TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10834 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6V

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 27 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10834 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M6V

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti à Monsieur [I] [G] et Madame [K] [W] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 547,86 euros, outre une provision sur charges. Madame [K] [W] a donné congé le 7 mars 2022 à effet au 7 juin suivant.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement, le prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

l’expulsion de Monsieur [I] [G] et tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu et autorisation de la séquestration du mobilier,

sa condamnation au paiement de 1534,27 euros au 15 septembre 2024, ainsi qu’au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé jusqu’à libération des lieux, majoré de 50%,

sa condamnation à lui verser une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier des conclusions à étude le 4 avril 2025, par lesquelles elle a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 754,97 euros au 28 février 2025 et réduire sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer actualisé jusqu’à libération des lieux majoré désormais de 30% et augmenté celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000 euros. La SA IMMOBILIERE 3F a en outre sollicité la condamnation de Monsieur [I] [G] au paiement de 6840 euros au titre des fruits civils de la sous-location illicite et 5000 euros de dommages et intérêts.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a fait viser ses conclusions préalablement signifiées qu’elle a développé oralement. Elle s’est toutefois désistée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’un arriéré locatif compte tenu que Monsieur [I] [G] a soldé sa dette locative avant l’audience. Elle a en revanche maintenu sa prétention en résiliation du bail aux motifs d’une sous-location illicite et troubles du voisinage ainsi que les demandes subséquentes. Elle a renvoyé en ce sens au constat de commissaire de justice du 13 mars 2025 et aux propos rapportés oralement de la gardienne de l’immeuble qui a déclaré ne pas avoir aperçu Monsieur [I] [G] depuis 2-3 ans.

Monsieur [I] [G] a comparu en personne à l’audience utile et a sollicité le rejet des prétentions adverses. Il a exposé vivre dans l’appartement avec ses deux enfants de 6 et 12 ans scolarisés à proximité et y héberger des cousins. Il a justifié son absence au moment du passage du commissaire de justice en raison de ses activités professionnelles et associatives, à savoir chauffeur VTC et président d’un club de sport. Il a enfin indiqué ne pas connaître les personnes mentionnées dans le constat, émettant l’hypothèse qu’il s’agit d’amis de ses cousins de passage en journée à ce moment-là.

Monsieur [I] [G] a été autorisé à communiqué par note en délibéré au 16 juin 2025 au plus tard, les certificats de scolarité de ses enfants, sa dernière fiche d’imposition sur les revenus et un justificatif qu’il était en situation de travail hors du logement le 13 mars 2025, correspondant au jour du passage du commissaire de justice. La SA IMMOBILIERE 3F a été invitée à communiquer l’écrit de la gardienne d’immeuble rapporté oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 16 juin 2025, Monsieur [I] [G] a communiqué le certificat de scolarité d’un de ses deux enfants, sa fiche d’imposition établi en 2024 sur les revenus de 2023 et une attestation du Racing club de [Localité 4] portant sur un rendez-vous en date du 13 mars 2025 de 13h à 17h.

La SA IMMOBILIERE 3F a produit, par note en délibéré le 23 juin 2025, l’attestation du gardien d’immeuble dont il a été fait état à l’audience utile. Monsieur [I] [G] n’a effectué aucune observation en réponse.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En outre, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

De plus, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, et 8 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Par ailleurs, aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F produit un constat de commissaire de justice du 13 mars 2025 faisant état que le logement litigieux est occupé par « quatre occupants qui affirment ne pas connaître Monsieur [I] [G] et n’en avoir jamais entendu parler ». Il est ajouté que l’appartement est composé de « trois chambres » aménagées « en dortoir, avec deux à trois lits par chambre » et que « chaque porte est équipée par une serrure ». La SA IMMOBILIERE 3F produit également une attestation du gardien de l’immeuble, répondant aux conditions posées par l’article 202 du code de procédure civile, qui indique avoir « échangé avec quatre sous locataires le 28 avril (2025) » qui lui ont dit « vivre dans le logement depuis plus de deux ans ».

Dans ces conditions, Monsieur [I] [G] n’apporte aucune explication sur les constatations du commissaire de justice et du gardien d’immeuble, sauf à dire que les occupants seraient des amis de cousins qu’il hébergerait, lesquels seraient venus leur rendre visite. Or cette affirmation paraît peu vraisemblable au vu des propres déclarations des occupants auprès du commissaire de justice, réitérées devant le gardien d’immeuble.

En outre, si Monsieur [I] [G] produit le certificat de scolarité de sa fille aînée au collège [Localité 6] Lacore, situé à proximité de l’appartement litigieux, il ne fournit pas étonnement le certificat de scolarité de son second enfant âgé de 6 ans, ni ne justifie que le lieu de résidence de la mère des enfants se situerait dans un autre secteur que celui du collège [Localité 6] Lacore. Au surplus, le commissaire de justice n’a pas relevé d’affaires et d’effets d’enfants dans l’appartement. Monsieur [I] [G] ne produit pas non plus les pièces habituellement versées aux débats par des locataires de bonne foi (attestations de voisins, attestations de proches, contrats EDF et téléphonie, etc).

De même, si la fiche d’imposition de Monsieur [I] [G] mentionne bien l’adresse de l’appartement pris à bail comme lieu de son domicile, il sera observé qu’il a versé l’avant-dernière fiche d’imposition, à savoir celle de 2024 sur les revenus de 2023, et non étonnement la dernière de 2025 sur les revenus de 2024. Pourtant, le délai pour effectuer la déclaration des revenus était achevé au jour de l’audience, depuis le 5 juin 2025.

Enfin, l’attestation communiquée par Monsieur [I] [G] du 16 juin 2025 du Racing Club de [Localité 4] pour justifier de son absence du logement objet du litige le 13 mars 2025, au moment de la visite du commissaire de justice, sera rejetée car elle ne répond pas aux conditions de validité posées par l’article 202 du code de procédure civile (signature de l’attestant, ses coordonnées, sa pièce d’identité). Monsieur [I] [G] n’apporte par ailleurs aux débats aucun autre élément de nature à établir que le rendez-vous de sponsoring invoqué dans ce document ait été effectif ce jour-là.

Au final, Monsieur [I] [G] échoue à renverser la présomption de sous-location illicite tirée du constat de commissaire de justice et du témoignage du gardien de l’immeuble.

Le manquement contractuel tenant à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré. Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et ancienne pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur en ce qu’elle s’est prolongée sur au moins plusieurs mois que le logement de caractère social n’est pas vocation à venir enrichir le preneur.

Monsieur [I] [G], devenant ainsi sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En effet, si aux termes de l’article 8 de la Convention précité, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance, il peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire au bien-être économique du pays et à la protection de la morale, ainsi qu’à la protection des droits et libertés d’autrui. Or en l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé, le logement concerné, à caractère social, attribué en fonction de la situation financière et familiale des preneurs, a été détourné de sa fin première à des fins purement lucratives. En ces conditions, la mesure d’expulsion n’apparait nullement disproportionnée au regard de la balance des intérêts enjeu.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [I] [G] sera dès lors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué alors même que le préjudice tenant à la perte des fruits civils sera réparé (voir ci-dessous).

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F sollicite le paiement de la somme de 6840 euros en restitution des fruits civils. Le constat de commissaire de justice du 13 mars 2025 rapporte les explications d’un des occupants de l’appartement litigieux, à savoir que « chaque occupant verserait un loyer de 570 euros », et le commissaire de justice précise être « confronté à quatre occupants » dans le logement. Le constat n’apporte en revanche aucune indication sur le début de la sous-location. Dans son attestation du 16 juin 2025, le gardien d’immeuble fait aussi référence à « quatre sous locataires » présents dans l’appartement le 28 avril 2025, mais qui « ont indiqué régler à Monsieur [I] [G] la somme de 450 euros par lit » et qu’ils « vivent dans le logement depuis plus de deux ». La somme perçue au titre des sous-loyers est donc d’au moins 450 euros par occupant, au moins depuis le 13 mars 2025 jusqu’au 16 juin 2025. La somme perçue au titre des fruits civils s’élève donc à au moins 6819 euros ((550x4/30x17+550x4x2+550x4/30x16)).

Monsieur [I] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6819 euros en restitution des fruits civils.

Sur la demande indemnitaire

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F n’apporte aucun élément pour étayer du préjudice allégué et qui ne serait pas réparé par les condamnations de Monsieur [I] [G] à restituer les fruits civils et à payer une indemnité d’occupation.

En conséquence, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 juillet 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [I] [G] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [G] de restituer les clés du logement à la SA IMMOBILIERE 3F dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique dans les conditions posées à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (923 euros au mois de février 2025), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6819 euros au titre de la restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] aux dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION