N° RG 25/00358 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHU6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Commune DE [Localité 5],sise [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e FRANCOIS

copie conforme délivrée le à Mme [K]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2020, la COMMUNE d'[Localité 5] a donné à bail à Madame [W] [K] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 460 euros payable d’avance.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la COMMUNE d'[Localité 5] a fait délivrer à Madame [W] [K], le 15 mai 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 8 882,97 euros, outre 172,89 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le 3 juillet 2025, la commission de surendettement des particuliers des [Localité 4] a déclaré recevable la demande de Madame [W] [K] tendant au traitement de sa situation financière et orienté son dossier vers des mesures consistant à suspendre l’exigibilité de ses dettes pendant une durée de 24 mois.

Les causes du commandement de payer du 15 mai n’ayant pas été réglées, la COMMUNE d'[Localité 5] a fait assigner Madame [W] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 1134, 1231-6 et 1741 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

au principal renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond tel qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation de plein droit du bail au jour du jugement à intervenir et par conséquence,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [W] [K] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [W] [K] à lui régler la somme de 10 847,61 euros au titre des loyers restés impayés au 31 juillet 2025,

condamner Madame [W] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter du 1er août 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [W] [K] à lui régler une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Madame [W] [K] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [W] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et qui incluront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par Maître Guillaume FRANÇOIS, la COMMUNE d'[Localité 5] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant et que sa dette arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève dès lors à 11 829,93 euros.

Comparante, Madame [W] [K] n’a querellé ni la matérialité ni le montant de sa dette dont elle a assuré qu’elle en solderait une partie à la fin du mois d’octobre grâce à la somme conséquente qu’elle devrait percevoir de la CAF, a émis le souhait d’être maintenue dans les lieux le temps de trouver un autre logement et demandé à ne pas être condamnée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La COMMUNE d'[Localité 5] prouve avoir signalé à la CCPAEX, par courrier électronique du 15 mai 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le même jour à Madame [W] [K] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la COMMUNE d'[Localité 5] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de défaut de paiement du loyer et charges et de défaut d’assurance ;

La COMMUNE d'[Localité 5] a fait délivrer à Madame [W] [K], le 15 mai 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 8 882,97 euros ;

Celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai dont elle disposait à cet effet ni proposé à sa bailleresse la moindre solution d’apurement de sa dette qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 10 847,61 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [W] [K], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Les articles 1728 du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La COMMUNE d'[Localité 5] réclame à Madame [W] [K], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 11 829,93 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la COMMUNE d'[Localité 5] établi le 25 septembre 2025, prouvent que Madame [W] [K] a été défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer et charges contractuellement fixé à partir de l’échéance du mois de septembre 2023 puisqu’elle n’a depuis réglé à sa bailleresse, en tout et pour tout, que les sommes de 195,91 euros et 4,32 euros au titre, précisément, de cette échéance ; la somme de 11 829,93 euros que lui réclame la COMMUNE d'[Localité 5] est ainsi parfaitement justifiée ;

Il convient à ce stade de préciser que Madame [W] [K], qui n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, ne peut dès lors bénficier des dispositions du paragraphe VI de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles le juge, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative, ce qui est bien le cas de l’espèce, accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à la COMMUNE d'[Localité 5], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 et par provision, une somme de 11 829,93 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 sur celle de 8 882,97 euros, du 24 juillet 2025 sur celle de 10 847,61 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 16 juillet 2025 ; Madame [W] [K] est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la COMMUNE d'[Localité 5], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu, et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

La COMMUNE d'[Localité 5] ne qualifie ni ne justifie aucun préjudice, autre que le simple retard de paiement qui est déjà compensé par l’octroi des intérêts moratoires, que la carence de Madame [W] [K] lui aurait occasionné ;

Elle sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [W] [K] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la COMMUNE d'[Localité 5] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [W] [K] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 500 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [W] [K], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la COMMUNE d'[Localité 5] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Madame [W] [K] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [W] [K], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [W] [K] à payer à la COMMUNE d'[Localité 5], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme provisionnelle de ONZE MILLE HUIT CENT VINGT-NEUF EUROS et QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES (11 829,93 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 sur celle de 8 882,97 euros, du 24 juillet 2025 sur celle de 10 847,61 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [W] [K] à payer à la COMMUNE d'[Localité 5], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la COMMUNE d'[Localité 5] de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Déboute la COMMUNE d'[Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [W] [K] à payer à la COMMUNE d'[Localité 5] une somme provisionnelle de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [W] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 mai 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE