Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 26 février 2026, n° 22/05090

TJ Versailles 26 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect du lieu de réunion prévu par le règlement de copropriété
La cour a constaté que l'assemblée générale s'est tenue hors de la commune de situation de l'immeuble et en dehors des lieux fixés par le règlement de copropriété, entraînant ainsi son annulation.
Rejeté
Irrégularités dans les résolutions adoptées
La cour a jugé que l'annulation de l'assemblée générale entraîne l'annulation des résolutions, mais n'a pas statué sur les autres irrégularités invoquées, les considérant comme sans objet.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
La cour a décidé de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en raison de l'équité et de la situation économique des parties.
Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter la charge des dépens en raison de sa succombance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 26 févr. 2026, n° 22/05090
Numéro(s) :	22/05090
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer POIRRETAgathe MONCHAUX-FIORAMONTI
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 FÉVRIER 2026

N° RG 22/05090 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q3L5

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [I] [F]

née le 17 Octobre 1957 à [Localité 1] (53),

demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [N] [L]

né le 15 Mars 1960 à [Localité 2] (38),

demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, ACTISYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 888 651 718 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE.

ACTE INITIAL du 23 Septembre 2022 reçu au greffe le 29 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Février 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La résidence de la [Adresse 1] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et composée de trois bâtiments distincts, les bâtiments A et C constitués par un pavillon individuel et le bâtiment B composé de cinq lots.

Monsieur [N] [L] est propriétaire du lot n° 16 au deuxième étage du bâtiment B et Madame [I] [F] est propriétaire du lot n°17 au troisième étage du bâtiment B.

Le 21 juillet 2022 s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2022, Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], ci-après le syndicat, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins principalement d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 21 juillet 2022.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les demandeurs au motif que le

jugement portant sur l’assemblée générale du 30 juin 2021 avait été rendu

le 28 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 17 avril 2025, Monsieur [N] [L] ET Madame [I] [F] demandent au tribunal de :

Vu l’article 9, 11 et 15 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au dossier,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— annuler l’assemblée générale du 21 juillet 2022 dans son intégralité,

A titre subsidiaire,

— annuler les résolutions n° 2, n° 3, n° 4, n° 5, n° 6, n° 7 et n° 8 de l’assemblée générale du 21 juillet 2022,

— annuler la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 21 juillet 2022,

— annuler la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 21 juillet 2022,

— annuler la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 21 juillet 2022,

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Madame [F] et Monsieur [N] [L] la somme de 4.000 € à chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens.

— rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Madame [I] [F] et Monsieur [N] [L] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais liés à la présente procédure.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir valoir que :

— l’assemblée générale s’est tenue dans une commune différente de celle du lieu de situation de l’immeuble et dans un lieu différent de celui prévu par le règlement de copropriété,

— le procès-verbal a été signé par l’indivision [W] & [Q] [C] [V] & [U] qui n’a pas la personnalité morale,

— l’assemblée générale a été convoquée par la SAS ACCORD IMMOBILIER dont la nomination par l’assemblée générale du 30 juin 2021 a été annulée par jugement du 28 mars 2024,

— l’assemblée générale du 25 novembre 2021 fait aussi l’objet d’une procédure en contestation,

— le relevé général des dépenses n’a aucune valeur sans l’intégralité de éléments comptables et sans approbation des comptes en général,

— les documents comptables n’ont pas été joints pour permettre d’apprécier la situation comptable et financière du syndicat,

— les documents comptables pour l’année 2021 sont erronés puisqu’ils font référence aux comptes 2020 qui auraient été approuvés ce qui n’est pas le cas,

— la SAS MATERA n’avait pas les qualités requises pour être désignée syndic,

— concernant la résolution n°21, l’arrêté d’urbanisme autorisant les travaux n’a pas été joint,,

— aucun document permettant aux copropriétaires de connaître l’implantation exacte et la consistance exacte des travaux n’a été fourni.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967

— déclarer Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] mal fondés en leurs demandes,

En conséquence,

— débouter Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— dire que Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] ne seront pas dispensés des frais de procédure,

— condamner in solidum Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, dont recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 CPC.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

— l’adresse du lieu de l’assemblée générale était clairement visible sur la convocation,

— aux termes de la résolution n°1, Monsieur [V] [W] a été élu président de séance qui a signé le procès-verbal,

— au jour de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale du 21 juillet 2022, le cabinet CENTURY 21 disposait du pouvoir de convocation de l’assemblée générale,

— la convocation à l’assemblée générale, permet de constater que les modalités de consultation des pièces ont été exposées en page13 de ladite convocation,

— le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés par l’article 11,

— la demande d’annulation de la résolution n°13 est sans objet compte tenu du fait qu’un administrateur judiciaire, puis un syndic professionnel ont ensuite été désignés pour représenter la copropriété,

— concernant la résolution n°21, les copropriétaires ont disposé des documents pour se prononcer en toute connaissance de cause,

— en tout état de cause, la majorité de l’article 25 précité a été atteinte,

— les demandeurs multiplient les procédures plaçant le syndicat dans une situation financière critique.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation d’assemblée générale dans son ensemble

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Dès lors que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue hors la commune de situation de l’immeuble en copropriété et qu’il n’est pas justifié de stipulations du règlement de copropriété dérogatoires, l’assemblée générale est annulée, sans que le copropriétaire demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief.

(C. cass., 3e Civ., 22 mai 1990, pourvoi n° 88-12.349, CA Lyon, 1re ch. civ. B, 17 juin 2025, n° 23/05686).

Il en résulte qu’a fortiori, doit être annulée l’assemblée générale qui ne se tient pas au lieu fixé par le règlement de copropriété.

En l’espèce, l’article 43 du règlement de copropriété prévoit que « l’assemblée générale se réunit au [Adresse 3], au lieu fixé par la convocation ».

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2022 que celle-ci s’est tenue au sein des locaux du syndic [Adresse 4].

Il en ressort que l’assemblée générale ne s’est pas tenue dans les lieux prévus par le règlement de copropriété et a fortiori, dans une commune autre que celle de la copropriété, sans que le dit règlement ne prévoit la possibilité d’une telle dérogation.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs invoqués par Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F], il y a lieu d’annuler l’assemblée générale querellée dans son intégralité.

Sur les autres demandes

Le syndicat succombant, il sera condamné à supporter la charge des dépens.

En revanche, au regard du litige en cours sur le recouvrement des charges, l’équité et la situation économique des parties recommande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de dispenser Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce l’annulation de l’assemblée générale du 21 juillet 2022 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en son intégralité ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à dispenser Monsieur [N] [L] et Madame [I] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Déboute Monsieur [N] [L], Madame [I] [F] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FÉVRIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT