TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. FPA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UCE

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] représenté par son syndic COGEIM dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représentée par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDERESSE

S.C.I. FPA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02218 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UCE

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) FPA est propriétaire des lots n°6 (33/10174 tantièmes) et 10 (153/10174 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 2] et inscrits au cadastre en section AB [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société SARL COGEIM [Adresse 5], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) la Société Civile Immobilière (SCI) FPA par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

—  1 591,17 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024,

—  621,33 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024,

—  4 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance avec distraction au bénéfice de Maître Raphaël BERGER.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La Société Civile Immobilière (SCI) FPA assignée à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la Société Civile Immobilière (SCI)FPA concernant le lot 6, 10, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra) ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 20/02/2024 au 01/01/2025 provision du 1er trimestre 2025 incluse, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— l’historique du compte 20/02/2024 au 01/01/2025 provision du 1er trimestre 2025 incluse ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1 591,17 euros (en ce inclus 621,33 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2023 et 23 avril 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 et votant les budgets prévisionnels 2024 et 2025, le fonds travaux ainsi que les travaux sur les canalisations enterrées de la cour,

— les attestations de non recours concernant les deux procès-verbaux,

— la mise en demeure de payer la somme de 908,50 euros adressée le 28 mai 2024 à la défenderesse à la défenderesse (signée le 3 juin 2024),

— les contrats de syndic,

— un extrait KBis de la SCI de moins de trois mois.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1 149,17 euros portant sur la période allant du 20/02/2024 au 01/01/2025 provision du 1er trimestre 2025 incluse, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 et après déduction de la somme de 442 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023 dont il n’est pas justifié aux débats.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 3 juin 2024 à hauteur de 908,52 euros et de l’assignation du 8 avril 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 621,33 euros qui recouvre :

—  200,28 euros de frais d’huissier à la date du 20 février 2024 dont il n’est pas justifié

—  61,05 euros pour l’envoi de deux mises en demeure et d’un courrier simple de relance en mai et juin 2024 dont la multiplicité n’est pas justifiée et seront accueillis à hauteur de 10 euros en compensation des frais postaux,

—  156 euros de frais de remise de dossier à huissier/avocat sans qu’il ne soit justifié ni du temps passé ni de diligences particulières,

—  204 euros de frais d’hypothèque légale non justifiée aux débats.

En conséquence la somme globale de 10 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la Société Civile Immobilière (SCI) FPA présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la Société Civile Immobilière (SCI) FPA . La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal judiciaire statuant dans des litiges d’une valeur ne dépassant pas 10 000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière (SCI) FPA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société SARL COGEIM [Adresse 5] :

— la somme de 1 149,17 euros au titre des provisions sur charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 20/02/2024 au 01/01/2025 provision du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 sur la somme de 908,52 euros et de l’assignation du 8 avril 2025 pour le surplus,

— la somme de 10 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière (SCI) FPA dont le siège est situé [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société SARL COGEIM [Adresse 5], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société SARL COGEIM [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Société Civile Immobilière (SCI) FPA dont le siège est situé [Adresse 7] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.