Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

16 MAI 2024

N° RG 22/01464 – N° Portalis DB22-W-B7G-QOQZ

Code NAC : 71G

DEMANDERESSE :

S.A.S. JC LINCOLN IMMOBILIER

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 750 052 383, prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marilyne SECCI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] à [Localité 8]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 5] à [Localité 8], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 519289763, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, désigné syndic suivant PV d’Assemblée Générale du 20 avril 2022

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant/postulant

Copie exécutoire à M^e Benoît MONIN, M^e Mélina PEDROLETTI, M^e Marilyne SECCI

Copie certifiée conforme à l’origninal à Maître [O] [D],

délivrée le

S.A.S. ALBA OUEST,

imrnatriculée au RCS dc VERSAILLES sous Ie N° 833 IT6 001, agissant poursuites et digences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

S.A.S. VIELMON IMMOBILIER

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 340 317 452, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 23 Février 2022 reçu au greffe le 08 Mars 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Mars 2024, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

EXPOSE DU LITIGE

La société Générale de promotion, la société les nouvelles résidence de France, et la société SOFIBER se sont associées pour constituer la SCI [Adresse 6] en vue de réaliser une opération de co-promotion immobilière dénommée Cours et jardins de Noailles, sur une parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 4], située [Adresse 6] à [Localité 8].

Il s’agissait de la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation, d’activités et de parkings composé de 6 corps de bâtiment élevés de R + 1 à R + 2 sous combles sur deux niveaux de sous-sols, après démolition partielle des bâtiments existants.

L’opération a été commercialisée en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement puis l’immeuble soumis au statut de la copropriété courant 2009.

Dès l’origine les parties communes étaient affectées de multiples désordres, malfaçons et non-conformités, notamment la couverture et le sous-sol de la résidence qui sont totalement inutilisables, les parkings étant inondés et équipés d’une batterie d’étais suite à la désolidarisation de la dalle de la jardinière centrale de la résidence.

Le Syndicat des copropriétaires a saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles et obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé en date du 25 mars 2010. Celui-ci a déposé son rapport le 10 octobre 2014 relevant notamment des malfaçons des parties communes au niveau de la dalle centrale, des jardinières et de l’étanchéité de la cour.

Par jugement en date du 26 avril 2018, s’agissant des malfaçons affectant la jardinière, le pavage de la cour, la reprise des relevés d’étanchéité, le Tribunal de grande instance de Versailles a retenu les conclusions de l’expert et condamné les différentes entreprises intervenues dans cette opération au paiement des sommes retenues dans le rapport d’expertise au Syndicat des copropriétaires.

Un arrêt prononcé le 25 octobre 2021 a confirmé les responsabilités et majoré les indemnités.

C’est dans ce contexte que la société JC Lincoln immobilier a acquis le lot 123 situé au sous-sol par acte du 4/10/2018 et s’est rapidement plaint d’infiltrations alors que le cabinet Vielmon Immobilier était le syndic .

La copropriété a confié au cabinet [K], le 18 juin 2019, une mission de maîtrise d’oeuvre des travaux réparatoires des parties communes de la résidence.

Par courrier en date du 18 novembre 2019 adressé au syndic, la société JC Lincoln immobilier l’a mis en demeure de déclarer les infiltrations qu’elle subissait et de réparer l’origine des fuites. Le cabinet Vielmon immobilier inscrivait une résolution sans vote à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du

19 décembre 2019 au cours de laquelle il était remplacé par la société Alba ouest jusqu’à l’assemblée générale du 20 avril 2022 où le cabinet CITYA IMMOBILIER a été nommé.

Lors de l’Assemblée Générale du 16 septembre 2021, les copropriétaires adoptaient une résolution décidant l’exécution des travaux d’ensemble.

Par exploits délivrés le 23 février 2022, la société JC Lincoln immobilier a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] et les deux syndics successifs les cabinets Vielmon immobilier SARL et Alba ouest SAS en indemnisation de ses préjudices.

La SAS JC Lincoln immobilier demande, au terme de ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2023, visant les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure et postérieure au 1 er juin 2020, 10-1 de la même loi,1240 et 1241 du Code civil, de :

— la déclarer recevable et, y faisant droit ;

— Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a engagé sa responsabilité ;

— Juger que la société Vielmon immobilier a commis une faute et engagé sa responsabilité ;

— Juger que la société ALBA OUEST a commis une faute et engagé sa responsabilité;

— Constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] n’a fait réparer les défauts d’étanchéité des parties communes provenant des malfaçons de l’immeuble et affectant le lot n°123 appartenant à la société JC LINCOLN IMMOBILIER, qu’à compter de la délivrance d’une assignation le 23 février 2022;

— Constater que la Société LINCOLN IMMOBILIER a été contrainte de réparer une descente des eaux usées commune traversant son local 123, à ses frais avancés au mois de novembre 2022, pour mettre fin définitivement aux infiltrations dans son local ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 187.981,20 €, en réparation du préjudice subi par la société JC Lincoln immobilier ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 63.882€ au titre de la remise en état de ses locaux privatifs ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à rembourser l’intervention de la Société AMATEC pour la réparation d’une descente des eaux usées commune logée dans la gaine technique située derrière sa trémie d’ascenseur du local 123, pour un montant de 1.650 € ;

— Juger qu’elle devra être exonérée de toute participation aux frais de défense du Syndicat des copropriétaires et aux condamnations à intervenir ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Vielmon immobilier et la société ALBA OUEST à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constats d’huissiers des 21janvier 2021 et 14 décembre 2021;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] demande, dans ses conclusions échangées le 31 août 2022, de faire application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— dire et juger que la demande d’astreinte relative à l’exécution des travaux en parties communes est dépourvue d’objet, les travaux ayant été réalisés et achevés en février mars 2022,

— dire et juger que sa responsabilité n’est pas engagée, en l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre les infiltrations dans le local de la société JC Lincoln immobilier et l’état des parties communes de l’immeuble, qui relève en tout état de cause de malfaçons d’origine imputables aux constructeurs, constitutives, au regard du montant des travaux réparatoires et de l’insolvabilité du promoteur, d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers, exonératoires de responsabilité,

— dire et juger que la société JC Lincoln immobilier ne justifie d’aucun préjudice locatif et n’apporte pas la preuve des travaux de reprise intérieurs de son lot,

— débouter en conséquence la société JC Lincoln immobilier de toutes fins, moyens et prétentions,

— condamner la société JC Lincoln immobilier ou tout succombant à lui verser une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit, vu les circonstances de l’espèce, les travaux en parties communes ayant été exécutés,

— condamner la société JC Lincoln immobilier ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Le 31 mars 2023, la SARL Vielmon immobilier vise les articles 1240 du Code civil, 10 du Décret du 17 mars 1967, 23, 39 et 55 du décret du 20 juillet 1972, aux fins de :

— débouter la société JC LINCOLN de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre

— condamner la société JC LINCOLN à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le 5 mai 2023 la SAS Alba Ouest a notifié ses dernières conclusions contenant les prétentions suivantes fondées sur les articles 1240 et 1241 du code civil et l’article

10 du décret du 17 mars 1967 :

— La juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter la société JC Lincoln immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

— Condamner la société JC Lincoln immobilier à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société JC Lincoln immobilier au paiement des dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Benoît Monin.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 et les débats ont eu lieu à l’audience tenue par la formation collégiale le 14 mars 2024 qui a mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir “constater” ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SAS JC Lincoln immobilier demande de retenir la responsabilité du syndicat, avec celle des deux syndics successifs pour les voir condamner tous trois in solidum à réparer ses préjudices.

Elle se fonde sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe d’une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, indépendamment de toute notion de faute, pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Selon elle la responsabilité du syndicat est engagée si la victime apporte la preuve que le dommage est imputable à un défaut de la partie commune. Le syndicat ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime à l’origine des dommages ; en revanche il ne peut pas s’exonérer en invoquant des difficultés de trésorerie puisqu’il lui appartient de prendre en temps utile toute mesure nécessaire pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues.

En premier lieu la SAS reproche à la copropriété une violation de son obligation de réparation et d’entretien des parties communes pour avoir fait réparer les défauts d’étanchéité des parties communes provenant des malfaçons affectant le lot 123 qui lui appartient seulement à compter de la délivrance de l’assignation le 23 février 2022 et ce de façon délibérée.

Elle expose avoir acheté le 4 octobre 2018 des locaux se trouvant essentiellement au sous-sol et avoir constaté dès le mois de décembre suivant de multiples infiltrations causant des dégâts des eaux à répétition dans 4 zones principales de son local qui en empêchent la mise en location. Elle soutient que ces infiltrations prennent toutes leur origine dans les parties communes de l’immeuble et principalement dans le défaut d’étanchéité de la cour, provenant de la construction de l’immeuble, comme cela ressort du rapport de la société Yvelines étanchéité mandatée par le syndicat, la recherche de fuite de la société Solary Construct qu’elle a missionné ou encore le rapport de l’architecte M. [K] envoyé par le syndic. Elle répond avoir fait installer un système de climatisation réversible dans son lot en février 2019.

Elle soutient qu’il est établi par un expert judiciaire, plusieurs architectes et entrepreneurs, comme il est admis par les défendeurs, que les désordres qu’elle subit sont causés par les parties communes. Peu importe que ce défaut avait pour origine les malfaçons du constructeur puisqu’il appartenait au syndicat de réaliser dans les meilleurs délais les réparations nécessaires à la mise en conformité des parties communes, conformément au rapport de l’expert judiciaire et au jugement du 26 avril 2018.

Elle rappelle que par courrier du 18 novembre 2019 elle a mis en demeure les syndics actuel et futur de déclarer les infiltrations qu’elle subissait à l’assureur de l’immeuble et d’en réparer l’origine ; elle soutient que ces fuites ayant fait l’objet de nombreux échanges avec le syndic et le conseil syndical depuis début 2019 n’ont pas donné lieu à réparation.

Si le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du

19 décembre 2019 une résolution reconnaissant que les infiltrations qu’elle subit proviennent de malfaçons anciennes, elle insiste sur le fait que cette résolution n’a été volontairement soumise à aucun vote ce qui l’a placée dans l’impossibilité d’attaquer cette résolution. Il ne peut lui être reproché de ne pas l’avoir contestée.

Dans un courrier du 25 novembre 2020 elle a rappelé que l’origine des fuites était commune et qu’il appartenait au syndicat d’y remédier ; elle n’a reçu aucune réponse.

Elle plaide que le syndicat n’a pris aucune mesure pour faire cesser les infiltrations affectant son lot, s’y refusant de façon explicite au motif qu’elle serait causée par les vices de construction de l’ensemble immobilier pour lesquels une procédure judiciaire était en cours. Elle rappelle que les parties communes ont été livrées le

25 mars 2009 avec des réserves pour lesquelles le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le

10 octobre 2014 relevant des malfaçons des parties communes au niveau de la dalle centrale, des jardinières et de l’étanchéité de la cour et préconisant les travaux nécessaires.

La SAS déplore qu’il ait fallu plus de 8 ans au syndicat pour exécuter les travaux permettant de remédier à ces désordres, et ce postérieurement à la délivrance de son assignation. Elle relève que le jugement du 26 avril 2018 fixant les responsabilités dans les désordres et condamnant les différentes entreprises intervenues au paiement d’une indemnité au syndicat des copropriétaires était assorti de l’exécution provisoire ; pourtant le syndicat a persisté dans son inertie jusqu’après le prononcé de l’arrêt du 25 octobre 2021 qui a non seulement confirmé le jugement mais lui a également alloué une somme supplémentaire.

La société réplique que le syndicat des copropriétaires administre les parties communes par l’entremise de son syndic depuis de nombreuses années, sans aucun administrateur judiciaire ou provisoire, de sorte qu’il a bien pris le contrôle des parties le 25 mars 2009 sans pouvoir soutenir l’absence de réception ou de livraison de celles-ci.

Elle soutient que les travaux d’étanchéité de la cour, précisément du pavage, sous laquelle se trouve son local n’ont été réalisés que courant 2022, contrairement à l’étanchéité de la jardinière située au-dessus des parkings.

La demanderesse affirme que rien, et notamment aucune force majeure, n’a sérieusement empêché le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de remise en état des parties communes qui auraient dû s’envisager depuis octobre 2014, sinon son inertie et son irresponsabilité. Elle argue que le syndicat ne démontre pas que la «nature» et l'«importance» des travaux l’empêchait de les réaliser sans obtenir les fonds par la voie procédurale, engagée à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs ; en effet il n’est pas démontré que les copropriétaires n’auraient pas pu financer ces travaux par des fonds propres ou la souscription d’un prêt depuis 2014.

La copropriétaire constate que lors des travaux préparatoires fin 2021 un nouveau défaut d’étanchéité a été décelé après dégagement des relevés d’étanchéité des jardinières côté rue situées au-dessus de son local ; elle fait valoir que si le syndicat avait répondu dès 2019 à sa demande de faire cesser les fuites ; ainsi ces désordres supplémentaires auraient pu être expertisés et pris en charge dans le cadre de la procédure par les constructeurs et leurs assureurs avant qu’elle ne soit définitivement clôturée ; désormais le coût de ces travaux devra être assumé par les seuls copropriétaires.

La copropriétaire demande l’allocation d’une indemnité de 187 981,20 euros. Elle explique avoir été contrainte de voir ses locaux se dégrader et avoir été dans l’impossibilité de les mettre en location depuis 2019, date à laquelle ils étaient censés être loués jusqu’en novembre 2022. Pourtant il appartenait au syndicat de lui permettre de jouir de son bien nonobstant les décisions judiciaires attendues ou à venir. Elle ajoute qu’elle ne pouvait effectuer aucune remise en état dans ses parties privatives tant que le défaut de conformité persistait dans les parties communes et que l’état de son lot n’a eu de cesse de s’aggraver à chaque nouvelle pluie.

En second lieu la copropriétaire reproche un autre défaut d’entretien l’ayant contrainte à réparer une descente des eaux usées commune traversant son local, à ses frais avancés au mois de novembre 2022, pour mettre fin définitivement aux infiltrations dans son local.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes en rappelant que le principe de responsabilité objective du syndicat des copropriétaires posé par l’article 14 peut être écarté en cas de force majeure ou le fait d’un tiers exonératoire de responsabilité.

En l’espèce son adversaire ne démontre pas de lien de causalité entre les infiltrations dans le local de la demanderesse et l’état des parties communes de l’immeuble (parking inondé, sous-sol étayé notamment), qui relève de malfaçons d’origine imputables aux constructeurs dont il n’est absolument pas responsable, et dont il a dénoncé la matérialité immédiatement, tant au garant d’achèvement la Banque Esperito santo, qu’à l’assureur dommages ouvrage Albingia, et au promoteur de l’opération la SCI [Adresse 6]. Il rappelle que la livraison des parties communes a été refusée si bien qu’en l’absence de réception des travaux, les parties communes demeurent juridiquement sous la garde des constructeurs tenus de mettre l’ouvrage en conformité.

Le syndicat retrace ses diligences, à savoir la saisine du juge des référés pour obtenir la mise en œuvre d’une expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 10 octobre 2014 concluant à l’existence d’importants désordres de la fosse/jardinière de la résidence du fait de manquements imputables à plusieurs entreprises intervenues sur le chantier ; ce rapport a validé le préjudice matériel pour lequel il a sollicité une somme totale supérieure à 1 million d’euros TTC pour les travaux réparatoires d’achèvement et de reprise.

Le syndicat rappelle que par jugement du tribunal de grande instance du 26 avril 2018 les constructeurs et assureurs ont été solidairement condamnés à lui verser une partie du montant des travaux et que cette décision était largement confirmée par un arrêt du 20 septembre 2021 qui a ajouté certaines condamnations à son bénéfice. Il précise que l’exécution de cet arrêt a été engagée mais que le recouvrement des sommes n’a toujours pas eu lieu dans leur intégralité malgré plusieurs lettres officielles de règlement et la désignation d’un huissier ; il fait état de la liquidation judiciaire de la société les Nouvelles résidences de France et du fait que la SCI principale condamnée ne dispose apparemment d’aucun fonds propre. Ainsi les indemnités fixées par le jugement ont fait l’objet de premiers versements en octobre et novembre 2018.

La copropriété expose que c’est parallèlement à cette longue procédure judiciaire que la société JC Lincoln immobilier s’est portée acquéreur auprès du liquidateur d’un des promoteurs du local commercial situé au sous-sol, local brut qui n’avait jamais été occupé. L’acquéreur a entrepris des travaux dès le mois de novembre 2018 en pleine connaissance de la procédure en cours. Il s’est plaint d’arrivées d’eau dans le local et a demandé au syndic le 18 novembre 2019 la mise en œuvre de travaux de réparation nécessaires pour y mettre un terme : le syndic a missionné le cabinet [K], architecte de la copropriété, pour visiter ces locaux et a dressé le 3 décembre suivant un rapport dans lequel il conclut que les infiltrations dénoncées font partie des sinistres et malfaçons relevées lors de la procédure engagée par la copropriété et pour laquelle des travaux de reprise d’étanchéité sont prévus.

Le syndicat fait état de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 au cours de laquelle la copropriété a adopté une résolution n° 9 spéciale aux infiltrations du local litigieux pour indiquer qu’elles ne pourront être supprimées que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence, résolution que la copropriétaire n’a pas contesté.

Il soutient ne pas avoir attendu l’issue de la procédure d’appel pour faire diligences : dès le 18 juin 2019 il a mandaté le cabinet [K] pour la maîtrise d’œuvre des travaux réparatoires des parties communes ; la consultation des entreprises pour des nouveaux devis a été lancée mais la crise sanitaire du covid et les confinements successifs ont retardé la remise de ces devis et une étude béton complémentaire a été nécessaire. Il rappelle qu’en mars 2021 le conseil syndical a organisé une réunion d’information et de discussion préparatoire avec l’architecte en informant tous les copropriétaires ; l’assemblée générale a décidé l’exécution des travaux sur la base des devis actualisés le 16 septembre 2021, un rendez-vous de chantier préparatoire a eu lieu le 16 décembre suivant et les travaux ont été lancés. En mars 2022 la jardinière est en cours de réfection et l’entier chantier en passe d’être livré.

Ensuite le syndicat des copropriétaires met en avant le montant particulièrement élevé des travaux de reprise de la jardinière (l’ensemble des travaux sur l’immeuble s’élève à 1 002 108.33 €, et spécifiquement pour la jardinière, hors frais annexes, à au moins 269.452 € HT, selon le rapport d’expertise judiciaire, datant de 2014) qui ne lui ont pas permis d’envisager la réalisation des travaux avant le versement des condamnations au regard du budget de fonctionnement de cette petite copropriété.

Cependant il ajoute avoir toujours réalisé les travaux demandés par la société demanderesse lorsque cela été possible : il a ainsi fait nettoyer les canalisations par la société Yvelines Etanchéité en 2019, fait réparer la terrasse du Bat E en 2018 par la société Andreutti et a fait tout son possible pour remédier aux infiltrations dans le local de la société JC Lincoln, en commandant des travaux supplémentaires d’étanchéité sur le jardin Bat E suite aux micro-infiltrations constatées au sous-sol en 2022.

Il fait valoir des difficultés avec l’Architecte des Bâtiments de France pour obtenir la validation de la Déclaration Préalable, ce qui a encore un peu retardé l’exécution des travaux. La copropriété a immédiatement décidé de dissocier les travaux de la dalle des travaux de ravalement pour avancer sur l’étanchéité sans avoir besoin de l’avis de l’ABF.

De plus une information constante a été donnée sur l’avancement de la procédure et sur la mise en œuvre des travaux par le conseil syndical et le syndic, à la société JC Lincoln immobilier.

Le syndicat des copropriétaires affirme encore qu’en achetant ce local à vil prix, et pleinement informée de la défaillance de l’étanchéité de la jardinière, la société JC Lincoln immobilier ne saurait engager sa responsabilité, les désordres relevant manifestement d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers.

Enfin le syndicat interroge le lien de causalité entre les malfaçons de la jardinière et plus généralement des parties communes et les dégradations observées dans le local de la SAS, relevant que son précédent propriétaire n’a jamais signalé d’infiltrations durant l’expertise judiciaire terminée en 2014, pas plus que l’expert judiciaire n’en a relevé.

Il ajoute que lorsqu’il a acquis le local, Monsieur [X] a entrepris de procéder à la pose de doublages en BA13 sur l’ensemble des murs enterrés, avant de constater l’apparition d’humidité. Aucune information n’a été donnée sur ces travaux d’aménagement, aucun dispositif de ventilation n’a été mis en oeuvre dans ce local enterré, et rien ne permet d’affirmer que les désordres déclarés en novembre 2019 ne sont pas liés aux travaux d’aménagement ainsi réalisés.

****

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable jusqu’au 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(…) Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Depuis le 1 er juin 2020, le texte prévoit désormais en ses alinéas 3 et 4 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il pose le principe d’une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, indépendante de toute notion de faute, pour les dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble. Le syndicat peut s’exonérer de cette responsabilité, en démontrant l’existence d’un cas de force majeure ou la faute de la victime ou d’un tiers.

La chronologie retracée par les pièces communiquées montre que dans le cadre de cette opération de promotion immobilière consistant en la démolition partielle de bâtiments existants puis rénovation et édification de 6 corps de bâtiment sur 2 niveaux de sous-sol, mise en œuvre par la SCI [Adresse 6] et les Nouvelles Résidences de France, les travaux des parties communes de la résidence cours et jardins de Noailles n’ont pas été achevés ni livrés au sens du code de la construction et de l’habitation ; le syndicat des copropriétaires a fait dresser constat en ce sens dès le 6 avril 2009 puis il a déclaré le sinistre à l’assureur dommages ouvrage et à différents garants. Un architecte en la personne de [T] [K] a été missionné pour la consultation des entreprises pour la reprise des malfaçons et des noms façons en parties communes et il a analysé les offres reçues en février 2013.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés, lequel a missionné un expert judiciaire dont la mission a été étendue à plusieurs parties. Dans son rapport du

10 octobre 2014 l’expert judiciaire liste les inachèvements et les désordres, les responsabilités et les travaux réparatoires adaptés. S’agissant des entrées d’eau, il relève l’absence d’éléments permettant l’évacuation des eaux pluviales de la jardinière (pissettes ou drainage sous les dalles sous plots) comme l’erreur de conception du ferraillage pour liaisonner la dalle à la poutre muret et pérenniser l’étanchéité en fond de fosse.

Le syndicat et trois copropriétaires ont saisi le tribunal au fond par assignation du

5 mai 2014 et le jugement a été prononcé le 26 avril 2018 : sous le bénéfice de l’exécution provisoire, il retient la responsabilité des maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre et entreprises en répartissant les fautes entre eux pour les dommages suivants: ventilation et désenfumages du sous-sol, fosse jardinière, ravalement, charpente/couverture, maçonnerie, menuiseries extérieures, peintures, couvertines, serrurerie, portail électrique, espaces verts et poste de relevage. Le jugement condamne la SCI ainsi que les intervenants à l’acte de construire à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

La société MAAF ASSURANCES a interjeté appel, suivie en cela par le syndicat et les 3 copropriétaires qui souhaitaient notamment que la décision soit opposable aux associés de la SCI pour pouvoir obtenir les condamnations à leur encontre sur simple requête ainsi que la fixation d’une créance au passif du promoteur liquidé les nouvelles résidences de France et la condamnation de la société M Money bank aux droits de la banque Espirito Santo et de la Vénétie. Il n’est pas allégué que l’exécution provisoire a été suspendue et la cour d’appel s’est prononcée par arrêt définitif du

25 octobre 2021.

La SAS JC Lincoln immobilier a acheté le lot 123 situé en grande partie au sous-sol du bâtiment G par acte notarié du 4 octobre 2018. Le tribunal déplore de ne pas avoir de précisions sur l’emplacement exact du local litigieux au regard des désordres relevés par l’expert judiciaire.

Des échanges de mails avec la mairie de [Localité 8] du mois de novembre 2018 permettent de dater à cette période la réalisation de ses travaux d’aménagement intérieur dans ce local acheté brut.

Suite au jugement du 26 avril 2018, le syndic a demandé un devis à la société Bâtiment étanchéité Andreutti pour les prestations d’étanchéité sur la terrasse accessible R +1 du bâtiment E (devis daté du 28 mai 2018) qui ne semble pas concerner le bâtiment G où se trouve le local. La société Yvelines étanchéité est intervenue le 8 mars 2019 sur une cour pavée dont on ignore la localisation, pour y constater la présence importante d’eau dans le complexe d’étanchéité sous la chape ciment et les pavés provenant de toute la zone circulable ; cependant il ne s’agit que d’un diagnostic et non de travaux, à les supposer en lien avec les infiltrations dénoncées.

Le 18 juin 2019 le syndic signait, au nom de la copropriété, avec l’architecte [T] [K] une mission de “maîtrise d’œuvre suite à expertise pour les travaux de réhabilitation” incluant la phase d’études techniques et chiffrages, puis le projet et la direction des travaux jusqu’au dossier de recollement, pour une enveloppe financière estimée à 900 000 € hors-taxes. Les parties n’ont convenu d’aucun délai de réalisation.

En revanche le copropriétaire JC Lincoln immobilier a fait réaliser une recherche de fuites par la société Solary Construct le 14 novembre 2019 et celle-ci en a détecté quatre dans les locaux de la société. L’actionnaire du copropriétaire a adressé ce compte rendu au syndic en fonction le 18 novembre 2019 en le remerciant de « déclarer ce sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble,(…) faire passer les plombiers et étanchéistes pour faire cesser ces fuites dans les meilleurs délais ».

Dès le 20 novembre suivant, le syndic a mandaté l’architecte M. [K] pour rechercher l’origine des infiltrations observées dans les locaux litigieux ; il s’est rendu sur place le 29 novembre 2019 et a établi son rapport le 3 décembre suivant. Il y indique dès le préambule que « ces locaux présentaient déjà des infiltrations lors de l’instruction de la procédure dont a fait l’objet la copropriété du [Adresse 6] et qu’il était déjà acté qu’ils sont directement concernés par les pathologies issues de défaut de conception et réalisation relevées alors ».

L’architecte confirme les 4 zones d’infiltrations dans les parties privatives comme suit:

— la présence d’eau sur l’ensemble du sol du local du sous-sol et une trace d’humidité remontant sur toute la hauteur de l’angle au fond à droite en provenance du passage de nombreux réseaux en cueillie de plafond. Il n’identifie pas avec certitude l’origine, le rattachant probablement à l’émergence de ces réseaux dans la terre de la jardinière en perforant l’étanchéité ;

— dans le couloir en prolongement au premier sous-sol il observe des traces d’infiltrations le long de la jonction de deux éléments en béton, provenant d’infiltrations au droit de la façade du bâtiment au rez-de-chaussée à l’angle où se situait initialement un robinet de puisage et du fait de l’inexistence du relevé d’étanchéité sur une grande partie de la périphérie de la jardinière : la protection en tête de relevé est fissurée et n’assure plus son rôle à 100 % quand les relevés d’étanchéité ne sont pas conformes sur le retour des bâtiments côté boîte aux lettres ;

— au premier sous-sol des traces de moisissures le long d’une gaine d’un coffrage et de la cloison sur lesquels elle s’appuie, non loin de l’ascenseur, en lien avec un caniveau et un relevé d’étanchéité non visitable et non conforme au rez-de-chaussée ; il rappelle que la zone pavée située au droit de la façade Est du bâtiment comporte aussi des relevés d’étanchéité non conformes et non visitables

— la présence d’eau au sol dans le sas isolant les parkings des locaux privatifs et dans le parking ainsi que des traces de moisissures et d’humidité aux plafonds ; cet endroit se situe à l’aplomb de l’escalier longeant la jardinière où les relevés d’étanchéité ne sont pas conformes et l’étanchéité de la jardinière est totalement inopérante depuis des années.

S’agissant des travaux d’aménagement intérieur réalisés dans le local commercial, l’architecte note que de nombreux voiles contre terre ont été doublés et présentent quelques traces de moisissures, rappelant qu’ils ne sont pas réputés étanches et que sans traitement spécial des parois l’eau des nappes souterraines ou des sources collinaires ne pourra être stoppée. Il observe qu’une bonne partie des réseaux de partie commune (plomberie, extraction parking…) ont été coffrés et ne sont plus visitables.

En revanche il ne fait pas de remarques sur l’existence ou l’absence d’une ventilation.

S’agissant des préconisations communes à ces quatre fuites, l’architecte se réfère à l’étude menée dans le cadre de la procédure engagée pour mettre en conformité au DTU l’ensemble des relevés d’étanchéité des parties communes. Se fondant sur les sondages effectués le 8 mars 2019 par l’entreprise Yvelines étanchéité, indiquant la présence d’eau sous l’étanchéité en partie courante, il note que cela impliquerait la réfection de toutes les étanchéités et pas seulement des relevés; il précise que ces travaux sont déjà en cours d’étude et que ce n’est qu’une fois exécutés qu’il pourra identifier d’éventuelles autres origines.

Il conclut en disant que ces infiltrations ne sont pas des nouveautés mais font partie des sinistres et malfaçons relevées lors de la procédure engagée par la copropriété pour laquelle la consultation des entreprises est en cours et dans laquelle il reste dans l’attente des chiffrages.

Ainsi force est de constater que l’acquéreur s’est plaint de fuite 13 mois après son achat et alors qu’il avait déjà débuté les travaux intérieurs mais que les locaux n’étaient pas occupés.

Suite à sa réclamation pour des entrées d’eau le syndic de la copropriété a immédiatement diligenté l’architecte de la copropriété qui a dressé un constat des 4 zones atteintes par ces infiltrations. Il met en évidence un lien direct et certain entre celles-ci et les désordres présentés par la copropriété depuis sa construction, tels que relevés par l’expert et devant faire l’objet d’une reprise globale ; à aucun moment l’architecte n’impute ces entrées d’eau aux travaux d’aménagement intérieur qu’aurait fait réaliser la nouvelle copropriétaire.

Si une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 19 décembre 2019 pour remplacer le syndic Vielmon immobilier par le cabinet Alba ouest, adopter la résolution pour confier le dossier de procédure impayée contre NRF à Maître [D] pour obtenir le versement des fonds détenus par le mandataire liquidateur de NRF (résolution n° 7) et pour prendre acte des informations transmises par le syndic concernant la procédure impayée contre la SCI du [Adresse 6] (résolution

n° 8), les autres résolutions consistent uniquement en des points d’information à savoir

— informations sur la procédure devant la cour d’appel contre les constructeurs de la résidence et leurs assureurs : l’assemblée générale prend acte de ces informations transmises par le syndic (résolution n° 5)

— informations sur le programme de travaux lancés à la suite du versement des indemnités, au titre du jugement de première instance, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [K], architecte : l’assemblée générale prend acte de ces informations transmises par le syndic. « Monsieur [K] étudiera une modification de la jardinière pour diminuer sa hauteur et fournira le résultat des études techniques. Il sera tenu compte des normes d’accessibilité aux handicapés, compte tenu des contraintes d’origine du bâtiment » (résolution n° 6)

— « décision à prendre pour mettre fin aux infiltrations dans le local 123, selon demande de la société Lincoln immobilier par courrier du 19 novembre 2019 : l’assemblée générale rappelle que les infiltrations dans le local 123 existent depuis l’origine des travaux de construction de la résidence et ne peuvent être supprimés que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence et que la société Lincoln en avait connaissance, comme précisé dans le rapport de Monsieur [K] du 3 décembre 2019, annexé au présent procès-verbal d’assemblée. »

Ainsi au cours de cette assemblée générale tenue 20 mois après le jugement prononçant une indemnisation financière, les copropriétaires ont pris la décision de mandater un avocat pour d’une part recouvrer les sommes mises à charge du co-promoteur NRF auprès de son mandataire liquidateur et d’autre part demander à l’architecte missionné d’étudier la modification de la hauteur de la jardinière et de tenir compte des normes d’accessibilité aux handicapés.

La copropriété n’a donc pas décidé de mandater un avocat pour recouvrer les sommes mises à charge de la SCI, principale partie condamnée à son bénéfice, mais pour agir auprès du mandataire liquidateur de la société NRF contre laquelle aucune de ses demandes n’a été retenue ; elle n’a pas non plus pris la décision d’engager les travaux de reprise.

La société BTS construction a élaboré un diagnostic structure de la dalle en béton recevant de la terre végétale pour l’espace vert et a établi un rapport le 23 mars 2020 : chargée de vérifier la stabilité de cette dalle incapable de reprendre la charge des terres et autres, elle fait état de la présence de nombreuses fissures et infiltrations d’eau en sous face de celle-ci, laissant présumer le début de corrosion du ferraillage dans l’épaisseur de la dalle et elle recommande de démolir la dalle existante et de recréer une nouvelle dalle afin d’assurer la sécurité des occupants.

Elle a ensuite établi un devis pour la réfection de la dalle des jardins le 9 mai 2020.

Le 29 juillet 2020 l’architecte a informé le syndic avoir reçu des devis pour le ravalement, la réfection et la mise en sécurité de la jardinière, la réfection de l’extraction du parking et la réfection totale de l’étanchéité mais il restait encore en attente d’un devis pour la démolition de la dalle, le gros œuvre pour la démolition de l’étanchéité, et d’un complément pour la pose de zinc en façade dans le cadre du ravalement. Ainsi il indique ne pas être encore en mesure de remettre au syndic le rapport d’étude des offres des entreprises et note que des sondages ont révélé des malfaçons cachées dans l’exécution de l’étanchéité notamment au droit des jardinières des bâtiments B, C et D qui impliquent de nouveaux travaux de mise en conformité, qui n’ont pas été vus lors de la première expertise par manque de documents ; il explique avoir rencontré le même problème relativement à la dalle de la jardinière et son mauvais ferraillage avec un surcoût pour en effectuer la réfection complète.

Il expose que si trois devis restent dans les prix de la consultation effectuée lors de la première expertise, des surcoûts seraient liés à trois postes.

Le nouveau syndic lui a répondu qu’il ferait une réunion du conseil syndical fin août 2020 mais aucun compte-rendu n’est versé au dossier.

Le 11 novembre 2020 le syndic a écrit un courrier recommandé à l’architecte au sujet des travaux de réhabilitation faisant référence à une réunion du 8 octobre 2020 à la suite des études structurelles au cours desquelles le maître d’œuvre aurait fait état d’un risque de dépassement du budget obtenu par décision de justice et se serait engagé à fournir rapidement un tableau récapitulatif des travaux à envisager avec les devis correspondants pour « convoquer une assemblée générale des copropriétaires, devant prendre la décision d’engager ces travaux, dont l’urgence n’est plus à démontrer. Force est de constater qu’à ce jour nous n’avons pas reçu ces documents et que ce retard occasionne un préjudice réel aux copropriétaires. Nous vous rappelons que cette mission de maîtrise vous a été confiée le 18 juin 2019 ». Le syndic se dit ensuite très surpris des risques indiqués par l’architecte dans son courrier du 9 octobre 2020 suite à l’extraction d’air du parking et l’enlèvement des terres de la jardinière. Le mandataire invite donc l’architecte à lui fournir dans les meilleurs délais les pièces et proposer des solutions aux deux problèmes abordés dans son courrier.

Le 25 novembre suivant la société JC Lincoln immobilier a procédé à une déclaration des dégâts des eaux multiples auprès du syndic, déplorant que les infiltrations n’aient fait que s’aggraver et rendre son local impropre à toute location : elle rappelle avoir signalé des fuites d’origine commune depuis un an, que le devoir du syndicat est de faire cesser toute infiltration en prenant toutes précautions préalables voire en faisant réaliser d’éventuels contre-expertise ou constats de huissier. Par ce courrier elle met en demeure le syndicat de mettre en œuvre tous les travaux nécessaires à faire cesser les infiltrations sans délai sous peine d’une procédure judiciaire et lui demande de recevoir des éléments par rapport à l’architecte, aux factures engagées, aux travaux exécutés par le syndicat pour mettre un terme à ces infiltrations depuis le rapport du

3 décembre 2019.

Cette copropriétaire a fait dresser un constat par huissier dans son local le 22 janvier 2021 : l’auxiliaire de justice constate, en faisant référence aux 4 zones de désordres relevées par Monsieur [K] en décembre 2019 :

— des désordres dans la cour et le jardin,

— des moisissures, coulures, cloques sur le plafond dans l’entrée droite du bâtiment G et juste en dessous, en zone B, D et A : pour celle-ci il relève qu’il y a désormais plus de moisissures et de dégradations sur le mur par rapport à la photo du rapport de décembre 2019

— une fuite d’eau en zone B, une mare d’eau provenant de multiples fuites du plafond dans la zone couloir.

Un extrait du compte intitulé “procédure judiciaire promoteur syndicat des copropriétaires 6 Tourville” édité par Alba Ouest le 4 octobre 2021 montre dans la colonne crédit la réception de deux « indemnités poursuites judiciaires » de 836 000 € avant le 19 décembre 2019 et le règlement

— de frais de signification d’une assignation pour une affaire NRF,

— d’honoraires pour le cabinet d’avocats avant décembre 2019 puis en juin 2020 et 2021

— à Monsieur [K] de sommes pour les travaux de rénovation (acompte de 5 000 € avant décembre 2019), pour la phase de mise en conformité (3144,28 € le 5 mai 2020,8 1662 € le 2 juillet 2020,15 369,75 € le 19 novembre 2020) et pour un rapport n° 3 (468 € le 10 décembre 2020)

— de sommes à l’entreprise BTS construction pour les travaux de curage de la jardinière (acompte de 5 115,33 €, 9 796,22 et 2 139,56 les 1er janvier et 23 mars 2020), relatifs à la gaine de ventilation (1 259,50 € le 5 mai 2020) et à la portance de dalle,

(9 031 € le 31 mai 2020)

— du coût de sondages à la société Sofret (1 980 € le 30 juin 2020) et d’une étude géotechnique à Géocentre (4 632 € le 27 mai 2021).

Ce document démontre qu’une partie très importante des indemnités fixées par le jugement du 26 avril 2018 (836 000 €) a été réglée entre les mains du syndic avant le 19 décembre 2019 et qu’aucune autre n’a été encaissée jusqu’au 4 octobre 2021 ; pourtant il n’y a pas eu paiement de frais d’huissier pour le recouvrement des sommes restant dues, à l’exception éventuellement d’une assignation de la société NRF ou son liquidateur dont il n’est pas justifié.

S’agissant des honoraires de l’architecte ce décompte établit que l’acompte initial de

5 000 € prévu au contrat du 18 juin 2019 a été versé avant le 19 décembre suivant puis selon l’état d’avancement des opérations.

Par courriel du 11 mars 2021 le conseil syndical a informé l’ensemble des copropriétaires qu’il organisait une réunion d’information le 25 mars 2021 avec l’architecte pour préparer la prochaine assemblée générale devant clôturer le budget 2020 et « voter les travaux à venir (…). L’idée est que M. [F] présente ce qui va être fait, les entreprises qu’il a choisies et l’échelonnement des travaux».

Le gérant de la société JC Lincoln immobilier a présenté une demande, dont nous ne connaissons pas le contenu au syndic qui lui a répondu le 30 mars 2021 que « avec l’avocat du SDC et le conseil syndical il s’avère qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui ne peut s’intégrer dans la procédure d’appel en cours. Maître [D] ne modifiera pas ces conclusions ». Le gérant s’est opposé à cet avis en demandant que l’avocat intègre dans les conclusions devant la cour d’appel les préjudices subis par sa société, à savoir 119 € mensuels par place de parking même non étayée, 24 667,20 € pour la remise en état de son local totalement inutilisable du fait des infiltrations et une indemnité de 150 € le mètre carré hors-taxes hors charges par an et depuis le début de la procédure du fait de l’impossibilité d’occuper le local d’une surface de 385 m².

Le 8 juin 2021 le cabinet d’architecte a envoyé au syndic le budget estimatif et l’état de ses honoraires mais la pièce annexe n’a pas été communiquée à la juridiction.

Avant le 21 juin 2021 l’architecte des bâtiments de France a demandé au maître d’œuvre des pièces complémentaires dont le permis de construire qui n’était pas retrouvé ;

M. [F] en déduit que « nous devrions nous contenter du premier avis et annuler la seconde DP qui parait encore plus contraignante». La réponse du syndic sur ce point technique n’est pas plus communiquée que les éventuels courriers de l’architecte des bâtiments de France ou de la mairie mais il est affirmé qu’ils étaient relatifs au ravalement des façades.

Par un courriel du 9 juillet 2021, non versé aux débats, le syndicat a posé des questions au syndic auquel celui-ci n’a pas répondu. À la suite, la présidente du conseil syndical lui a adressé un courrier le 18 juillet 2021 abordant plusieurs points et notamment la date de l’assemblée générale qu’elle lui demandait de reporter après l’arrêt de la cour d’appel car « il faut voter les travaux de rénovation en ayant tous les éléments notre disposition ».

L’assemblée s’est tenue le 16 septembre 2021, après échanges par visio- conférence et selon vote par correspondance. Elle a délivré une information sur

— la procédure devant la cour d’appel contre les constructeurs de la résidence et leurs assureurs, à savoir la tenue d’une audience de clôture le 21 juin 2021, résolution n° 26 soumise au vote et adoptée

— la procédure pour obtenir le déblocage du produit de la vente des lots des nouvelles résidences de France : l’assemblée a pris acte que le produit de la vente n’était toujours pas versé par le mandataire liquidateur et que le dossier avait été confié à l’avocat, elle adoptait cette résolution n° 17

— l’arrêté de non opposition de la déclaration préalable du 29 mars 2021 préconisant pour le ravalement un enduit inadapté au support actuel et le dépôt d’une nouvelle déclaration préalable : il était précisé « en attendant, les travaux autres que le ravalement peut commencer » et cette résolution n° 18 était adoptée

Les copropriétaires ont approuvé les études, sondages et travaux préliminaires réalisés après accord du conseil syndical sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [K] pour un montant total de 33 629,10 €(résolution n° 20).

Ils ont voté, également la majorité des voix, la décision de réaliser les travaux de réfection de la jardinière et de l’étanchéité, de ravalement, de peinture des menuiseries extérieures, de rénovation de l’extraction du parking et du portail électrique pour un budget de 811 000 €, de faire appel à un coordinateur sécurité protection de la santé, de souscrire une assurance dommages ouvrage, de charger le syndic de la gestion administrative et financière des travaux moyennant rémunération, de mandater le conseil syndical pour choisir les entreprises, de déterminer le complément de budget des travaux par 2 appels de fonds en mai et septembre 2022.

Le 8 octobre 2021 le syndic Alba ouest a attiré l’attention sur la nécessité d’une nouvelle purge de sécurité et la remise en place d’étais, le parking étant un marécage et des plaques d’isolant tombant ; l’architecte a annoncé que les gaines de ventilation floquée seraient purgées dès que possibles et qu’il se rapprochait de l’entreprise qui en était chargée.

La cour d’appel a condamné les constructeurs, promoteurs et leurs assureurs à indemniser l’entier préjudice du syndicat des copropriétaires par arrêt du 25 octobre 2021 lui allouant une indemnité totale de 1.200.328,62 €.

C’est le 28 octobre 2021 que l’architecte a soumis à la signature les marchés de travaux privés pour la réfection partielle de l’étanchéité, la réfection de la jardinière et la mise en conformité de l’extraction du parking et notamment avec le gros œuvre pour la découpe de la dalle jardinière et l’étanchéité ; les contrats prévoient que les travaux démarrent le 3 janvier 2021 pour prendre fin en septembre 2022. Toutefois le planning du marché fait état d’un démarrage en janvier 2022 (et non 2021 pour une réception septembre 2022).

Pour démontrer l’aggravation des dégradations des sols murs et plafonds de son local, la société demanderesse a fait établir un constat de huissier le 14 décembre 2021 relevant :

— dans le hall d’entrée : la dégradation des plafonds avec des infiltrations et coulures le long de la menuiserie en bois, des moisissures sur la cloison, la rouille de la structure de l’ascenseur, l’oxydation du système électrique et des fils et le non fonctionnement de l’ascenseur,

— dans les toilettes : le décollement du bâti de porte, des tâches du plafond, le décollement des joints plastifiés entre la peinture et le carrelage mural,

— au sous-sol : des auréoles sur l’escalier carrelé, des tâches au plafond, la décoloration de la poutre, de fortes cloques, des dégradations et moisissures sur le mur et sur la poutre, des coulures sur la structure métallique de l’ascenseur

— dans la salle d’accueil : tous les murs sont noirs, moisis, fortement dégradés, les sols sont tâchés, le plafond est cloqué et a du salpêtre

— dans la grande pièce sous l’escalier tous les murs sont moisis

— dans le couloir d’accès à la salle principale des plinthes sont décollées et déformées, les murs sont noirs et moisis

— dans l’escalier les murs sont fortement moisis

— dans la salle principale des traces marrons sont visibles au plafond et au droit des équipements de climatisation, le coffrage est détruit, les murs sont moisis, les plinthes sont décollées, certains endroits du plafond sont auréolés, d’autres sont cloqués, le sol est tâché

— dans la cuisine, réserve et dégagement : les murs sous le coffret de fusibles et au-dessus des plinthes sont moisis, le plafond est fortement tâché et par endroits détruit, la cloison du mur peinte est gonflée, percée et détruite, des plinthes sont moisies

— au sous-sol : le sol est plein de flaques d’eau et des étais maintiennent le plafond, de nombreuses coulures sont visibles le long des murs

— dans le local technique du sous-sol : les menuiseries sont fortement tachées et déformées,

— dans le couloir menant au bureau : des murs sont boursouflés et détruits, d’autres sont noircis, des flaques d’eau sont présentes au sol, le plafond est moisi, certains murs sont tachés ou moisis

— la porte menant à l’escalier vers les étages est déformée, gonflé et moisie, et les murs sont détruits en pied

— dans le second escalier qui mène au rez-de-chaussée et à l’entrée : des coulures sont visibles le long de la poutre et sur le mur

— à l’extérieur au-dessus des parkings, de l’eau stagne au fond d’une d’un immense bac et un décaissement situé à l’entrée de la propriété est rempli de terre dont le sol est détrempé.

L’huissier a donc constaté que certains murs étaient carrelés, d’autres peints et les photographies montrent effectivement des revêtements de sol et de murs, des installations électriques comme des luminaires, un sèche main, des radiateurs, des faux plafonds, de la climatisation, du mobilier de cuisine, des portes, des installations sanitaires, un chauffe-eau.

Le sur lendemain un rendez-vous préparatoire aux travaux a eu lieu et les travaux relatifs à l’étanchéité de la jardinière de l’entrée ont débuté le 4 janvier 2022 comme prévu : ils ont révélé l’insuffisance des retombées de l’étanchéité et la non-étanchéification des décrochers de dalle pour lesquels l’architecte a aussitôt demandé à la société chargée de l’étanchéité d’établir un devis ; le conseil syndical a validé ces travaux supplémentaires dès le 6 janvier 2022.

L’entreprise chargée de l’étanchéité, Sofret, a présenté sa demande d’acompte de 10 % le 30 novembre 2021 que l’architecte a vérifié le 1er février suivant puis ses situations jusqu’à celle vérifiée le 28 août 2022 pour un état d’avancement de ce lot à 82 %.

Pour le lot gros œuvre l’entreprise BTS construction a établi une facture pour 95 % des prestations, à l’exception de la reconstitution d’une marche pour l’accès au logement de l’entrée droit du portillon, le 23 juillet 2022.

Le 3 février 2022 le contrôleur technique Socotec a émis trois avis défavorables à la solidité des ouvrages et le 14 avril suivant ces réserves ne semblaient toujours pas levées comme le déplorait le syndic en demandant à l’architecte d’y veiller, sous peine de non obtention de la garantie par la police dommages ouvrage.

Le 15 février 2022 le conseil syndical a adressé aux copropriétaires une synthèse de l’avancement des travaux. On lit dans son courriel que la mise aux normes des relevés d’étanchéité de la jardinière privative côté rue est achevée mais que l’architecte a décelé une infiltration persistant dans le local technique du sous-sol pour laquelle un complément d’investigation et de résolution a été demandée ; la démolition de la dalle de jardinière a été freinée mais devrait s’achever en début de semaine, la démolition des jardinières privatives situées côté est de la grande jardinière est en cours du fait de l’absence de plans sur la réalisation initiale et « d’incongruités découvertes », la réfection de la jardinière principale débutera après l’achèvement de la démolition de la dalle, la dépose des pavés autour de la grande jardinière est achevée mais a endommagé les circuits d’éclairage extérieur. Un point est également fait concernant les volets et le ravalement des façades : il est précisé que l’architecte des bâtiments de France n’a pas donné son aval sur la réfection des enduits décollés avant la mise en peinture globale, et que la solution de repli peut s’inscrire dans le cadre de la première déclaration préalable sans dépôt d’une nouvelle déclaration. Le conseil syndical ajoute « ceci permet d’envisager une action dans des délais raisonnables et de rester dans le budget fixé lors de la procédure. Elle nécessite cependant un accord préalable de la copropriété ».

La copropriété a fait adresser le 1er mars 2022 un constat de huissier sur l’avancement des travaux d’étanchéité dans le jardinet en contrebas se situant à gauche en entrant dans la résidence. L’architecte Monsieur [K] qui était présent indique qu’une partie des locaux de la société Lincoln est implantée en dessous ce jardinet, que la dalle et le plancher haut de ces espaces ont été étanchés, que la percussion des réseaux venant de l’extérieur dans les caves est en cours après leur repérage et que seront traités en dernier les locaux de la société Lincoln se trouvant à l’entrée de la résidence pour ne pas empêcher l’accès au chantier de la jardinière. L’huissier note effectivement que le plancher de la zone jardinière a été entièrement déposé.

Lors de l’assemblée générale du 20/4/2022, il est fait état d’une réunion prochaine de l’architecte avec l’ABF au sujet du choix constructif pour le ravalement des façades, puisque l’assemblée a décidé la solution d’un piochage partiel nécessitant un arrêté de non-opposition à la Déclaration Préalable.

Il n’y a pas de procès-verbal de réception des travaux qui soit versé aux débats et le dernier compte rendu de rendez-vous de chantier communiqué est en date du 23 août 2022 : il montre que ne sont pas réalisés à 100 % le pavage de la zone 1, l’étanchéité et le pavage de la zone 2, l’extraction des parking, le siphon d’avaloir des eaux pluviales, l’évacuation d’eau à des caniveaux, le pavage du sous-sol de jardinières….

En poste 29, il est mentionné que “l’entreprise SOFRET informe qu’il lui a été impossible de démonter par l’extérieur le siphon d’avaloir EP situé dans l’angle ouest, sous les boîtes aux lettres. Il est , là aussi, impératif de pouvoir avoir accès aux locaux sous-sol R-1 pour pouvoir procéder à sa dépose et sa mise en conformité. Il est possible que cela nécessite une intervention dans les faux-plafonds réalisés dans ces mêmes locaux”. Le syndic informe que l’accès aux locaux sous-sol R-1 sera possible le 20 septembre à partir de 9h30.

Suite à cette réunion tenue le jour dit, le gérant de la SAS JC Lincoln immobilier écrit au syndic pour se plaindre de ce que la fuite est toujours active par temps de pluie puisque non réparée et qu’elle laisse ses locaux toujours inexploitables ; dans son courriel du 20 septembre 2022, la SAS met en demeure le syndic et le conseil syndical de “faire réparer immédiatement cette fuite qui endommage nos locaux empêchant leur remise en état pour utilisation. Ces délais de traitement inacceptables seront soulignés devant les juridictions compétentes déjà saisies et la responsabilité du nouveau syndic engagée si cette fuite n’est pas circonscrite sans autre délai et rappel”. Il y joint des clichés photographiques d’une cour pavée encombrée.

Le 2 novembre 2022 la SAS a écrit au syndic un courrier recommandé constatant “à regret que vous n’avez fait aucune action pour intervenir à la date de ce jour, laissant nos locaux se dégrader, en ne procédant à aucune recherche de fuite et réparation pour y remédier”.

La copropriétaire a elle-même fait réaliser les travaux de remise en état de ses parties privatives, comme l’établit la facture éditée le 21 novembre 2022 par la société Solary Construct.

S’agissant du recouvrement des sommes allouées par les juridictions, il n’est communiqué que le courrier du cabinet d’avocats mandaté par la copropriété adressé le 2 mars 2022 à des cabinets d’avocats semblant être ceux des défendeurs dans l’instance initiée devant le tribunal judiciaire et la cour d’appel pour se plaindre de l’absence de paiement de la part de leurs clients et notamment de la compagnie SMA en qualité d’assureur de PROGEREP, principale partie condamnée ; il fait état d’un commandement de restituer les sommes perçues que lui a délivrées AXA et il explique que le défaut de règlement des condamnations occasionne des difficultés à ses clients. Il demande donc à ses confrères de « bien vouloir relancer énergiquement vos clients pour le règlement du solde ».

L’assemblée générale a été informée de l’état de recouvrement des sommes dues mais les parties n’ont pas communiqué ces éléments dans leur dossier.

Pourtant ce n’est que le 11 juillet 2022 que le syndicat des copropriétaires et les trois copropriétaires, demandeurs à l’instance principale, ont agi en recouvrement des sommes accordées dans ce cadre à l’encontre de la SCI. Le décompte établi par l’huissier au soutien fait apparaître la perception de 1.226.772,91 € d’acomptes et un solde à recouvrer de 429.375,42 € incluant les frais d’exécution. Il indique que le commandement de payer aux frais de saisie vente, la tentative de saisie attribution et la recherche FICOBA sont vains et l’exécution forcée contre la SCI n’a pu aboutir au règlement de la créance, le conduisant à établir un certificat d’insolvabilité pour cette partie.

Le décompte général communiqué en pièce 25 par le syndicat des copropriétaires montre que le solde de 425.851,81 € restait à payer par les sociétés Albingia pour 35,011,66 €, Lemeunier pour 75.527,85 €, FTS à proportion de 35.087,85 €, la menuiserie Voiseron de 36.450,43 €, ACHA & AYA (78.063,62 €), et surtout par PROGEREP et son assureur AXA à hauteur de 581.231,40 € ; en revanche il est noté un trop-versé de la part de AXA (36.944,82 €), de Delannay et son assureur MAAF (18.554,88 €) et de 29.913,63 € par Qualiconsult.

Néanmoins il ressort du dispositif des deux décisions de justice que la SCI est condamnée in solidum avec d’autres entreprises contre lesquels la copropriété dispose d’un titre exécutoire pour le recouvrement de la totalité des montants, sans être limitée par la répartition des responsabilités.

De plus il n’est démontré aucune action en recouvrement à l’encontre des sept sociétés débitrices, y compris postérieurement à l’arrêt et à l’assignation de la SAS JC Lincoln Immobilier.

Cette étude des pièces montre suffisamment que les entrées d’eau affectant le local acquis par la SAS JC Lincoln immobilier à partir de novembre 2019, à quatre endroits différents, sont imputables exclusivement aux désordres de construction du bâtiment et non aux travaux d’aménagement intérieurs réalisés par la copropriétaire.

Le fait que les malfaçons datent de la construction initiale et aient fait l’objet d’une expertise judiciaire achevée en 2014 ne saurait constituer un fait extérieur permettant au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité de plein droit.

Surtout que suite à la déclaration de dégât des eaux par la SAS le 18 novembre 2019, le syndic a dépêché son architecte [T] [K] qui a conforté le rapport de recherche de fuites d’une entreprise et a localisé quatre zones de fuite qu’il a rattachées aux désordres d’origine affectant des parties communes . La ou les causes de ces entrées d’eau étaient donc identifiées pour permettre la mise en oeuvre des réparations idoines, préalables à la réfection des intérieurs.

Par jugement du 26 avril 2018, assorti de l’exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation des sociétés responsables et de leurs assureurs à lui verser des indemnités pour les travaux, pour son préjudice de jouissance et ses frais irrépétibles. Le syndicat reconnaît avoir perçu les premières indemnisations à l’automne 2018 et effectivement lors du changement de syndic en décembre 2019 une créance de 836 000 € avait été encaissée. Il ne démontre aucunement l’impossibilité de recouvrer le solde lui restant dû puisque sa première démarche de recouvrement date de mars 2022, soit postérieurement à l’assignation, et que seule la SCI venderesse a fait l’objet d’un certificat d’insolvabilité alors qu’il y avait sept autres co-débiteurs solidaires.

De plus la société NRF était certes en procédure collective au cours de l’instance initiale mais cela est indifférent puisque le syndicat des copropriétaires a été débouté des prétentions qu’il avait présentées à son encontre.

Le syndicat ne peut donc se prévaloir de l’insuffisance de son budget courant pour mettre en oeuvre les travaux de remise en état des parties communes au vu de sa comptabilité .

Si la copropriété a donné une mission de maîtrise d’œuvre à M. [K] pour les travaux de réhabilitation dès le 18 juin 2019, celui-ci n’a transmis le rapport du BET structure que neuf mois après, nécessitant des investigations préliminaires complémentaires réalisées au cours de l’année 2020 et début 2021. La crise sanitaire de mars 2020 ne peut être invoquée pour justifier ce retard car des devis ont été obtenus courant mai et juin 2020, l’architecte a réalisé des missions régulières jusqu’à son rapport n°3 établi fin 2020. Ces travaux nécessités depuis au moins 2014 ont tardé à être mis en oeuvre, ainsi la conclusion des marchés date d’octobre 2021, sans que cela puisse être réellement relié à une cause qui soit extérieure au syndicat, irrésistible et imprévisible.

Par ailleurs l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 19 décembre 2019 a seulement donné une information sur la résolution mise à l’ordre du jour par la SAS victime des infiltrations, résolution libellée « décision à prendre pour mettre fin aux infiltrations dans le local 123, selon demande de la société Lincoln immobilier par courrier du 19 novembre 2019 » mais sans la soumettre au vote, contrairement à d’autres résolutions à visée informative présentées lors de cette assemblée ou de celle de septembre 2021.

L’assemblée générale se contente de rappeler que les infiltrations dans le local 123 existent depuis l’origine des travaux de construction de la résidence et ne peuvent être supprimées que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence mais sans décider de la mise en oeuvre de ces travaux ou du vote du budget nécessaire pour les études préalables ou les honoraires.

L’inertie de l’assemblée générale ne constitue donc aucunement une cause étrangère exonératoire de son organe le syndicat.

De plus la copropriété ne démontre pas que la réticence de l’architecte des bâtiments de France pour valider la déclaration préalable concernant le ravalement est de nature à l’exonérer de son obligation de tout faire pour conserver et entretenir les parties communes puisque les pièces ci-dessus analysées montrent que ce n’est qu’en juin 2021 que la question s’est fait jour, que les marchés ont été attribués par lots à des entreprises différentes, et que le ravalement était planifié au 1er mois du chantier pour la jardinière de l’entrée et au 7ème mois pour les murets.

Le syndicat des copropriétaires ne peut non plus échapper à sa responsabilité de plein droit en soutenant que la société JC Lincoln immobilier a acquis le lot 123 en n’ignorant pas les désordres visibles d’étanchéité affectant la jardinière puisque d’une part les malfaçons affectant le sous-sol ont été diagnostiquées après plusieurs années d’expertise judiciaire et de procès, que la SAS a acheté après qu’un jugement ait établi les responsabilités et alloué des dommages-intérêts à la copropriété, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’acquéreur ne peut donc se voir reprocher aucune faute pouvant exonérer les copropriétaires de leur obligation à son égard.

Enfin, s’agissant de la fuite trouvant son origine dans l’évacuation des eaux pluviales derrière l’ascenseur, la copropriété n’a effectué aucune diligence suite au courrier du 20 septembre 2022 réitéré le 2 novembre suivant jusqu’à la réalisation des travaux par le copropriétaire lui-même à la fin du mois.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de la résidence du

[Adresse 6] pour défaut d’entretien des parties communes est donc engagée.

— sur la responsabilité du premier syndic la SARL Vielmon Immobilier

Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, la SAS JC Lincoln immobilier demande sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires en considérant qu’ils peuvent se partager la responsabilité lorsque les dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes sont dus à leur inaction conjointe.

Elle rappelle que le syndic a une obligation d’information et de diligence pour mettre à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux d’ampleur et des résolutions relatives à la remise en état des installations défectueuses ainsi que celle de veiller au bon état d’entretien des parties communes et qu’il est responsable envers un copropriétaire en cas de faute.

La demanderesse lui reproche principalement de n’avoir fait aucune démarche pour inscrire à l’ordre du jour la reprise de l’étanchéité de la cour, partie commune dont il avait l’administration, alors qu’il était déjà syndic à la date du dépôt du rapport d’expertise en octobre 2014 et jusqu’à son remplacement en décembre 2019, et ce malgré le fait qu’elle l’ait alerté des infiltrations à répétition dans son local, dont il avait connaissance depuis fin 2018.

Si lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 ce syndic a inscrit une question relative à ces travaux, la société lui reproche d’avoir prévu intentionnellement une résolution sans vote, se défaussant sur la procédure en cours à l’encontre des constructeurs, au lieu de prévoir une résolution sur l’accord de l’assemblée pour effectuer les travaux nécessaires. Elle affirme qu’en agissant intentionnellement ainsi le syndic ne pouvait ignorer qu’il la priverait de toute faculté de contester la résolution.

La demanderesse recherche encore sa responsabilité pour les fautes suivantes : avoir soutenu au service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 8] de fausses allégations et venir les rapporter dans la procédure sans connaître le fin mot des échanges et pour lui porter préjudice, avoir refusé de procéder à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble en 2019 alors que les infiltrations ne résultaient pas de malfaçons de l’immeuble mais d’une descente des eaux usées fuyarde située derrière la trémie d’ascenseur, en ayant prétendu que son lot n’était pas louable, en ayant soutenu la nécessité d’autorisation pour engager des travaux dans ses locaux privatifs et en invoquant ses activités de marchand de biens pour justifier sa mise au ban des derniers acteurs économiques à qui rendre justice.

La copropriétaire soutient que la faute du syndic a entraîné directement ses préjudices à savoir une aggravation des dommages supplémentaires et inévitables dans son lot, une impossibilité de mise en location, des remises en état nécessaires et des pertes de loyer.

La SARL Vielmon immobilier conclut au débouté en l’absence de faute ayant causé un quelconque préjudice. Elle expose avoir été le syndic de la copropriété du

16 novembre 2017 au 19 décembre 2019 et n’entend pas être recherchée pour des prétendues fautes commises par son prédécesseur ou son successeur. Elle conteste avec force avoir un lien avec le syndic lui ayant succédé, soutenant qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes sans lien juridique ni associé ou bénéficiaire effectif en commun.

Elle répond que son adversaire ne caractérise aucunement une faute qui lui soit imputable pour ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour la reprise d’étanchéité de la cour. Elle rappelle que dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance prononcée le 26 avril 2018 elle ne pouvait procéder aux travaux de reprise nécessaires ; elle ajoute que l’avance des travaux par la copropriété n’était pas envisageable au vu de leur montant particulièrement important qui n’a été réglé que postérieurement. Elle affirme donc qu’elle n’était aucunement en mesure de faire réaliser les travaux de réfection des parties communes sans décision d’une assemblée générale pour les approuver. De plus les condamnations n’étaient pas définitives du fait de l’appel interjeté, l’arrêt ayant été rendu deux ans après la fin de son mandat.

L’ancien syndic rappelle que la copropriétaire était parfaitement en mesure de solliciter la tenue d’une assemblée générale pour se prononcer sur la réalisation de ces travaux, en vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, ce qu’elle n’a aucunement fait.

Il relève que lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, à laquelle la demanderesse n’était ni présente ni représentée les copropriétaires ont pris connaissance de la résolution n° 9 ; la SAS n’a pas cru bon contester le contenu cette résolution comme le permet l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, résolution qui est donc devenue définitive et aux termes desquelles elle a manifestement acquiescé.

Si le syndic reconnaît que cette résolution consistait en une information sans être soumise au vote, il ne donne pas d’explication.

Le syndic conteste également le lien de causalité entre ses éventuelles fautes et le prétendu préjudice de jouissance. Il relève que l’investisseur a acquis à un prix réduit compte tenu de ces désordres, en connaissant l’existence d’une procédure en cours, en sachant que son bien était impropre à la location, en connaissant les causes et les délais inhérents à la résolution des désordres.

Sur l’existence d’une fuite complémentaire liée à un défaut de la colonne des eaux usées, il conclut qu’elle est sans lien avec son activité.

Enfin il considère que les travaux de réfection dont le remboursement est réclamé sont sans lien avec ses manquements et auraient dû être en toute hypothèse engagés par la copropriétaire. En effet la SAS a acheté un local brut qui avait besoin d’aménagement et elle ne démontre pas que le local aurait été en état d’être loué avant la fin de son mandat de syndic le 19 décembre 2019. Il rappelle que dès le 21 novembre 2018 il a rappelé à la copropriétaire les obligations légales à respecter pour procéder à des travaux, que la mairie a ouvert une procédure pour leur non-conformité dont on ignore l’issue. Il en déduit que les travaux envisagés par l’acheteur n’étaient dès l’origine pas réalisables compte tenu de l’absence d’autorisation préalable de la mairie et des services d’urbanisme.

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L’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas présent, énonce que le syndic est notamment chargé

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Si le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires auquel il doit rendre des comptes, il est possible qu’un manquement à son contrat de gestion cause un préjudice à un copropriétaire, tiers, ce qui constitue une faute civile au visa de l’article 1240 du Code civil. Selon cet article la responsabilité peut être engagée en présence d’une faute en lien causal avec un préjudice.

Sur la première faute relative à la non inscription à l’assemblée générale des travaux de remise en état, le tribunal relève que l’agence Vielmon immobilier était effectivement le syndic en fonction lors du prononcé du jugement du 26 avril 2018 allouant à la copropriété des fonds destinés à procéder à la remise en état des désordres apparus depuis la construction et donc à la conservation des parties communes. Cette décision étant exécutoire par provision, le syndic ne peut se retrancher derrière l’appel interjeté notamment par ses soins pour expliquer son inertie.

Si aucune assemblée générale n’avait voté l’exécution de ces travaux, la décision du juge de les ordonner et d’accorder les sommes le permettant, créait pour le syndic une obligation d’exécuter ces travaux. À tout le moins il lui incombait de mettre la réalisation et le financement de ces travaux à l’ordre du jour des assemblées générales, une fois qu’il disposait de tous les éléments techniques et comptables.

Il est regrettable que le syndic ne précise pas s’il a convoqué une assemblée générale entre la décision judiciaire du 26 avril 2018 et le 19 décembre 2019. Cependant il y en a eu très probablement une voire deux puisque cette assemblée générale ne s’est prononcée que sur le changement de syndic et aucunement sur l’approbation du budget passé et la définition du budget à venir pour l’année 2020.

Le syndic avait donc le temps et l’opportunité de mettre à l’ordre du jour des précédentes assemblées générales la remise en état des parties communes faisant suite au jugement.

Il ne peut mettre en avant l’importance du coût de ces travaux puisque sa comptabilité indique la perception de 836 000 € de dommages-intérêts durant son mandat, fonds qui devaient être suffisants pour mettre en œuvre les travaux, au moins en soumettant des devis à l’assemblée générale.

Postérieurement à la mise en demeure que la copropriétaire JC Lincoln immobilier lui a adressée le 18 novembre 2019 pour mettre fin aux entrées d’eau mises en évidence par une société, le syndic a inscrit à l’ordre du jour deux résolutions qui concernent les travaux litigieux :

— une information sur le programme de travaux lancés à la suite du versement des indemnités, au titre du jugement de première instance, sous la maîtrise d’œuvre de Monsieur [K], architecte : l’assemblée générale prend acte de ces informations transmises par le syndic. « Monsieur [K] étudiera une modification de la jardinière pour diminuer sa hauteur et fournira le résultat des études techniques. Il sera tenu compte des normes d’accessibilité aux handicapés, compte tenu des contraintes d’origine du bâtiment » (résolution n° 6)

— une « décision à prendre pour mettre fin aux infiltrations dans le local 123 à la demande de la société Lincoln immobilier par courrier du 19 novembre 2019 : l’assemblée générale rappelle que les infiltrations dans le local 123 existent depuis l’origine des travaux de construction de la résidence et ne peuvent être supprimé que dans le cadre des travaux globaux de rénovation de la résidence et que la société Lincoln en avait connaissance, comme précisé dans le rapport de Monsieur [K] du 3 décembre 2019, annexé au présent procès-verbal d’assemblée. » (Résolution n° 9)

Ainsi le syndic a inscrit ce dernier point à la demande de la copropriétaire qui souhaitait qu’une décision soit prise mais ne il l’a pas soumise au vote de l’assemblée, contrairement aux deux précédentes résolutions constituant également des points d’information au cours sur lesquels l’assemblée générale a pris acte et a voté.

Le copropriétaire concerné étant absent et non représenté, il aurait été en droit de demander l’annulation du vote auquel il n’aurait pas participé pour des motifs légaux; le fait qu’aucun vote n’ait été organisé sur cette résolution l’a privé de cette faculté, sous réserve que les conditions de l’annulation aient été réunies.

La SAS Vielmon immobilier ne peut donc reprocher à la société copropriétaire de ne pas avoir sollicité l’inscription d’une résolution durant son mandat puisque lorsqu’elle lui a demandé il n’y a pas répondu complètement.

Cependant le vote de l’assemblée générale pour la mise en œuvre de travaux concernant la structure de plusieurs bâtiments ou jardinières de la résidence requérait au préalable des études techniques que l’expert judiciaire n’avait pas réalisées ainsi que des devis précis et actualisés établis par des entreprises qui seraient tous soumis au choix de l’assemblée, conformément aux préconisations du maître d’œuvre. Or celui-ci a été missionné le 18 juin 2019 et n’a rien remis au syndic avant son remplacement le 19/12/2019 : la fuite affectant pour la première fois le local acquis par la SAS JC Lincoln immobilier lui ayant été dénoncée le 18 novembre 2019 alors que l’architecte était déjà missionné et que des travaux d’envergure n’auraient pas pu déjà être étudiés, soumis à la concurrence, avalisé par la copropriété puis réalisés, le premier syndic ne disposait pas des informations indispensables pour soumettre une résolution au vote des copropriétaires avant la fin de son mandat un mois plus tard.

S’agissant de l’absence de déclaration de sinistre à la suite du courrier de la SAS lui demandant le 18 novembre 2019, le tribunal note que le syndic a immédiatement diligenté l’architecte de la copropriété pour localiser et analyser ces fuites. Dès lors que Monsieur [K] les a exclusivement rattachées aux malfaçons qui faisaient l’objet du rapport d’expertise judiciaire et de l’instance en cours, et non pas à des évacuations communes comme le suggérait l’entreprise intervenue le 14 novembre 2019 à la demande de la copropriétaire, le syndic n’avait pas à procéder à une nouvelle déclaration de sinistre.

Sur la dénonciation par le syndic au service de l’urbanisme des travaux d’aménagement intérieur qui nécessitaient une déclaration préalable de sa part, la copropriétaire communique le courrier recommandé que le syndic lui a adressé le

21 novembre 2018 relativement à la démolition en cours d’un muret en béton visible depuis l’extérieur sans plan de rénovation. Cependant l’architecte des bâtiments de France a écrit à la nouvelle propriétaire dès le 16 novembre 2018, n’a pas indiqué qui l’avait informé de ces travaux.

Il ne peut donc être retenu avec certitude que c’est le syndic qui a soutenu de fausses allégations au service de l’urbanisme ni que cela lui a causé préjudice.

Enfin les autres reproches ne sont étayés par aucune pièce.

Le syndic ne peut donc se voir imputer de faute en lien causal avec le préjudice de la demanderesse.

— sur la responsabilité du second syndic le cabinet SAS ALBA OUEST

La SAS JC Lincoln Immobilier reproche à ce second syndic d’avoir attendu 22 mois après sa prise de fonction en décembre2019 pour faire inscrire à l’ assemblée générale du 16 septembre 2021, une résolution relative à la mise en œuvre des travaux réparatoires de la jardinière et de l’étanchéité.

Elle insiste sur le fait que les 2 syndic successifs sont de même émanation, aux dirigeants et actionnaires communs, Vielmon immobilier ayant créé Alba ouest pour gérer ses activités de syndic comme cela ressort d’un courrier du 18 janvier 2019 ; elle relève que le gestionnaire de l’immeuble chez le premier syndic M. [L], restait le gestionnaire de l’immeuble chez le second.

En premier la copropriétaire lui reproche son manquement au devoir de conseil dû au syndicat pour ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale la remise en état des parties communes dont il avait l’administration entre le 19 décembre 2019 et le 16 septembre 2021.

Elle forme également le grief d’avoir laissé perdurer une fuite provenant d’une descente d’eaux usées communes situées dans son local derrière la trémie d’escalier.

Elle affirme que ces fautes ont entraîné une aggravation de ses dommages et demande sa responsabilité au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil.

La demanderesse conteste toute inertie en mettant en avant le courrier recommandé qu’elle a adressé le 25 novembre 2020 la mettant en demeure de faire cesser les fuites d’origine commune dans son lot.

Si elle reconnaît avoir été informée de l’existence d’une procédure contre les constructeurs lors de l’acquisition du lot, elle répond qu’elle attendait légitimement la mise en œuvre de ces travaux pour remédier aux problèmes d’étanchéité ; les investigations l’expert étant achevées, aucun obstacle devait l’en empêcher. Elle fait encore valoir que le second syndic ne prouve nullement avoir essayé de lever des fonds ni s’être confronté à une impossibilité ou un refus des copropriétaires de préfinancer ces travaux.

Au syndic qui lui oppose le fait qu’elle n’ait pas demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur les travaux, elle rappelle avoir demandé aux deux syndics de faire cesser ces infiltrations et d’assurer l’étanchéité. Il leur appartenait soit d’engager en urgence les travaux soit de convoquer eux-mêmes une assemblée générale pour respecter leurs obligations de syndic.

Elle dénonce l’erreur ayant consisté à ne pas convoquer d’assemblée générale temps que la procédure devant la cour d’appel n’avait pas abouti.

Affirmant que la jardinière côté rue se trouve au-dessus de son local, contrairement à la jardinière centrale se trouvant au-dessus des parkings, elle affirme que si le syndicat avait répondu en 2019 à sa demande de faire cesser les fuites, les désordres nouveaux apparus à cette occasion et ayant justifié des travaux supplémentaires auraient pu être expertisés dans le cadre de la procédure encore en cours avant sa clôture ; ceci aurait alors pu permettre de mettre le coût à la charge des assureurs des constructeurs.

Le syndic Alba ouest conclut au rejet de ces prétentions. Il rappelle avoir été désigné syndic entre le 19 décembre 2019 et le 20 avril 2022. Sur ses liens avec son prédécesseur, il affirme que ce sont deux entités distinctes et que seul M. [L], salarié de la première en charge du pôle copropriété et actuel président de la seconde, est resté le même interlocuteur.

Il conteste toute tardiveté fautive dans l’inscription à l’ordre du jour du vote des travaux de réfection, opposant à la copropriétaire le fait qu’elle n’ait pas demandé la tenue d’une assemblée extraordinaire en urgence ou qu’elle ait été absente lors de l’assemblée générale du 19/12/2019 alors qu’elle était victime d’infiltrations provenant des parties communes. Il en déduit que la SAS JC Lincoln immobilier a concouru à son préjudice.

Le syndic ajoute que n’étant pas un professionnel du bâtiment il est tributaire de l’architecte qu’il a relancé quand cela était nécessaire, de l’expertise judiciaire et de la décision des juridictions. Il rappelle avoir diligenté sur les lieux l’architecte de la copropriété à la suite du courrier de déclaration de sinistre du 18 novembre 2019 :

M. [K] a relié les désordres avec les travaux de reprise d’étanchéité incriminés pour lesquels la consultation et la réactivation des entreprises étaient en cours et ce d’autant que la cour d’appel n’avait pas encore statué. Il ajoute que dès le 10 janvier 2020 l’architecte a déposé son rapport avec ses préconisations et budget pour la réfection de la jardinière problématique, que des études et sondages ont suivi, préalable indispensable avant des travaux structurels lourds et complexes. L’année 2020 a été touchée par la pandémie et des confinements qui ont ralenti considérablement les études et sondages ainsi que l’obtention de devis pour la passation des marchés. Il conteste toute inaction dans la gestion des travaux de reprise d’étanchéité de la cour, se prévalant d’une réunion sur site le 8 octobre 2020 puis d’un courrier recommandé mettant l’architecte en demeure de transmettre les documents le 11 novembre suivant. Il affirme qu’au premier semestre 2021 il a sollicité l’autorisation de la mairie conforme aux nécessités architecturales avant le début des

travaux, en recherchant des archives pour le compte de l’architecte. Il assure avoir résisté à la demande du conseil syndical et maintenu l’assemblée générale des copropriétaires le 16 septembre 2021, suite à la communication du budget des travaux le 8 juin, comme avoir mandaté en urgence l’architecte pour une intervention de sécurité sur le parking qui était inondé les 10 et 11 octobre 2021. Il constate que le syndicat a alors fait le choix de la remplacer par un autre syndic.

Il considère que c’est grâce à son initiative que les marchés ont pu être signés le

28 octobre 2021 et les travaux commencés le 2 janvier 2022 ; il rappelle avoir mis l’architecte en demeure de faire le nécessaire pour que les réserves du bureau de contrôle soient levées pour bénéficier de la garantie de l’assurance dommages ouvrage. Ainsi il relève que c’est à compter de sa nomination en qualité de syndic que la phase de préparation des travaux a commencé et qu’il a fait son possible pour faire avancer ce chantier. Il note que la zone avant droit du local de la demanderesse ne pouvait être traitée au début au risque de voir cette zone dégradée par le passage des engins et souligne que les travaux ont duré 9 mois.

Concernant le non traitement de la fuite provenant d’une descente d’eaux usées derrière la trémie de l’ascenseur, le syndic répond qu’elle a été constatée en septembre 2022 alors qu’il n’était plus en fonction et qu’elle avait été considérée par l’architecte comme provenant des malfaçons d’origine. N’étant pas un professionnel du bâtiment, il ne peut lui être reproché d’avoir laissé perdurer une fuite qui devait être résorbée par les travaux votés.

Le second syndic reproche à la demanderesse de ne pas établir de lien de causalité entre sa mission et les préjudices allégués. Il fait valoir que la société a acquis en connaissance de cause et à vil prix : elle avait connaissance des derniers procès-verbaux d’assemblée générale, était nécessairement informée de l’absence de vote des travaux et des appels de fonds concernant les désordres relatifs aux parties communes.

Il plaide ensuite que l’acquéreur n’établit pas avec certitude que les malfaçons de la jardinière sont à l’origine des désordres constatés dans son local acquis brut, insalubre et sans aménagement : en effet les désordres litigieux sont apparus à la suite de la pose dans son local de doublage sans précautions et sans ventilation alors que les désordres affectant la jardinière sont d’origine.

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Certes le second syndic est une société avec une personnalité morale distincte du premier. Cependant le courrier du 18 janvier 2019 démontre avec évidence que

M. [H] [L], salarié du premier, est devenu président du second. Cette continuité dans la mission de syndic malgré le changement d’entité juridique le

19 décembre 2019 est à prendre en considération.

Il est exact que la société Alba ouest a été nommée dans ses fonctions de syndic lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 puis remplacée par Citya lors de l’assemblée générale du 20 avril 2022.

Lors de sa désignation, le courrier de la SAS JC Lincoln immobilier dénonçant quatre fuites d’origine commune dans son local avait été traité par son prédécesseur qui avait mandaté l’architecte de la copropriété, lequel s’était déplacé et avait déjà adressé son rapport par lequel il imputait ces entrées d’eau aux désordres affectant de

manière générale les parties communes et objets de l’instance judiciaire en cours d’appel. Il ne peut donc être reproché au second syndic de ne pas avoir apporté de réponse à ce courrier ni d’avoir suivi les conclusions de l’homme de l’art. La demanderesse ne saurait être suivie dans ses extrapolations lorsqu’elle affirme que si le syndic avait décidé de la recherche de fuite par des moyens destructifs, il aurait été constaté de nouvelles causes imputables aux parties assignées et il aurait été possible de leur réclamer une indemnisation à ce titre durant l’instance pendante devant la Cour d’appel. En effet le conseil de la copropriété a été consulté sur ce point et répondu que l’ajout de nouveaux désordres n’était pas possible à ce stade procédural.

Le 25 novembre 2020 la copropriétaire demanderesse lui a rappelé le devoir du syndicat des copropriétaires d’entretenir l’immeuble ; elle y déplorait l’aggravation des infiltrations dans son local le rendant impropre à toute location et mettait en demeure le syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre tous travaux nécessaires à faire cesser ces infiltrations. Il n’est pas allégué de réponse adressée à la copropriétaire et il est exact que ce nouveau syndic n’a inscrit la décision de réalisation des travaux et les appels de fonds y afférents qu’à l’ordre du jour de l’assemblée du 16 septembre 2021.

Mais en premier lieu la phase préalable d’études battait alors son plein comme le démontrent les honoraires versés à l’architecte pour la phase de mise en conformité (3144,28 € le 5 mai 2020, 81662 € le 2 juillet 2020, 15 369,75 € le 19 novembre 2020) et pour un rapport n° 3 (468 € le 10 décembre 2020), à l’entreprise BTS construction pour les travaux de curage de la jardinière (acompte de 5 115,33 €, 9 796,22 et 2 139,56 les 1er janvier et 23 mars 2020), relatifs à la gaine de ventilation (1 259,50 € le 5 mai 2020), à la portance de dalle (9 031 € le 31 mai 2020), à la société Sofret pour la réalisation de sondages (1 980 € le 30 juin 2020) et à la société Géocentre pour l’étude géotechnique (4 632 € le 27 mai 2021).

En second lieu la copropriétaire a fait état d’une aggravation de son dommage sans toutefois déplorer l’apparition d’infiltrations localisées à un autre endroit ; il pouvait donc être logique de considérer que l’origine des fuites n’ayant pas encore fait l’objet de travaux réparatoires, elles se poursuivaient.

En troisième lieu l’architecte n’a transmis les documents nécessaires au syndic que tardivement; or sans les offres des entreprises analysées par le maître d’oeuvre et sans son estimation des travaux, l’assemblée ne pouvait se prononcer sur la réalisation des travaux de structure ni chiffrer le budget pour le coordinateur SPS, le coût de l’assurance dommage ouvrage et les honoraires du syndic pour le suivi des travaux ni déterminer les appels de fonds éventuellement nécessaires.

A la suite d’une réunion du 8 octobre 2020 Alba Ouest a mis l’architecte en demeure le 11.11.2020 de lui communiquer le tableau récapitulatif des travaux de réhabilitation avec les devis correspondants pour convoquer l’assemblée générale et a mis en avant dans son courrier le fait que l’absence de réception de ces documents occasionnait un préjudice réel aux copropriétaires. Le 8 juin 2021 l’architecte lui a effectivement communiqué le tableau de budget, donnant lieu à la convocation du 16 septembre suivant ; le même mois elle a recherché le permis de construire d’origine pour finaliser le dossier administratif relatif à l’enduit à poser dans le cadre du ravalement.

Enfin le président du conseil syndical a demandé à Alba ouest de reporter la convocation de l’assemblée générale devant acter la mise en œuvre des travaux à une

date postérieure au prononcé de l’arrêt de la cour d’appel, ce qu’il a refusé, ce qui a fait gagner environ deux mois au calendrier.

Une fois les travaux débutés sous la maîtrise d’ouvrage de Monsieur [K] il ne peut être reproché au syndic, qui n’est pas un technicien de la construction, d’éventuels retards dans l’avancement du chantier.

Par suite le tribunal considère que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un comportement fautif du second syndic pouvant justifier sa condamnation à l’indemniser.

— sur la condamnation in solidum

La société demanderesse considère que la responsabilité des auteurs d’un dommage doit être tenue in solidum envers la victime dès lors que les fautes commises ont concouru à la réalisation de son entier dommage.

Le tribunal ayant retenu la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires, cette prétention est désormais sans objet.

— sur la réparation des préjudices

Travaux d’embellissement

La demanderesse affirme qu’en ne procédant pas à la réparation nécessaire sur les parties communes, ses adversaires ont laissé ses parties privatives se dégrader, l’obligeant à faire réaliser des travaux de remise en état de son local pour un montant de 63 882 € TTC afin de pouvoir le mettre en location.

Elle relève que le devis et la facture produits reprennent le rapport de l’architecte et détaillent les zones de fuite en s’y rapportant point par point.

Le syndicat des copropriétaires réplique que son adversaire ne justifie pas de l’état antérieur du local et que les travaux allégués ne correspondent pas à la remise en état mais plutôt à l’aménagement des locaux remis à neuf.

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Sur la base du constat de huissier qu’elle a fait établir le 22 janvier 2021, la copropriétaire a demandé à la société Solary construct un descriptif des travaux pour les « remises en état possibles après réfection étanchéités jardinières, de la circulation horizontale extérieure (dallage) et de l’ensemble des relevés d’étanchéité » : l’entreprise de construction chiffre les travaux portant sur l’assèchement des locaux, la reprise des enduits, la remise en peinture des murs, des cloisons et des portes, le changement des portes battantes dans la zone B au sous-sol et pour l’accès au 2e escalier, le remplacement des plaques de BA 13 dans le bureau (sur les murs et au plafond) et dans le cellier de la cuisine, la fourniture et pose de 12 spots et de

10 mètres linéaires de plinthes en carrelage. Ces travaux sont localisés et évalués à un coût de 53 235 € hors-taxes soit 63 882 euros TTC et facturés le 21/11/2022.

Pour le tribunal il y a un lien direct entre les dégradations liées aux infiltrations d’eau et les travaux ci-dessus listés et réalisés fin 2022 pour rénover le local à la suite de la suppression de leur cause ; le syndicat sera donc condamné au paiement de cette somme de 63 882 euros TTC.

Remboursement des travaux réparatoires

La société JC Lincoln immobilier rappelle avoir constaté en septembre 2022, en présence de l’architecte de la copropriété et du nouveau syndic, la persistance d’une fuite dans la zone située derrière la trémie d’ascenseur de son local, provenant des malfaçons répertoriées en 2014. Si elle a mis en demeure le nouveau syndic de procéder à une recherche de fuite le 30 septembre 2022, celui-ci n’a pas réagi ce qui l’a contraint à faire intervenir un plombier pour procéder à un sondage destructif sur une gaine technique commune d’eaux usées, faire réparer celle-ci qui était hors d’usage puis fermer la gaine pour un coût de 1.650 € TTC dont elle demande le remboursement.

Le syndicat ne répond pas précisément à cette prétention.

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La société demanderesse communique la facture de la société AMATEC pour la réparation de la descente d’eaux usées endommageant partie du local situé derrière l’ascenseur du local 123, consistant en la recherche de fuite endommageant le plafond et les murs nécessitant l’ouverture de la gaine technique traversant son local, identification d’une colonne descendante PVC fuyarde au niveau d’un coude situé au niveau plancher RDC et plafond haut du sous-sol, remplacement de ce coudre et remise en état des murs pour un montant de 1.650 € TTC.

Puisse que cette facture est relative à des travaux concernant des parties communes, elle sera logiquement mise à la charge du syndicat des copropriétaires chargé de l’entretien de ces parties, pour la somme de 1. 650 € TTC

Perte de loyers

La SAS soutient qu’elle avait trouvé plusieurs locataires pour louer son local situé à 100 mètres des grilles du château de [Localité 8] pour un prix de 100 € Hors-taxes et hors charge le mètre carré, à 4 reprises. Pourtant elle ne pouvait conclure un contrat de bail tant que les travaux de reprise d’étanchéité de la cour n’étaient pas effectués et que son local était inexploitable en raison des nombreux désordres.

Elle évalue la perte de jouissance de son local du mois de janvier 2019 à la fin des travaux nécessaires pour faire cesser les fuites en novembre 2022, soit durant 47 mois et au loyer mensuel de 3 333 € HT-HC, résultant des offres des locataires potentiels. Elle demande donc une somme de 156 651 € hors-taxes majorée de la TVA de 20 % soit un total de 187 981,20 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires considère que son adversaire ne justifie d’aucun préjudice locatif. Il soutient qu’elle a acheté un local à l’état brut qui n’a jamais été occupé depuis 2014, qui n’avait pas été aménagé pour l’activité envisagée, qui n’avait ni arrivée d’air ni lumière naturelle ni issue de secours conforme, n’apparaissait pas répondre aux normes de sécurité et de salubrité imposées. Il remarque que

l’estimation non contradictoire émane d’un architecte, que la situation sanitaire des

années 2020 et 2021 n’était guère propice à l’ouverture de ce type de commerce et que l’on ne peut comparer avec un loyer éventuellement perçu auparavant ce qui doit conduire au rejet de la demande.

Très subsidiairement le syndicat propose au tribunal d’ordonner une expertise en évaluation locative.

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Il est de principe que le responsable d’un dommage est tenu à son entière réparation sauf en cas de faute de la victime ayant concouru à la survenance du dommage.

La société a acheté un local à usage d’activités de détente, de restauration, de beauté, de remise en forme et de tout élément technique nécessaire au fonctionnement du centre tel que laverie, cuisine, spa accueil etc., Situé pour 90 % au sous-sol et 10 % en surface au rez-de-chaussée avec 3 circulations verticales qui y débouchent, il représente 935/10 000 ème des parties communes et une surface de 385 m².

L’achat date du 4 octobre 2018 et l’acquéreur ne produit aucun des contrats, devis ou factures des travaux d’aménagement intérieur qu’il y aurait réalisés. Toutefois des mails écrits par l’architecte de la mairie de [Localité 8] dès le 15 novembre 2018 reprochent à la société des travaux considérables dans cet ensemble immobilier et le gérant de la SAS répond procéder à l’aménagement par le doublage des murs, la pose de faux plafonds et de carrelage au sol dans ses locaux situés au sous-sol, la redistribution des sanitaires en rez-de-chaussée ainsi que de les 2 espaces vestiaires en sous-sol, la remise aux normes et en service de la cabine ascenseur et la mise en peinture de l’ensemble.

Le syndic a écrit dès le 21 novembre 2018 à l’acquéreur pour lui rappeler l’obligation de respecter le règlement de copropriété à l’occasion de ces travaux, faisant état de la démolition en cours d’un muret en béton visible depuis l’extérieur dans la partie située en surface.

Ceci démontre que dès le mois suivant l’achat la société a commencé les travaux d’aménagement pour exploiter ses locaux : ainsi l’huissier constate la pose de revêtement au sol et sur les murs, de la peinture sur les murs et plafonds, des appareils sanitaires, de chauffage et d’électricité, une cuisine meublée.

Mais le tribunal ignore si ces travaux ont été achevés et la société ne démontre pas avoir mis le local aux normes d’un établissement recevant du public notamment par la remise en état du fonctionnement de l’ascenseur qui semble être une partie privative. Toutefois force est de constater que la réserve émise sur ce point dans la lettre d’intention du 8 juillet 2019 n’apparaît pas sur les suivantes. Le tribunal considère donc, au vu des conditions indiquées dans ces offres, que le local était en état d’être loué tant pour une activité sportive que sanitaire ou à usage de bureaux comme le montrent les candidatures communiquées.

Ce n’est que le 18 novembre 2019 que la copropriétaire a écrit au syndic pour dénoncer des entrées d’eau. Elle ne peut donc réclamer une compensation pour l’impossibilité de louer le local avant cette date ni postérieurement aux travaux facturés le 21 novembre 2022 ayant permis la remise en état de l’intérieur.

Les quatre propositions de bail, postérieures au dégât des eaux, sont assez proches pour permettre au tribunal d’évaluer la perte de loyer sans avoir à ordonner une expertise qui ne pourrait se réaliser que sur pièces, à distance de la période concernée et probablement après la réalisation de travaux par les preneurs.

Le premier candidat offre de verser un loyer annuel de 40.000 € HT et HC incluant les parkings (28/2/2020) quand les deux suivants acceptent de verser la même somme outre 6.000 € pour 9 emplacements de stationnement (18/10/2021 et 6/3/2022) ; la proposition datée du 30 septembre 2022 s’élève à 42.223 € parking inclus.

La demande de verser un loyer d’un montant de 40.000 € HT et HC à l’année soit 3.3333 € HT et HC par mois sera retenue comme pouvant correspondre à une des offres reçues.

L’indemnité pour les 36 mois de non-perception de ce revenu de 3.333 € s’élève à 119.988 euros HT HC. Aucun défendeur ne s’opposant à l’ajout de la TVA de 20%, c’est donc à 143.985,60 € TTC de dommages-intérêts que sera condamné le syndicat des copropriétaires.

sur les autres prétentions

Le syndicat des copropriétaires sera condamné seul aux dépens qui ne sauraient inclure le coût des deux procès-verbaux d’huissier, non indispensables à la présente instance.

La SAS JC Lincoln immobilier sera exonérée de toute participation aux frais de défense, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La distraction des dépens sera prononcée au bénéfice de M^e Benoît Monin, conseil de Alba ouest.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à allouer à la demanderesse une indemnité de procédure de 4.000 € et débouté de ce chef.

En revanche il n’est pas équitable de condamner la demanderesse à indemniser les deux syndics ALBA ouest et Vielmon immobilier de leurs frais irrépétibles.

Enfin aucun motif ne s’oppose au prononcé de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, susceptible d’appel,

Déboute la SAS JC Lincoln immobilier des demandes tournées à l’encontre des sociétés Vielmont immobilier et Alba ouest,

Dit sans objet les demandes de condamnation in solidum et d’expertise judiciaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 8] à régler la SAS JC Lincoln immobilier une indemnité de :

-63.882,00 euros TTC pour les travaux de remise en état,

-1.650,00 euros pour la réparation de la fuite par la société AMATEC

-143.985,60 euros TTC pour la non-perception de loyers,

-4.000,00 euros pour les frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à

[Localité 8] aux dépens qui n’incluront pas les deux procès-verbaux d’huissier,

Dit que la SAS JC Lincoln immobilier sera exonérée de toute participation aux frais de défense, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Accorde le bénéfice de distraction des dépens à M^e Benoît Monin,

Déboute les sociétés ALBA ouest et Vielmon immobilier de leur demande fondée sur les frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2024 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT