DU 20 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00279 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJLD

Code NAC : 72A

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] Représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), ayant son siège social sis [Adresse 4]

C/

Monsieur [Z] [P] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER juge placé à la Cour d’appel de Versailles, désigné en qualité de juge au tribunal judiciaire de Pontoise par ordonnance en date du 19 décembre 2024

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] Représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), ayant son siège social sis [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P] [C], demeurant [Adresse 5]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 23 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [C] est copropriétaire dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]), cadastré section BR numéro [Cadastre 9], des lots 92 (appartement) et 82 (cave).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 7] Argenteuil, représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), (ci-après « le syndicat des copriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, Monsieur [Z] [P] [C] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Condamner Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] la somme de 6.520,09 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété dues jusqu’à l’appel du 1er janvier 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus.Condamner Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice subi.Condamner Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] la somme de 655,83 euros à titre de provision à valoir sur les frais exposés.Condamner Monsieur [P] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2025 à laquelle Monsieur [Z] [P] [C], assigné par remise de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

L’article 839 du code de procédure civile dispose que « Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours ».

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété daté du 21 février 2025 établissant que la propriété de Monsieur [Z] [P] [C] dépend d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et ayant approuvé les comptes pour les années 2022 et 2023. Il verse également les appels de fonds et appels sur budget couvrant la période du 1er juillet 2022 au 31 mars 2025, adressés à Monsieur [Z] [P] [C].

En outre, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024 puis du 13 novembre 2024, le demandeur a fait signifier à Monsieur [Z] [P] [C] une sommation de payer les sommes dues, en l’espèce 18 089,53 euros puis 6 605,13 euros au titre des impayés, outre les montants correspondant au coût de l’acte.

Monsieur [Z] [P] [C], partie régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Z] [P] [C] a réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.

Au vu des documents produits par le syndicat des copropriétaires, la demande apparait recevable est bien fondée.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] [C] à payer la somme de 6520,09 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement

Parmi les frais non compris au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient donc de se prononcer sur l’application de cet article aux sommes susdites.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d’actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne relèvent pas de l’application de cet article 10-1 :

— le commandement de payer du 17 septembre 2024 tarifé à 205,35 euros,

— le commandement de payer du 27 novembre 2024 tarifé à 77,48 euros.

En conséquence, ces sommes seront retirées du montant accordé au titre des frais.

A ce titre, Monsieur [Z] [P] [C] sera condamné à verser la somme de 373 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire

Les demandes de dommages et intérêts supposent la demonstration d’un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard.

Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d’un tel préjudice, le manquement du défendeur paralysant le début des travaux de rénovations énergétique votés en assemblée générale. En conséquence, Monsieur [Z] [P] [C] sera condamné à verser au titre du préjudice la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [Z] [P] [C], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [P] [C], partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 6520,09 euros au titre des charges de copropriétés impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 6605,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 373 euros au titre des frais déboursés et restant à sa charge ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 1000 euros au titre du préjudice subi par la copropriété ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [C] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 20 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT