DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

03 Février 2025

N° RG 23/02424 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NCRW

Code NAC : 50G

[N] [H]

[U] [D] épouse [H]

C/

[G] [T] [K]

[L] [O] épouse [T] [K]

S.A.S. OFFICE NOTARIALE GBIA NOTAIRES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 03 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Juillet 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [N] [H], né le 24 Octobre 1971 à [Localité 7] (95), demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [D] épouse [H], née le 05 Juillet 1978 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marie-France PAUTONNIER, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Thomas MLICZAK, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [T] [K], né le 29 Janvier 1991 à [Localité 9] (95), demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [O] épouse [T] [K], née le 02 Juin 1992 à [Localité 8] (95), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jacky ATTIAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Maria MARANHAO GUITTON, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A.S. OFFICE NOTARIALE GBIA NOTAIRES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 312 909 849 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Données du litige

Suivant promesse synallagmatique de vente sous-seing privé du 19 janvier 2021, M. [N] [H] et Mme [U] [D] épouse [H] ont vendu, sous conditions suspensives, à M. [G] [T] [K] et Mme [L] [O] une maison individuelle à usage d’habitation représentant le lot B issu d’une division foncière, moyennant le prix de 387.000 €, honoraires d’agence immobilière compris.

La réitération par acte authentique était prévue pour le 14 mai 2021, au plus tard.

Parallèlement, les époux [H] souscrivait un prêt relais auprès du Crédit Agricole, le 12 mars 2021.

Les consorts [T] [C] ne se présentaient pas à la signature de l’acte authentique.

Un avenant du 26 mai 2021, signés par les seuls consorts [T] [K] et [O], stipulait qu’une nouvelle promesse avait pu se réaliser, les parties ayant décidé de poursuivre la vente qui se réalisera au plus tard le 6 août 2021.

Suivant lettre manuscrite du 27 mai 2021, les consorts [T] [K] et [O] s’engageaient à payer les indemnités du prêt relais des époux [H], à compter du 14 mai 2021 et jusqu’à la date de signature définitive de la vente de la maison.

Le 7 juillet 2021, les époux [H] établissaient une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance portant sur la maison, objet de la promesse de vente, dont l’allée avait été endommagée par le passage d’un engin de chantier de l’entreprise INNOVA BTP.

L’acte authentique de vente de la maison était signé le 23 septembre 2021, devant Maître [R] [A], notaire associé de la SAS GBIA Notaires, Office notarial à [Localité 6].

L’acte de vente contient :

— une clause d’exonération de la garantie des vices cachés

— une convention portant sur les sommes séquestrées de 10.000 € et de 5.000 €, à titre de sureté des engagements pris par le vendeur concernant respectivement la prise en charge des travaux de l’allée endommagée et la bonne validation du compteur électrique nouvellement installé et du bon fonctionnement de la machinerie de la piscine.

Après leur prise de possession des lieux, les consorts [T] [K] et [O] faisaient réaliser, par l’entreprise Deprun Toiture, des travaux sur la toiture pour un montant de 2.770 € TTC, suivant facture du 5 octobre 2021.

Ils faisaient appel à un huissier pour établir un constat sur les dégradations affectant la maison achetée, le 12 octobre 2021.

Ils faisaient procéder à des travaux de réfection de la toiture par la SARL [K], suivant facture du 8 décembre 2021 d’un montant de 12.595 €.

Par lettre recommandée du 3 janvier 2022, ils écrivaient aux époux [H], en y joignant les factures et le constat d’huissier susvisés. Ils indiquaient qu’à la suite des différentes problématiques de la toiture, la société Toiture Deprun et la Sarl Lopez avaient dû intervenir en urgence et que la Sarl Lopez avait dû procéder à la réfection totale de la toiture. Ils se prévalaient de la garantie des vices cachés et proposaient de régulariser la situation à l’amiable en utilisant les sommes séquestrées de 15.000 € au règlement des travaux effectués sur la toiture.

Les 12 et 14 avril 2022, une expertise amiable contradictoire portant sur les dommages de l’allée était diligentée par l’assureur des époux [H], le rapport concluant à une absence de recours à exercer, le tiers responsable (Innova BTP) ayant accepté de réaliser les travaux à ses frais.

Aucun n’accord sur le versement d’indemnités et la libération des sommes séquestrées n’a pu être trouvé entre les parties, malgré l’échange de plusieurs courriers entre les parties et leurs avocats.

Par courrier recommandé du 20 juin 2022, adressé au Conseil des consorts [T] [K] et [O], les époux [H], par l’intermédiaire de leur avocat, confirmaient :

s’opposer à toute demande d’indemnitaire des consorts [T] [K] et [O] ;solliciter la libération des sommes séquestrées à leur profit ;solliciter le règlement de la somme de 1.749,36 € au titre des intérêts du prêt relais. Ils indiquaient également que le courrier valait mise en demeure et convocation à une visite du 6 juillet 2022 en présence d’huissier visant à acter les travaux de réparation du sinistre de l’allée et le bon fonctionnement de la machinerie de la piscine.

Par courrier en réponse du 27 juin 2022, l’avocate des consorts [T] [K] et [O] s’opposaient aux demandes formées par les époux [H].

Un constat d’huissier portant sur l’allée carrossable et la chambre technique abritant le dispositif de pompage a été contradictoirement dressé, le 6 juillet 2022.

Par courrier recommandé du 9 décembre 2022, le Conseil des époux [H] mettait le notaire en demeure de libérer les sommes séquestrées, entre les mains de ses clients.

Par courrier recommandé du 15 décembre 2022, le Conseil des consorts [T] [K] et [O] s’opposaient à la levée du séquestre.

L’office notarial s’abstenait de libérer les fonds.

Prétentions et moyens des parties

Par exploits des 24 et 30 avril 2023, M. [N] [H] et Mme [U] [D] épouse [H] ont fait assigner M. [G] [T] [K], Mme [L] [O] et la SAS GBIA Notaires devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2024, les époux [H] demandent au tribunal de :

ordonner le versement de la somme totale de 15.000 €, séquestrée selon les termes de l’acte de vente du 21 septembre 2021 à leur profit ;condamner M. [G] [T] [K] et Mme [L] [O] à leur verser la somme de 1.749,36 € au titre des intérêts du prêt-relais qu’ils ont réglés ;condamner in solidum M. [G] [T] [K], Mme [L] [O] et l’étude notariale GBIA Notaires à leur verser la somme de 15.000 € en dommages-intérêts pour résistance abusive ;débouter M. [G] [T] [K], Mme [L] [O] et l’étude notariale GBIA Notaires de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner in solidum M. [G] [T] [K], Mme [L] [O] et l’étude notariale GBIA Notaires à leur verser la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Ils font valoir que le séquestre de 10.000 € visait uniquement à assurer la réalisation des travaux de l’allée endommagée faisant l’objet d’un sinistre en cours au jour de la signature de l’acte de vente ; que la société Innova BTP est intervenue pour réparer le dommage causé par le sinistre ; qu’un constat d’huissier a constaté la reprise d’enrobé de l’allée carrossable ; qu’aucune contestation sur les travaux de reprise n’a alors été émise par M. [G] [T] [K] .

En ce qui concerne le séquestre de 5.000 €, ils exposent que celui-ci était destiné la bonne validation du compteur électrique et le bon fonctionnement de la machinerie de la piscine, d’installation récente au moment de la vente ; que ce séquestre n’a plus d’intérêt puisque les acquéreurs ont procédé, de leur propre fait à des modifications sur le compteur et l’alimentation électrique ; que le Conseil des acquéreurs a, par courriel du 16 décembre 2022, expressément confirmé avoir obtenu le consuel.

Ils soutiennent que le séquestre a commis une faute dans l’exécution de sa mission en ne libérant pas les sommes séquestrées alors que la convention de séquestre prévoyait qu’il était le seul juge du regroupement des conditions du séquestre.

En ce qui concerne le vice de la toiture invoqué par les consorts [T] [K] et [O], ils exposent que ces derniers qui ont visité le bien de nombreuses fois avant leur acquisition, ne justifient d’aucun défaut de la toiture qui leur aurait été caché et qui était connu des vendeurs. Ils font valoir que le constat d’huissier réalisé trois semaines après l’entrée dans les lieux des consorts [T] [K] et [O] et après que des travaux importants aient commencé, ne présente aucun caractère probant et ajoutent qu’en réalité, les consorts [T] [K] et [O], en toute mauvaise foi, tentent de conserver les sommes séquestrées pour un prétendu vice caché.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 10 octobre 2023, les consorts [T] [K] et [O] demandent au tribunal de :

Au principal,

débouter les époux [H] de toutes leurs demandes ;juger que le maintien des séquestres était justifié, faute d’entente entre les parties ;ordonner le maintien des séquestres jusqu’au jugement définitif du litige opposant les parties ;Reconventionnellement,

juger que les époux [H] ont délibérément dissimulé l’état de dégradation de la toiture et les conséquences de cette dégradation dans la structure et les divers éléments de la maison ;juger que les époux [H] doivent les garantir de la totalité des préjudices subis en application de la garantie des vices cachés prévue par les article 1641 et suivants du code civil ;condamner les époux [H] à leur payer les sommes suivantes :. 57.246,79 € au titre des préjudices matériels,

. 27.787 € au titre du trouble de jouissance,

. 20.000 € au titre du préjudice moral,

juger que les comptes seront faits au regard des condamnations prononcées et des sommes séquestrées ;condamner les époux [H] à leur payer la somme de 6.000 €, en application de l’article 700 de code de procédure civile et au paiement des dépens.

Ils exposent que les visites se sont déroulées en plein hiver alors que la toiture était sous la neige et que la maison était remplie par les meubles des époux [H] ; qu’ils ont découvert l’état dégradé de la maison qui n’était pas habitable en l’état en raison de l’état de délabrement de la toiture et des combles comme l’atteste le constat d’huissier du 12 octobre 2021.

Ils soutiennent que les époux [H] qui ont fait de gros travaux d’aménagement des combles, de réfection et de création de salles de bain, de création d’une chaufferie connaissaient parfaitement l’état de dégradation de la toiture qu’ils ont camouflé par la pose de couches successives de mousse, de lambris, de larges bandes de Paxalu ; que les vices cachés affectant la maison qu’ils ont vendue, étaient connus d’eux.

Ils ajoutent que l’allée n’a été refaite que partiellement et reste pleine de trous, raison pour laquelle ils n’ont pas signé le protocole ; que la pose de compteurs sécurisés à laquelle ils ont procédé n’est pas à l’origine de l’état du moteur de la piscine ; que le coût de la remise en état de celle-ci et du remplacement du moteur est supérieur au montant séquestré de 5.000 € ; que le coût de la remise en état du câblage fibre internet Free s’élève à 4.000 € ; que l’assainissement n’est pas conforme et que les vendeurs s’étaient engagés à assumer le coût des travaux de sa mise en conformité prévu pour 2023 ; qu’en ce qui concerne les intérêts du prêt relais, il appartient aux époux [H] de justifier de leur montant.

Ils font valoir que toutes les tentatives de règlement amiable avec les époux [H] sont restées vaines et qu’ils sont fondés à demander d’une part la diminution du prix de vente de la maison dont la valeur estimée s’entendait d’une toiture en bon état, d’autre par le remboursement des travaux de remise en état qu’ils ont réalisés et l’indemnisation de leur préjudice moraux et de jouissance.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 décembre 2023, la SAS GBIA Notaires demande au tribunal de :

juger qu’elle n’a commis aucun manquement fautif à ses obligations de séquestre ;lui donner acte de ce qu’elle s’en remet au tribunal s’agissant de la libération de la somme de 15.000 € entre les mains de la partie qui sera jugée légitime de la recevoir ;juger les époux [H] mal fondés en leurs demandes de condamnation à son encontre ;les débouter de toutes leurs demandes de condamnation à son encontre ;condamner les époux [H] ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Elle fait valoir n’avoir aucunement refusé de libérer les sommes séquestrées mais s’être heurtée au refus express de la part des consorts [T] [K] et [O], lesquels faisaient valoir que les conditions de la levée du séquestre n’étaient pas réunies.

Elle soutient que c’est à juste titre, conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil et aux stipulations contractuelles, qu’elle ne s’est pas dessaisie des sommes séquestrées.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le versement des sommes séquestrées

L’acte authentique de vente du 23 septembre 2021 comporte un chapitre intitulé « NANTISSEMENT CONVENTION DE SEQUESTRE » stipulant :

« Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que :

divers travaux doivent être effectués en réparation d’un sinistre en cours plus amplement décrit au paragraphe ASSURANCE. Afin d’évaluer le montant de ces travaux, il a été réalisé deux devis, l’un par la société DHTP […] faisant ressortir montant total de 8.000,9 € TTC, l’autre par la société Viabilité TPE[…] faisant ressortir un montant total de 6.904,34 € TTC.

A la sureté de la réalisation de ces travaux, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Mme [W] [Z], comptable de l’office notarial qui accepte la somme de 10.000€ représentant partie du prix de la sureté des engagements pris par le vendeur concernant la prise en charge des travaux.

suite à la division foncière relatée ci-dessus, un nouveau compteur électrique a été installé par le vendeur, non encore validé par un consuel.en raison de l’installation du nouveau compteur électrique qui n’est pas encore en état de fonctionnement, la machinerie de la piscine n’a pu être vérifiée.A la sureté de la bonne validation du compteur électrique par les services compétents et du bon fonctionnement de la machinerie de la piscine, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Mme [W] [Z], comptable de l’office notarial qui accepte, la somme de 5.000€ représentant partie du prix de la sureté des engagements pris par le vendeur concernant la prise en charge des travaux. »

Sur la somme de 10.000 €

Il résulte des termes précités de l’acte authentique que la somme de 10.000 € a été séquestrée dans l’attente de la réparation de dommages causés par un sinistre en cours ayant fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assurance des vendeurs, à savoir le revêtement de l’allée endommagé par l’entreprise de terrassement, Innova BTP, lors de la construction de la maison voisine.

Les 12 et 14 avril 2022, une expertise amiable contradictoire portant sur les dommages de l’allée était diligentée par l’assureur des époux [H].

L’expert concluait à l’absence de recours à exercer pour le moment, le tiers responsable (Innova BTP) ayant accepté de réaliser, à ses frais, les travaux de reprise de l’allée évalués à 6.904,34 € suivant devis annexé au rapport. Il joignait à son rapport des photos montrant la réparation de l’allée avec reprise et découpe de l’enrobé.

L’expert précisait toutefois : « n’avoir pu acter les travaux réalisés par Innova BTP (photos), M.[T] [K] ne voulant signer aucun PV/Protocole d’accord, étant en conflit avec les époux [H] pour un différend sur la toiture (refaite aux frais de M. [T], car selon ses dires « pourries » et en l’absence de participation financière de M. [H] ) ».

Il ressort de ce compte-rendu d’expertise amiable contradictoire que la société Innova BTP est intervenue pour réparer le dommage causé par le sinistre, les photos montrant que l’enrobé a été refait dans la partie endommagée de l’allée et ne faisant nullement ressortir que celle-ci soit pleine de trous comme le prétendent les consorts [T] [K] et [O].

De même, le procès-verbal d’huissier du 6 juillet 2022, réalisé contradictoirement à la demande des époux [H], constate que l’allée carrossable menant au portail d’entrée est marquée d’une reprise d’enrobé tout en relevant deux défauts : la reprise n’est pas au niveau avec l’enrobé existant et à l’extrémité de la reprise, la bordurette impactée par une rainure.

Ces défauts mineurs relevés par l’huissier n’apparaissent pas de nature à porter atteinte au caractère carrossable de l’allée .

Le tribunal relève, à cet égard, qu’ aucune contestation sur les travaux de reprise n’a été émise par M. [G] [T] [K] au moment de l’expertise ni dans les semaines qui ont suivi, son opposition à la libération du séquestre apparaissant liée à sa volonté de faire prendre en charge les travaux de réfection de la toiture par ses vendeurs, ainsi que l’a d’ailleurs noté l’expert amiable.

En tout état de cause, les consorts [T] [K] et [O] n’ont jamais apporté la preuve que des malfaçons affectant les travaux de reprise (dont la réalisation est effective) soient de nature à justifier la non-libération de la somme séquestrée de 10.000 €.

Sur la somme de 5.000 €

En ce qui concerne le séquestre de la somme de 5.000 €, destiné à la bonne validation du compteur électrique d’installation récente par le vendeur et à la vérification du bon fonctionnement de la machinerie de la piscine, les consorts [T] [K] et [O] ne contestent pas que le consuel a bien été obtenu des services compétents, cette obtention se déduisant également du courriel du 16 décembre 2022 de leur Conseil.

L’huissier indique dans son procès-verbal 6 juillet 2022 :

« M. [G] [K] [T] nous mène au sous-sol de la maison d’habitation et me déclare qu’il a procédé au déplacement du disjoncteur de l’installation électrique de la piscine auprès de cette dernière et qu’un second est installé sur la rang intermédiaire à l’avant-dernière droite ;Le demandeur me déclare que le disjoncteur était auparavant sur le dernier et dédié rang du tableau électrique ;Un câble électrique sans destination émerge du plafond du garage et des supports du tuyau sont posés sur l’un des murs ;M. [G] [K] [T] me déclare que ce câble et ces tuyaux étaient à destination d’une pompe à chaleur qui n’existait plus lors de l’acquisition de la piscine ;Le demandeur me déclare que ces éléments reliés à la chaudière alimentaient la piscine en eau chaude ; M. [G] [K] [T] me déclare que ces propos sont faux et que ces éléments étaient uniquement reliés à la piscine ;M. [G] [K] [T] procède à l’alimentation du tableau électrique de la chambre technique par une rallonge branchée directement sur une prise murale fonctionnelle du sous-sol de la maison d’habitation ;La pompe connectée électriquement reste inactive » .

Il ressort de ce constat d’huissier du 6 juillet 2022 que les consorts [T] [K] et [O] sont intervenus sur le compteur électrique et la machinerie de la piscine ; que des désordres manifestes affectent l’installation (câble électrique sans destination émergeant du plafond du garage ; supports du tuyau posés sur l’un des murs ; alimentation du tableau électrique de la chambre technique par une rallonge branchée sur une prise murale du sous-sol de la maison). Ces désordres apparaissent liés à des travaux de modifications non terminés au moment du constat.

Or, il est invraisemblable que ces désordres aient existé au moment de la vente, l’acte de vente indiquant que les acquéreurs ont pu constater que la piscine était en eau, en état de fonctionnement mais non entretenue ainsi que l’acquéreur a pu le constater lors de sa visite préalable. Les parties déclarent avoir procédé entre elles à toute vérification et mise au courant du fonctionnement avant la réalisation de la vente .

Le consuel ayant été obtenu et les acquéreurs ayant procédé, de leur propre initiative à des modifications sur le compteur et l’alimentation électrique, le séquestre de 5.000 € n’a plus de raison d’être.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner la libération de la totalité des sommes séquestrées d’un montant de 15.000 € entre les mains des époux [H].

Les consorts [T] [K] et [O] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes relatives aux sommes séquestrées.

Sur les intérêts du prêt-relais

Suivant lettre manuscrite du 27 mai 2021, les consorts [T] [C] qui souhaitaient obtenir une nouvelle promesse de vente, à la suite de l’expiration de la première, se sont engagés à payer « les indemnités du prêt relais des époux [H] à compter du 14 mai 2021 et jusqu’à la date de signature définitive de la vente de la maison, d’un montant de 437,34 € par mois ».

Les époux [H] justifient de la souscription du prêt relais. Les consorts [T] [K] et [O] qui se sont engagés à leur payer les indemnités de ce prêt à hauteur de 437,34 € par mois à compter du 14 mai 2021 et jusqu’à la signature de l’acte authentique, finalement intervenue le 23 septembre 2023, seront condamnés à leur payer la somme de 1.749,36 € demandée par les époux [H] correspondant à 4 mois d’indemnités.

Sur les vices cachés

Les consorts [T] [C] soutiennent que les époux [H] qui ont délibérément dissimulé l’état de dégradation de la toiture et les conséquences de cette dégradation dans la structure et les divers éléments de la maison, doivent les garantir de la totalité des préjudices subies, en application de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de ces dispositions que l’acheteur qui a acheté une chose atteinte d’un vice ou d’une non-conformité qui la rend inutilisable ou en diminue considérablement l’utilité, est fondé à demander la résolution de la vente ou une réduction du prix.

Le défaut doit donc présenter un degré de gravité suffisant pour compromettre l’usage attendu de la chose. En tout état de cause, il doit être caché, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu ou aurait pu se convaincre lui-même, c’est à dire en procédant à des vérifications normales.

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du même code, il est loisible aux parties de supprimer la garantie des vices cachés en prévoyant une clause d’exonération, valable à la condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice affectant la chose vendue. En présence d’un vendeur profane, il appartient à l’acquéreur qui invoque la mauvaise foi de son vendeur de la prouver.

L’acte authentique de vente contient une clause stipulant que les acquéreurs prennent le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit et notamment en raison des vices apparents et/ou cachés.

Conformément au droit commun de la preuve, il revient aux consorts [T] [C] d’établir que les conditions posées par les dispositions susvisées, leur permettant d’invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre de leurs vendeurs, sont bien réunies en l’espèce.

Le manquement d’une seule de ces conditions rendant leur demande en garantie non fondée, il leur appartient donc de démontrer tout à la fois :

Que la maison qu’ils ont achetée aux époux [H], était au moment de leur acquisition affectée d’un vice suffisamment grave pour la rendre impropre à sa destination de logement ou pour diminuer considérablement son usage ;Que ce vice n’était pas apparent,Que les époux [H] connaissaient l’existence de ce vice.

Les consorts [T] [C] soutiennent que la maison était, au moment de leur achat le 21 septembre 2021, inhabitable en raison de l’état de délabrement de la toiture qui était affectée d’infiltrations ayant pourri les linteaux et ayant provoqué des coulures d’eau sur les murs et des moisissures cachées par des plaques de placoplâtres et des lambris.

Ils exposent qu’ils ont dû être hébergés par leurs parents du 22 septembre 2021 au 21 janvier 2022 en raison du caractère inhabitable de la maison.

A l’appui de leurs dires, ils versent aux débats un procès-verbal d’huissier non contradictoire du 12 octobre 2021 faisant état des constatations suivantes, photographies à l’appui :

« Les plafonds des combles aménagés sont déposés, la charpente est à nue . L’arbalétrier intermédiaire de charpente n’est pas fixe et chancelle. La maçonnerie entourant le conduit de cheminée est marquée de traces sombres d’humidité ; de nombreux trous sont visibles à travers la couverture tuilée de la maison et d’innombrables ardoises sont fêlées et/ou marquées de traces blanchâtres ; de l’isolant laineux blanc et des résidus sont présents ou agrafés sur la charpente ; la noue est éventrée ; les matériaux d’étanchéités posés sur les arêtes sont marqués de points de décollements ou de déchirements ; divers amas de type mastic sont visibles dans les noues ; plusieurs ardoises sont fêlées ».

Mais les constatations de l’huissier et les photographies annexées à son rapport montrent que d’importants travaux de rénovation, en cours à la date du constat, avaient été entrepris par les consorts [T] [C] qui avaient déposé l’ensemble des plafonds des combles et avaient mis à nue la charpente.

Elles tendent à montrer, contrairement à ce qu’affirment les consorts [T] [C] dans leurs conclusions, que leur intention n’était pas de procéder à « quelques légers travaux d’embellissement et de nettoyage des abords de la maison avant de s’installer avec leur bébé » (ce que confirme d’ailleurs leur déclaration préalable de travaux d’isolation thermique déposée en mairie le 10/11/2021).

Le constat d’huissier relève l’existence de désordres (traces d’humidité autour du conduit de la cheminée ; trous visibles à travers la couverture tuilée ; ardoises fêlées ou marquées de traces blanchâtres …) sans que l’origine de ceux-ci puisse être déterminée, compte tenu des importants travaux en cours et du caractère non contradictoire dudit constat, établi sans que les époux [H] aient été convoqués.

Au demeurant, l’huissier ne fait pas état de traces d’infiltrations, d’un pourrissement des linteaux, de coulures d’eau sur les murs et de moisissures, tels qu’ invoqués par les consorts [T] [C], la cause et la date de survenance des désordres restant, au demeurant, à établir.

Or, il sera observé que, suivant facture du 5 octobre 2021, l’entreprise Deprun Toiture a réalisé des travaux portant sur les prestations suivantes : « nettoyage complet de la toiture, remplacement des ardoises cassées, étanchéité des noues, pose de plomb, enlèvement de la cheminée, liteaunage au niveau de la cheminée, remise des ardoise manquantes à la cheminée, collage du plomb » pour un montant de 2.770 € TTC.

Le tribunal relève que cette entreprise n’a pas mentionné l’existence d’autres désordres et réparations à prévoir ; qu’elle n’a pas signalé le caractère très partiel – et insuffisant pour mettre fin aux désordres de la toiture – de ce remplacement de quelques ardoises, le terme remplacement des ardoises cassées semblant indiquer qu’elle a procédé au remplacement de celles qui étaient cassées (pour un montant de 495€), et non de quelques-unes d’entre elles alors que les consorts [T] [C] soutiennent que 70 % des ardoises de la toiture étaient alors cassées ; que cette absence de mentions et de réserves de la part d’une entreprise, professionnelle de la couverture, interroge sur l’état de délabrement invoqué par les consorts [T] [C] .

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les consorts [T] [K] et [O] échouent dans la charge de la preuve qui leur incombe, sur l’existence de vices cachés affectant la toiture au moment de leur acquisition.

Le tribunal observe en outre le comportement peu loyal des consorts [T] [C] qui soutiennent avoir été dans une démarche de règlement amiable, mais qui ont réalisé des travaux de dépose et de mise à nue sur la charpente et la toiture sans les interrompre après la découverte des vices cachés pour en informer leurs vendeurs ; qui n’ont pas non plus invité ces derniers à constater les vices de la toiture dans le cadre d’un constat d’huissier contradictoire ; qui ont ensuite décidé d’entreprendre les travaux de réfection de la totalité de la toiture avec le remplacement de 175 m2 d’ardoises par l’entreprise de leur choix (la SARL [K] appartenant à leur famille), sans en informer leurs vendeurs à qui ils ont ensuite réclamé le paiement des travaux en voulant que les sommes séquestrées chez le notaire servent à régler ladite facture.

Le tribunal relève à cet égard que l’urgence, invoquée par les consorts [T] [K] et [O] pour expliquer leur manière d’agir, n’empêchait pas le respect d’un constat contradictoire ; que ces derniers avaient, à cette même époque, entrepris des travaux d’isolation thermique de la maison (déclaration préalable de travaux déposée le 10/11/2021 et accordée le 1er décembre 2021) et avaient donc prévu un autre hébergement.

Les consorts [T] [K] et [O] qui ne démontrent pas que la maison était, au moment de leur acquisition, affectée d’un vice caché de nature à la rendre impropre à sa destination ou à en diminuer notablement l’usage, seront, sur ce seul motif, déboutés de leur demande aux fins de voir dire que les époux [H] seront tenus de les garantir de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres conditions de mise en œuvre de ladite garantie, tenant au caractère apparent des défauts affectant la toiture et sur la connaissance que les vendeurs ont pu ou non en avoir.

Ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes relatives aux divers préjudices qu’ils invoquent et dont, à l’exception des préjudices matériel, moral et de jouissance fondés sur la garantie des vices cachés affectant la toiture ( vices non établis), le fondement juridique apparaît imprécis et confus.

En tout état de cause, les préjudices matériels liés à la réfection de l’allée, la remise en état de la piscine, la réparation du câblage fibre internet free, le raccordement à l’ assainissement ne sont pas démontrés, étant rappelé que l’acte de vente stipulait qu’ils achetaient la maison dans l’état où elle se trouvait et que celle-ci n’était pas raccordée au réseau d’assainissement.

Il n’y a pas lieu, dès lors, d’ordonner de comptes entre les parties au regard des condamnations prononcées à l’encontre des époux [H] et des sommes séquestrées.

Sur la faute du séquestre

Aux termes de l’article 1960 du code civil ; le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

L’acte authentique stipule :

« Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

Au vendeur, directement et hors la présence e l’acquéreur sur la justification de l’exécution des travaux (ou d’un exploit d’huissier constatant l’exécution de ces travaux), et la constatation du bon fonctionnement du compteur électrique et de la machinerie de la piscine.A la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestations.Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui sera fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique ».

À la suite de la demande de libération des sommes séquestrées par les époux [H], le notaire a interrogé les consorts [T] [K] et [O], directement puis par l’intermédiaire de leur avocat, afin d’obtenir leur accord pour la libération des fonds.

Il ressort des débats et des pièces produites (notamment échanges de messages du 25 avril 2022 entre les consorts [T] [K] et [O] et M. .[H] ; échanges de courriers du 4 mai, 20 juin et 27 juin 2022 entre leur Conseil respectif ) que les acquéreurs se sont opposés à la levée des sommes séquestrées en invoquant notamment une mauvaise réalisation des travaux de l’allée et le non-fonctionnement du moteur de la piscine ; que, par courriel des 15 et 16 décembre 2022, ils reconnaissaient néanmoins que le courant avait été branché et donnaient leur accord pour la restitution de la somme de 3.000€

Compte tenu des positions des parties et de leurs contestations relatives à la consistance des travaux à effectuer et à l’absence de fonctionnement de la machinerie de la piscine, le notaire n’a pas commis de faute dans l’exécution de sa mission en ne libérant pas les sommes séquestrées, le fait qu’il n’ait pas estimé devoir libérer partiellement celles-ci à hauteur de 3.000 € ne justifiant aucunement une condamnation in solidum avec les consorts [T] [K] et [O] pour résistance abusive.

Les époux [H] seront déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum formées à l’encontre du notaire.

Sur la résistance abusive

Les consorts [T] [K] et [O] ont tenté d’utiliser les sommes séquestrées pour obliger leurs vendeurs à prendre en charge les travaux de réfection de leur toiture alors que celles-ci avaient été prévues dans un tout autre but comme il l’a été exposé ci-dessus.

Ainsi, il sera rappelé que dans leur courrier recommandé du 3 janvier 2022 adressé aux époux [H], les consorts [T] [K] et [O] proposaient à ces derniers que le séquestre de 15.000 € serve à régler les factures des travaux réalisés sur la toiture ; que l’expert amiable, dans son rapport du 14 avril 2022, précisait également « n’avoir pu acter les travaux réalisés par Innova BTP (photos), M.[T] [K] ne voulant signer aucun PV/Protocole d’accord, étant en conflit avec les époux [H] pour un différend sur la toiture […] ».

Après que les travaux de réfection de l’allée aient été réalisés et alors qu’ils avaient effectué des modifications sur la machinerie de la piscine, les consorts [T] [C] ont continué à s’opposer à la libération des sommes séquestrées.

Les consorts [T] [K] et [O] qui savaient pertinemment que les sommes séquestrées n’étaient pas destinées au paiement des travaux de leur toiture, ont néanmoins voulu se servir du séquestre pour faire pression sur leurs vendeurs en mettant ces derniers devant le fait accompli en voulant leur imposer la prise en charge de ces travaux.

Leur comportement de mauvaise foi est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice aux époux [H] qui n’ont pu percevoir les sommes séquestrées et ont dû faire face à un litige pénible et à des méthodes déloyales.

Les consorts [T] [K] et [O] seront condamnés à verser aux époux [H] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’application de l’article 700, les dépens et l’exécution provisoire

Les consorts [T] [K] et [O] qui succombent dans la présente instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens. Ils seront également condamnés à payer la somme de 3.000 € aux époux [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation respective des parties justifient que la SAS GBIA Notaires garde la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la décision est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la libération de la totalité des sommes séquestrées d’un montant de 15.000 € entre les mains de M. [N] [H] et Mme [U] [D] épouse [H] ,

Condamne M. [G] [T] [K] et Mme [L] [O] à payer à M. [N] [H] et Mme [U] [D] épouse [H] les sommes suivantes :

1.749,36 € au titre des indemnités du prêt relais ;5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;3.000 € en application de de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SAS GBIA Notaires gardera la charge de ses frais irrépétibles,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne M. [G] [T] [K] et Mme [L] [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé le 3 février 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY