DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

28 Avril 2025

N° RG 22/05585 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZOK

Code NAC : 50D

[T] [S] veuve [I]

[R] [I]

[P] [I]

C/

SOCIETE FAYOLLE STPE

S.C.I. AST

[V] [U]

S.C.P. [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 Septembre 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDEURS

Madame [T] [S] veuve [I], née le 10 Octobre 1954 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [R] [I], né le 20 Novembre 1977 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [P] [I], né le 11 Août 1984 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Marc FLACELIERE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

SOCIETE FAYOLLE STPE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 501 639 165 dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marion SARFATI, avocat au barreau du Val d’Oise

S.C.I. AST, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 452 991 730 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph SOUDRI, avocat au barreau du Val d’Oise

Monsieur [V] [U], artisan immatriculé au registre des métiers sous le numéro 413 912 619 demeurant [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

S.C.P. [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B], titulaires de l’office notarial immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le numéro 302 518 691et sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié du 19 décembre 2019, reçu par la SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B], [T] [S] épouse [I] et [K] [I] ont acquis de la SCI AST une maison d’habitation divisée en quatre appartements, sise [Adresse 4] Taverny.

La SCI AST avait, préalablement à la vente, fait réaliser par [V] [U], artisan, des travaux de couverture et des travaux intérieurs et de ravalement extérieur.

Le 18 novembre 2019, la société FAYOLLE STPE a contrôlé la conformité du raccordement des eaux usées et des eaux pluviales du bien respectivement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées et au réseau d’assainissement collectif des eaux pluviales avec un système séparatif eaux usées et eaux de pluie.

Les consorts [I] ont rapidement constaté des fuites en toiture et ont été alertés par leur voisin d’infiltrations provenant de leur réseau d’assainissement.

[K] [I] est décédé le 9 février 2021, laissant pour lui succéder :

son conjoint survivant, [T] [S] veuve [I],[R] [I], son fils,[P] [I], son fils.Une expertise amiable a été diligentée puis une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 19 février 2021 et confiée à monsieur [G].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 mars 2022.

Procédure

[T] [S] veuve [I], [R] [I] et [P] [I], représentés par Me. FLACELIERE, ont fait assigner la SCI AST par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, [V] [U] par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2022 et la SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B] par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’être indemnisés des préjudices résultant des désordres affectant le bien.

La procédure est enregistrée RG n°22/5585.

La SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B] a constitué avocat par l’intermédiaire de la SCP RONZEAU.

[V] [U] n’a pas constitué avocat.

La SCI AST a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [L] et elle a appelé, en intervention forcée, la société FAYOLLE STPE par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023.

Le litige est référencé RG n°23/1980.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous la référence RG n°22/5585.

La société FAYOLLE STPE a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. SARFATI.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 20 juin 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 septembre 2024. Le délibéré a été fixé au 18 novembre 2024 et prorogé au 28 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [T] [S] veuve [I], [R] [I] et [P] [I]

Par conclusions signifiées le 15 février 2024, [T] [S] veuve [I], [R] [I] et [P] [I] demandent au tribunal, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, de :

condamner la SCI AST, en sa qualité de vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement en sa qualité de donneur d’ordre des travaux de toiture confiée à [V] [U] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, à leur verser les sommes suivantes :15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.113 € au titre des travaux de reprise totale du réseau eaux usées et eaux pluviales,5.877 € au titre des travaux de reprise de l’installation électrique des parties communes,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner [V] [U], solidairement avec la SCI AST, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code de procédure civile, à leur verser : 15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner solidairement avec la SCI AST et [V] [U], la SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B] au titre de sa responsabilité délictuelle en l’absence de vérification effective de l’existence d’une assure dommage-ouvrage, à leur verser les sommes de 15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner la société FAYOLLE STPE au paiement des sommes dues aux requérants au titre des travaux de remise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales,condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent qu’ils ont rapidement constaté des fuites au niveau de la toiture et que leur voisin les a alertés d’infiltrations dans sa cave provenant selon lui d’une fuite sur leur réseau d’assainissement, que le voisin avait déjà sollicité la SCI AST notamment à l’automne 2019, que cette difficulté dont le vendeur avait connaissance, leur a été cachée.

Ils se prévalent du rapport d’expertise amiable qui a souligné d’importants désordres sur la structure porteuse de la charpente, un réseau EP/EU/EV non conforme, la présence d’une fosse septique pleine, l’absence de contrat d’assurance dommage-ouvrage souscrite par la SCI AST et l’absence d’assurance décennale souscrite par [V] [U]. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a confirmé ces désordres et a mis en évidence la non-conformité du réseau électrique.

A l’encontre de la SCI AST, ils font valoir qu’elle est un professionnel de l’immobilier et qu’elle a des connaissances en matière de construction, que propriétaire du bien pendant plus de 15 ans, elle avait connaissance du mauvais état de la charpente résultant d’une absence totale d’entretien, qu’elle a délibérément fait le choix d’une réparation à moindre coût sans prendre le soin de mandater une entreprise qualifiée et assurée, qu’elle avait donc connaissance des désordres et qu’elle leur doit donc la garantie au titre de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, en tant que donneur d’ordre et constructeur des travaux confiés à [V] [U], au titre des articles 1792 et suivants du code civil.

Pour la non-conformité du réseau d’assainissement, ils font valoir que la SCI AST, propriétaire du bien pendant 15 ans, aurait dû réaliser les travaux de mise en conformité et de mise hors service de la fosse septique et qu’elle s’était engagée à déduire tous les travaux à prévoir du prix de vente lors de la promesse de vente car le diagnostic n’avait pas encore été réalisé.

Pour la non-conformité de l’installation électrique dans les parties communes, ils soutiennent que la SCI AST en avait connaissance comme le retient l’expert judiciaire compte tenu de ses déclarations sur l’absence de réseau indépendant pour l’éclairage des parties communes.

A l’encontre de [V] [U], ils exposent que ce dernier n’a pas effectué les travaux de reprise de la toiture dans les règles de l’art et qu’il ne peut pas ne pas avoir vu l’état de la charpente et la putréfaction de certains éléments.

A l’encontre du notaire, ils lui reprochent d’avoir mentionné dans l’acte notarié de vente l’existence d’une assurance dommage-ouvrage qui n’existe pas et dont la souscription n’a pas été vérifiée par l’office notarial, les privant d’un recours et d’une prise en charge par une assurance.

A l’encontre de la société FAYOLLE ET FILS, ils lui reprochent de ne pas avoir effectué de vérification des lieux lors du contrôle de conformité du réseau d’assainissement.

2. En défense : la SCI AST

Dans ses écritures signifiées le 26 juillet 2023, la SCI AST demande au tribunal de :

débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes,subsidiairement si par extraordinaire la SCI AST était condamnée à devoir régler une quelconque somme aux demandeurs :

condamner tous succombants à relever et garantir la SCI AST des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,en tout état de cause :

condamner solidairement les consorts [I] à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les consorts [I] à lui verser une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les consorts [I] aux entiers dépens,écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses écritures, la SCI AST argue qu’elle a la qualité de non-professionnel de la construction, que son objet social est l’investissement et la gestion immobilière et qu’elle n’a pas de compétence technique en matière de construction.

Elle ajoute que les consorts [I] ont acheté le bien en connaissance de cause, qu’ils ont l’habitude des investissements immobiliers avec la rénovation et la revente de biens, qu’ils savaient que le bien acheté nécessitait des travaux d’autant que le fils des consorts [I] est un professionnel du bâtiment et couvreur de profession et que le prix de vente avait été fortement négocié pour tenir vompte de l’état de vétusté de l’immeuble.

Elle précise qu’elle ne leur a rien dissimulé et a porté à leur connaissance des travaux réalisés notamment sur la toiture en 2017/2018.

Elle conteste toute mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour les motifs suivants :

l’état de la charpente a été découvert à l’occasion de travaux de démolition réalisés par les acquéreurs et il ne pouvait être détecté sans une inspection qui nécessitait la dépose du faux plafond,il n’y a eu aucune volonté de dissimulation,d’anciennes traces de fuite sur le plafond existaient et avaient été constatées par les acquéreurs avant la vente,le fils des acquéreurs est un professionnel qui avait parfaitement connaissance des désordres,[V] [U] a pu se rendre compte de l’état réel de la charpente lors de la réalisation des travaux notamment en remplaçant les tuiles,elle n’a commis aucun défaut d’entretien puisqu’elle a fait intervenir [V] [A] l’installation d’assainissement, elle rappelle que la société FAYOLLE STPE a été mandatée pour contrôler l’installation, qu’elle n’a pas relevé d’anomalies et qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Concernant la non-conformité de l’installation électrique, elle fait valoir que :

les acquéreurs avaient connaissance de l’absence de réseau indépendant pour l’éclairage des parties communes et lors des visites, l’agence immobilière leur a indiqué l’absence d’un cinquième compteur pour les parties communesl’acte notarié précise que les installations électriques comportent des anomalies,il appartient aux acquéreurs de prendre en charge la remise aux normes.Concernant le préjudice financier, elle conteste la perte de loyers alors que les acquéreurs envisageaient d’importants travaux et qu’une perte de loyers était donc prévue dès le départ.

Reconventionnellement, la SCI AST estime avoir subi un préjudice qu’elle chiffre à 5.000 € du fait de la mauvaise foi des acquéreurs et de leur volonté de faire prendre en charge leurs travaux de rénovation par le vendeur.

3. En défense : la SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B]

Dans ses écritures signifiées le15 novembre 2023, la SCP [D] [B], [J] [Y], [Z] [O] née [Y] et [N] [B] demande au tribunal de :

constater l’absence de préjudice actuel et certain et l’asence de lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée du notaire,juger les demandeurs irrecevables ou en tout cas mal fondés en toutes leurs demnandes à son encontre,débouter les consorts [I] de l’intégralité de leurs demandes,condamner les consorts [I] à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

A l’appui de ses écritures, elle rappelle que la facture des travaux effectués par [V] [U] a été remise aux acquéreurs, que ces derniers ont effectué plusieurs visites notamment avec leur fils, artisan couvreur, pour examiner l’état de la toiture et que le prix de vente a été baissé de 15.000 €.

Elle conteste toute faute de sa part et soutient qu’elle n’a fait que rapporter les informations données par le vendeur et qu’on ne peut lui reprocher les propos mensongers des vendeurs sur la souscription d’une assurance dommage-ouvrage alors même que les acquéreurs, coutumiers des achats et reventes de biens immobiliers, se sont contentés de cette seule affirmation sans solliciter l’attestation d’assurance et qu’il leur appartenait d’effectuer des vérifications si cette souscription était déterminante de leur consentement.

Elle ajoute que cette faute, à la supposer établie, est sans lien avec le préjudice invoqué par les consorts [I].

Enfin, elle fait valoir qu’elle ne peut être condamnée à indemniser l’intégralité des réparations et qu’elle ne peut, tout au plus, qu’être tenue de réparer la perte de chance de bénéficier d’une assurance dont il n’est pas établi qu’elle aurait pris en charge les malfaçons alléguées. Elle ajoute qu’en sa qualité de simple rédacteur d’acte, elle n’est nullement responsable si les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’en tout état de cause, il appartient en premier lieu aux acquéreurs d’actionner la garantie de plein droit du vendeur au titre de l’article 1792 du code civil avant de se prévaloir d’une perte de chance. Quant à la perte de revenus locatifs, elle la conteste en l’absence de tout justificatif de valeur de l’immeuble et elle précise que le bien n’aurait de toute façon pas pu être loué le 1er mai 2020, en pleine crise sanitaire.

Sur l’appel en garantie de la SCI SCI AST, elle invoque les mêmes arguments en l’absence de démonstration de la réunion des trois conditions cumulatives de l’article 1240 du code civil et souligne que les conclusions de la SCI AST ne contiennent aucun développement à son encontre pour justifier cet appel en garantie.

4. En défense : la société FAYOLLE STPE

Dans ses conclusions signifiées le 21 février 2024, la société FAYOLLE STPE demande au tribunal de :

constater son absence de responsabilité,prononcer sa mise hors de cause,à titre subsidiaire :

de limiter sa responsabilité aux seuls désordres affectant le réseau eaux usées et eaux de pluie,limiter la quote-part imputable à la société FAYOLLE STPE à la somme de 9.179,52 € au titre des travaux de reprise du réseau,débouter les consorts [I] de leur demande indemnitaire au titre de leur prétendue préjudice financier de perte locative,en tout état de cause :

condamner la SCI AST ou tout succombant à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

A l’appui de ses écritures, la société FAYOLLE STPE considère que les conclusions du rapport d’expertise sont contestatbles et soutient que l’existence d’une fosse septique ne saurait lui être reprochée, que sa prestation s’est limitée à de simples constats visuels, qu’il n’entrait pas dans sa mission de vérifier l’état des canalisations enterrées, que sa mission se limite à la vérification de la séparation des réseaux et de leur raccordement dans les bons réseaux publics et que son rapport précise que la présence d’ouvrages non visibles et non décelés lors du contrôle tels que les fosses, regards enterrés, canalisations endommagées… pourrait remettre en cause la validité du diagnostic.

Elle conteste teoute responsabilité liée à la présence d’une fosse septique pleine et de canalisations enterrées en mauvais état.

Subsidiairement, si sa responsabilité était retenue, elle conclut à la limitation de l’indemnisation aux seuls désordres affectant le réseau EP/[Localité 10]/EV soit à la somme maximale de 13.113,60 €. Elle ajoute que l’expert a appliqué un partage de responsabilité entre les acquéreurs (30%) et la société FAYOLLE STPE (70%) en raison de l’ancienneté de l’immeuble qui nécessitait des travaux pour la remise sur le marché, ce qui limite la réparation à la somme de 9.179,52 €.

En revanche, elle exclut tout préjudice lié à la perte locative qui n’est justifiée ni en son principe ni en son quantum.

5. En défense : [V] [U]

[V] [U], bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

Les consorts [I] dénoncent divers désordres affectant le bien immobilier vendu par la SCI AST, au niveau de la toiture, de l’assainissement et de l’électricité dans les parties communes et ils s’estiment bien fondés à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant des vices cachés sur la base du rapport d’expertise judiciaire déposé par monsieur [G].

Cependant, force est de constater qu’aucune des parties ne produit ce rapport d’expertise alors qu’il est évoqué dans les écritures des consorts [I], de la SCI AST et de la société FAYOLLE STPE.

Au surplus, le rapport d’expertise dit rapport POLYEXPERT versé en pièce 17 par les consorts [I] n’est en réalité que le compte-rendu d’expertise judiciaire n°1 effectué par monsieur [C] pour la MACIF, assureur des consorts [I]. Il ne fait que rapporter les constatations de l’expert, ses réserves et ses hypothèses.

S’agissant d’un compte-rendu indirect de la première réunion, le tribunal n’est pas en possession de la description précise des désordres, de leurs causes, des responsabilités, des travaux propres à y remédier et de son avis sur les nombreux devis produits par les demandeurs.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre aux consorts [I] de produire le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [G].

Par ailleurs, les consorts [I] produisent l’acte de donation-partage du 5 mars 2020 aux termes duquel [K] [I] et [T] [S] veuve [I] ont donné la nue-propriété du bien litigieux sis [Adresse 3] à [Localité 14] à [P] [I] et la nue-propriété d’autres biens immobiliers à leur autre fils [R] [I].

Dès lors, le tribunal s’interroge sur la qualité à agir d'[R] [I].

Les consorts [I] sont invités à s’expliquer sur ce point de droit.

Dans l’attente, le tribunal sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes et réserve les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

Ordonne la réouverture des débats et renvoie le dossier à l’audience de mise en état électronique du jeudi 5 juin 2025 à 9h30,Invite les consorts [I] à produire le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [F] [G] et ses annexes pour cette audience,Invite les consorts [I] à s’expliquer sur la qualité à agir d'[R] [I] suite à la donation-partage du 5 mars 2020,Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la production du rapport d’expertise,Réserve les dépens.

Fait à [Localité 12], le 28 avril 2025

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY