PREMIERE CHAMBRE

05 Novembre 2024

N° RG 23/00478 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M5IX

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[O] [M] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 05 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 septembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [O] [M] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph SOUDRI, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à ARGENTEUIL, représenté par son syndic la société Habitat Confort Immobilier, a fait assigner devant ce tribunal Madame [O] [M] [N] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-10 120,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Il a fait valoir que la défenderesse avait déjà été condamnée au titre du défaut de paiement des charges de copropriété, ce qui avait donné lieu à l’engagement d’une procédure de saisie immobilière. Le syndicat des copropriétaires a ajouté que le décompte ne comprenait aucune reprise de solde, étant précisé que les sommes visées par le jugement précédent du 4 juillet 2019 ne concernaient que les charges de copropriété au 3 décembre 2018. S’agissant des sommes versées, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que celles-ci s’imputaient sur les sommes dues au titre du jugement du 4 juillet 2019. Quant à la demande d’expertise, il l’a estimée injustifiée.

Madame [O] [M] [N], suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, a sollicité, à titre principal, le débouté de la partie demanderesse et, à titre subsidiaire, une expertise comptable entre les parties. En tout état de cause, elle a sollicité le paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.

Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir que, dans le cadre de sa précédente condamnation, le syndicat des copropriétaires avait été intégralement désintéressé suite à la subrogation du Crédit Foncier dans ses droits. Elle a ajouté que le syndicat des copropriétaires a repris une somme manifestement erronée dans son décompte, que certains versements n’ont pas été pris en compte et qu’elle fait face à de graves difficultés financières.

L’ordonnance de clôture du 12 octobre a fixé les plaidoiries au 19 décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 13 février 2024.

Par jugement du 13 février 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que le Syndicat des copropriétaires produise un décompte expurgé des éventuels frais liés aux procédures antérieures.

Le syndicat des copropriétaires, suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, a sollicité la condamnation de la partie défenderesse à payer les sommes suivantes :

—  3010,38 euros, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, la capitalisation des intérêts,

—  2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, ainsi que le débouté de la partie adverse de l’ensemble de ses demandes.

L’ordonnance de clôture du 20 juin a fixé les plaidoiries au 17 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [O] [M] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, for-mant les lots 123 et 159,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, le règlement de copropriété,

— un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 4 juillet 2019 condamnant la défenderesse au paiement de la somme de 10 804,15 euros au titre des charges de copropriété au 3 décembre 2018, le jugement du juge de l’exécution du 13 octobre 2020 autorisant la défenderesse à apurer sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires en versements mensuels d’un minimum de 500 €, un commandement de payer valant saisie du 7 septembre 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2019,19 novembre 2020, 29 juin 2021, 28 juin 2022, 26 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévi-sionnels, des extraits du grand livre au titre de l’année 2019,2020,2021

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure du 19 décembre 2022, pour le paiement de la somme de 10 120,41 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du jugement du tribunal judiciaire de Pon-toise du 4 juillet 2019 et du décompte versé par la partie demanderesse que Madame [N] a été condamnée au paiement de la somme de 10 804,15 euros, au titre des charges de copropriété au 3 décembre 2018. Force est de constater que le nouveau décompte (pièce 25) commence à cou-rir à compter du premier trimestre 2019 et qu’il ne reprend plus aucune somme due au titre de la précédente condamnation. Il n’y a donc pas de doublon ou de reprise de solde à retrancher de la dette.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la partie défenderesse a effectué des versements. Néanmoins, conformément aux règles d’imputation des paiements prévues par le Code civil, ceux-ci doivent être affectés prioritairement à la dette la plus ancienne sauf demande contraire du débiteur, la-quelle n’est pas prouvée en l’espèce. Il convient donc de considérer que seuls les paiements men-tionnés dans le décompte produit en pièce 25 de la partie demanderesse doivent être déduits de la dette (pour un montant total de 14760,34 euros).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation. Madame [N] ne produit aucune pièce au débat. Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve que sa dette a été soldée ainsi qu’elle le prétend. Elle ne rapporte pas non plus la preuve de ses difficultés financières, ne sollicite pas de délais de paiement. Le nou-veau décompte clarifié produit en pièce N°25 rend inutile toute expertise comptable.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 1960,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais d’assignation à hauteur de 55,39 euros entrent dans le cadre des dépens et ne peuvent être accordés au titre des frais. Par ailleurs, les frais intitulés « suivi dossier contentieux », « constitu-tion saisie immobilière » et « saisie immo » seront rejetés, ceux-ci n’entrant pas dans les prescrip-tions de l’article précité et n’étant pas nécessaires au recouvrement de la dette.

En revanche, il sera fait droit aux frais de constitution d’hypothèque (155 €), à la demande d’état daté du 18 juillet 2019 (510 €) et à la mise en demeure (120 €), soit la somme totale de 785 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [M] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 745,38 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’elle a déjà été condamnée pour les mêmes raisons par le tribunal de Pontoise le 4 juillet 2019.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [M] [N] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Mme [N] formu-lée sur ce même fondement sera rejetée.

Madame [O] [M] [N], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copro-priété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [O] [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes suivantes :

—  2 745,38 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er trimestre 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022 ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette les demandes formulées par Madame [O] [M] [N] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne Madame [O] [M] [N] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 05 novembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS