour 455 euros, « honoraires suivi dossier avocat 1er trimestre 2023 » pour 478,80 euros « , et » honoraires transmission dossier avocat " pour 478,80 euros seront rejetés, ceux-ci n’entrant pas dans les prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception relèvent des dispositions de l’article 10-1 et seront retenus, à la hauteur du montant prévu dans le contrat de syndic, pour un montant de 64,80 euros.

Les frais de constitution d’hypothèque seront également retenus, à la hauteur du montant prévu dans le contrat de syndic, pour un montant de 194,40 euros

Il convient en conséquence de condamner M. [S] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 7 687,29 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023 pour la somme de 4 559,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les intérêts

— Sur la date de départ des intérêts au taux légal

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, la mise en demeure produit ses effets à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, il résulte de l’impression « détails d’un message » versée aux débats que la mise en demeure datée du 27 mars 2023 n’a pas été distribuée, le destinataire ayant été avis et n’ayant pas réclamé le courrier. Toutefois, l’avis de réception n’est pas produit aux débats. La lettre a été mise sous pli le 28 mars 2023, le dossier a été " terminée le 29 mars 2023, et le pli a été retourné le 6 juin 2023. En l’absence d’indication, cette dernière date sera présumée être la date de présentation, et le taux d’intérêt commencera à courir à compter du 7 juin 2023 pour la somme de 4 559,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur la capitalisation

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le défendeur a déjà été condamné par jugement en date du 17 mai 2022 pour des arriérés de charges de copropriété impayées pour la période du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2022 et il n’a pas repris le paiement régulier des charges courantes, ce qui suffit à caractériser sa mauvaise foi.

Les montants réclamés démontrent en outre que le défendeur a manqué à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, ce qui constitue une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  7 687,29 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023 pour la somme de 4 559,59 euros et à compter du 05 mars 2024 pour le surplus ;

—  700 euros à titre des dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Condamne M. [S] aux dépens ;

Condamne M. [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 05 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS