Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 février 2026, n° 25/06665

TJ Strasbourg 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du Syndicat des copropriétaires était suffisamment justifiée par les pièces produites, démontrant que Monsieur [C] [Q] devait régler les charges de copropriété.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être imputés à Monsieur [C] [Q] conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le comportement de Monsieur [C] [Q] avait causé un préjudice au Syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 févr. 2026, n° 25/06665
Numéro(s) :	25/06665
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBELFabienne DIEBOLD-STROHL
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/06665 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/06665 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, ayant son siège social sis [Adresse 4] à [Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, substituant M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [Q]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06665 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXVV

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [Q] est propriétaire de deux appartements, constituant les lots n°102 et 104 de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à 67000 Strasbourg (le Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [C] [Q] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3.581,64 € augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2024 sur la somme de 492,34 €, à compter de la mise en demeure du 9 août 2024 sur la somme de 525,94 €, à compter de la sommation de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 1.447,84 € et à compter de l’assignation pour le surplus, et à défaut, à compter de l’assignation pour le tout ;

— la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

— la condamnation de Monsieur [C] [Q] à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 880,76 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à défaut, si la somme de 960 € correspondant au coût de constitution du dossier pour le commissaire de justice et l’avocat ne devait pas être prise en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation de Monsieur [C] [Q] à lui payer la somme de 1.840,76 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de cette dernière aux dépens, y compris à la sommation de payer s’élevant à la somme de 150,30 €, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement en d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts, qu’il est privé, de par la carence de Monsieur [C] [Q] dans le règlement de ses charges, d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, que cette carence lui cause des difficultés de trésorerie puisqu’il doit faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission ainsi que des désagréments d’ordre administratif et judiciaire.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Me [Y] [N], Commissaire de Justice à [Localité 4] le 18 juillet 2025, Monsieur [C] [Q] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil , celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment jusitifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 17 juin 2025 démontrant que Monsieur [C] [Q] est propriétaire de deux appartements, constituant les lots n°102 et 104 de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 3] ;

— les contrats de syndic approuvés par assemblée générale du 23 avril 2024 et du 13 mai 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice N+1 du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice N+2 du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ;

— les appels de fond (provision sur charges ainsi que fonds travaux ALUR) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et une régularisation des appels de fonds (provision sur charges ainsi que fonds travaux ALUR) pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;

— les appels de fonds solde travaux suite à une réparation fuite du restaurant : pour la période du 15 mai 2025 au 14 juin 2025, pour la période du 15 juin 2025 au 14 juillet 2025 et pour la période du 15 juillet 2025 au 31 décembre 2025 ;

— un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 12 décembre 2024 et un détail des sommes dues du 1er janvier 2025 au 15 juillet 2025 ;

— une relance en date du 16 juin 2025, une mise en demeure en date du 19 juillet 2024 envoyée en recommandé avec accusé de réception le même jour et réceptionnée le 23 juillet 2024 portant sur la somme de 446,74 € à laquelle sont ajoutés les frais de la mise en demeure à hauteur de 45,60 € et une mise en demeure en date du 9 août 2024, envoyée en recommandé avec accusé de réception le même jour, réceptionnée le 12 août 2024 et portant sur une somme de 525,94 € dont 33,60 € au titre des frais de la mise en demeure ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 et portant sur la somme de 1.323,60 € ;

— un extrait du règlement de copropriété en date du 5 octobre 1992 duquel il résulte du chapitre 5 VI (page 6) que « tous les frais et honoraires quelconques exposés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur ».

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [C] [Q] d’un montant de 1.208,20 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ont été retirés des sommes dues la somme de 1.334.24 € au titre des appels de fonds solde travaux suite à une réparation fuite du restaurant, en l’absence d’éléments à ce titre ; en effet, ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un vote par l’une des assemblées générales ordinaires dont les procès-verbaux ont été produits aux débats et il n’est pas justifié de ces sommes par des factures ou fourni d’explications à ce titre. Il n’est pas indiqué pour quel motif le coût des travaux liés à une fuite relative à un lot n’appartenant pas à Monsieur [C] [Q] lui est imputé.

Sont également retirés du montant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de recouvrement tels que listés supra et sont pris en compte tous les règlements effectués par Monsieur [C] [Q] sur la période concernée (du 1er janvier 2024 au 12 décembre 2024, aucun règlement n’étant intervenu en 2025.

Monsieur [C] [Q], non comparant, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire complémentaire à celui dejà pris en compte.

Il sera ainsi tenu de régler la somme de 1.208,20 € au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (sommes versées par cette dernière déduites).

Il sera condamné au versement de cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à compter du 19 juillet 2024, date de la première mise en demeure sur la somme de 446,74 € à compter du 17 décembre 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 317,66 € (sommes dues à titre de charges au moment de la sommation de payer desquelles ont été déduites les sommes de la mise en demeure susvisée) et à compter du 18 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 1 039,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée et le coût de la sommation de payer à hauteur de 150,30 € qu’il met en compte dans les dépens.

La somme de 1 039,20 € est décomposée de la manière suivante :

—  45,60 € au titre de la mise en demeure du 19 juillet 2024 ;

—  33,60 au titre de la mise en demeure du 9 août 2024 ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  480 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mise en demeure du 19 juillet 2024 pour un montant de 45,60 € et les frais de mise en demeure du 9 août 2024 pour un montant de 33,60 € correspondant au coût prévu par les contrats de syndic produits aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la sommation de payer du 17 décembre 2024 d’un montant de 150,30 € qui doit être intégrée aux frais de recouvrement et non aux dépens.

Cependant, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Le Syndicat des copropriétaires se prévaut également de la clause d’aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété selon laquelle « tous les frais et honoraires quelconques exposés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur » pour que le coût de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ainsi que celui du suivi du dossier à l’avocat soit pris en charge par Monsieur [C] [Q].

Néanmoins, l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public selon l’article 43 de la même loi et la clause d’aggravation des charges résultant du règlement de copropriété ne saurait exonérer le Syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge de Monsieur [C] [Q] ni faire obstacle au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article précité.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 960 € sur ces fondements et Monsieur [C] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 229,50 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du 18 juillet 2025, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

Le relevé de compte du copropriétaire défendereur démontre que celui-ci ne s’acquitte pas régulièrement du paiement de ses charges.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [C] [Q] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [Q], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d’exécution de la décision.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [C] [Q] soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 3] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] :

* la somme de 1.208,20 € au titre des charges de copropriété dues au 15 juillet 2025 inclus (appel – charges et fonds de travaux- du troisième trimestre 2025 inclus), et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 446,74 €, à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 317,66 € et à compter du 18 juillet 2025 pour le surplus ;

* la somme de 229,50 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter du 18 juillet 2025, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Q] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 17 décembre 2024, celle-ci ayant déjà été prise en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d’exécution de la décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS