21 Mars 2025

RG N° 24/06004 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OC4X

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [X] [M] [L] [S]

C/

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [X] [M] [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 17 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 21 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [R] [G], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 12 novembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [X] [M] [L] [S], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 2 octobre 2024 à la requête de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A l’audience, M. [X] [M] [L] [S] demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières ou sa situation d’endettement, la perte de son emploi, ses problèmes de santé et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il indique avoir réglé l’indemnité d’occupation jusqu’au mois de février 2024 et reconnaît ne pas avoir repris les paiements depuis.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son avocat, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 14 807,01 euros. A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 5 décembre 2023 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamné M. [X] [M] [L] [S] à payer la somme de 9 771,81 euros euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé M. [X] [M] [L] [S] à se libérer des sommes dues en 36 mensualités de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant solder la dette, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

— condamné M. [X] [M] [L] [S] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 29 décembre 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 2 octobre 2024. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 6 décembre 2024.

M. [X] [M] [L] [S] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [X] [M] [L] [S] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M.[X] [M] [L] [S] dispose de revenus mensuels de 2 075 euros, correspondant à son salaire et déclare percevoir 115 euros d’APL depuis décembre 2024. Il indique avoir une fille mineure scolarisée en internat au collège [8] à [Localité 6], ce dont il justifie, et qu’il accueille tous les week-ends. Il fait état de ses problèmes de santé depuis décembre 2023 et verse aux débats divers justificatifs médicaux. Il précise à l’audience être allé à l’étranger pour se soigner, après avoir pris un congé sans solde, être être revenu en France en septembre 2024 et déclare avoir repris son activité professionnelle en novembre 2024.

M.[X] [M] [L] [S] reconnait ne pas s’être acquitté de l’arriéré locatif. Il déclare avoir mis en place un virement automatique pour payer l’indemnité d’occupation à compter du 20 janvier 2025 pour le règlement du loyer et de la dette, qu’il n’est plus fiché à la banque de France et qu’il va pouvoir souscrire un prêt afin de solder sa dette locative.

Il ne produit aucune pièce au soutien de ses déclarations et n’explique pas pour quelle raison il ne s’est pas préoccupé du règlement de son loyer lorsqu’il a pris la décision de prendre un congé sans solde pour se rendre à l’étranger pendant plusieurs mois.

Au vu du décompte produit par le bailleur et arrêté au 10 janvier 2025, la dette s’élève à 14 807,01 euros. Le dernier paiement, d’un montant de 500 euros, date du 10 juin 2024 et aucune somme n’a été versée depuis, démontrant un manque de mobilisation de la part du demandeur et des efforts de paiement particulièrement restreints. Ainsi, la dette est en augmentation constante et l’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et il ne peut en effet lui être imposé l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait de l’absence de règlement des indemnités d’occupation.

Le demandeur indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement et justifie avoir déposé une demande de logement social le 16 juillet 2013 (mais qui lui a permis de trouver le présent logement puisque, selon les énonciations du jugement le bail date de l’année 2018), renouvelée le 8 novembre 2024, concomitamment à sa demande de délai, et qui ne mentionne qu’une seule commune recherchée, limitant ainsi fortement le nombre d’offres en vue d’un relogement effectif. De plus, M. [X] [M] [L] [S] n’a diligenté aucune démarche supplémentaire, notamment dans le parc privé. Ainsi, il ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

La situation personnelle de M. [X] [M] [L] [S], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. De plus, il convient de rappeler que le juge des contentieux de la protection lui a déjà accordé des délais de paiement, qu’il n’a pas respectés et qu’il a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M. [X] [M] [L] [S], partie perdante, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [X] [M] [L] [S] pour le logement qu’il occupe [Adresse 3] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [X] [M] [L] [S] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7], le 21 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,