DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

22 Septembre 2025

N° RG 24/06934 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OD4H

Code NAC : 50G

[K] [S]

[F] [C]

C/

[V] [Z] [L]

[U] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 22 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 02 Juin 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDEURS

Monsieur [K] [S], né le 26 Avril 1981 à [Localité 6] (MALI), demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [C], née le 10 Décembre 1983 à [Localité 9] (CONGO), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Séverine COLNARD-WUJCZAK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Thierry JOVE-DEJAIFFE, avocat plaidant au barreau de Melun.

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Z] [L], né le 15 Mars 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [U] [N] [A], née le 06 Novembre 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 juillet 2022 passé devant Maître [O] [D], notaire associé au sein de la SCP dénommée [W] [R] et [E] [P], titulaire d’un office notarial à Stains, M. [V] [L] et Mme [U] [A], en qualité de promettants, ont signé avec M. [K] [S] et Mme [F] [C], en qualité de bénéficiaires, une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4]), moyennant le prix de 394.000 €.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 10 octobre 2022 à 16h00, sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts.

Elle prévoyait le versement par les bénéficiaires d’une indemnité d’immobilisation fixée à 39.400 € et précisait qu’une somme de 19.700 € devait être versée, dans les dix jours de la signature de la promesse, en la comptabilité du notaire séquestre.

Par acte du 22 octobre 2022, la durée de la promesse était prorogée jusqu’au 15 novembre 2022 et celui de la réalisation de la condition suspensive jusqu’au 31 octobre 2022.

M. [K] [S] et Mme [F] [C] n’ont pas obtenu le financement nécessaire à l’acquisition du bien, objet de la promesse.

Par acte du 28 février 2023, ils déclaraient renoncer à leurs droits dans l’acquisition de la vente.

Par acte du 13 décembre 2023, M. [V] [L] et Mme [U] [A] vendaient leur maison à d’autres acquéreurs.

Par exploit du 16 décembre 2024, M. [K] [S] et Mme [F] [C] ont fait assigner M. [V] [L] et Mme [U] [A] devant ce tribunal aux fins de voir:

— constater l’engagement de la volonté des promettants et des bénéficiaires dans le protocole de désistement du 28 février 2023 de mettre fin amiablement au compromis de vente ;

— constater la résiliation amiable du compromis de vente ;

— constater que c’est à tort que les époux [L] bloquent la restitution de l’indemnité d’immobilisation, objet du séquestre,

— ordonner à M. [V] [L] et Mme [U] [A] d’autoriser l’étude notariale GMH et Maître [X] [I], notaire à [Localité 7] à leur restituer le sequester de 19.700 €, avec production des intérêts à compter du dépôt de la somme séquestrée,

— autoriser l’étude notariale GMH et Maître [X] [I], notaire à [Localité 7] à leur restituer le séquestre de 19.700 €,

— condamner M. [V] [L] et Mme [U] [A] à leur verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée.

M. [V] [L] et Mme [U] [A], assignés à l’adresse du [Adresse 3], par procès-verbal de article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’indemnité d’immobilisation stipulée pour sanctionner le défaut de réalisation de la vente est due lorsque le manquement du bénéficiaire de la promesse a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

S’agissant d’une promesse de vente d’un bien immobilier, consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il appartient au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte, dans les conditions qui y sont prévues. Faute pour lui de justifier avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive est réputée accomplie.

La promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2022 stipule que l’acte est soumis à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par le bénéficiaire, répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant global maximum : 353.000 € ;

— durée maximale de remboursement : 20 ans ;

— taux d’intérêt maximal : 2,00 % hors assurance.

Elle précise que toute demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition. Elle prévoit que la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Pour justifier de la non-obtention de leur prêt, M. [K] [S] et Mme [F] [C] versent aux débats deux lettres de refus de prêt, l’une en date du 8 mars 2023 émanant la Banque Postale, l’autre en date du 17 mars 2023 émanant de la Caisse d’Epargne. Les dates de ces lettres de refus, établies 8 mois après celle de la signature de la promesse, tendent à montrer que les consorts [S] [C] n’ont pas fait preuve de diligence pour déposer leur demande de prêt dans un délai leur permettant de respecter les dates d’échéance de la promesse.

En tout état de cause, force est de constater que ces lettres de refus font ressortir qu’ils n’ont pas sollicité des prêts conformes aux caractéristiques indiquées dans la promesse de vente.

En effet, le refus de la Banque Postale mentionne un prêt d’un montant de 394.000 € sans plus de précisions, celui de la Caisse d’Epargne fait état d’un prêt de 393.713 €, d’une durée de 300 mois, au taux d’intérêts de 3,20 %.

Ce non-respect des conditions convenues – notamment quant au capital emprunté d’un montant bien supérieur à celui prévu dans la promesse – a nécessairement augmenté le risque de refus du prêt.

Il convient donc de constater que M. [K] [S] et Mme [F] [C] ont manqué à leurs obligations en sollicitant des prêts non conformes aux stipulations contractuelles. Ils ne peuvent, en conséquence, se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt qui sera réputée accomplie. La non-réalisation de la vente sera déclarée imputable à leurs manquements.

M. [K] [S] et Mme [F] [C] réclament néanmoins la restitution de l’indemnisation d’immobilisation versée en se prévalant d’un document du 28 février 2023 qu’ils qualifient de protocole de désistement mais qui est en réalité un simple courrier portant leur seule signature, dans lequel ils indiquent qu’ils renoncent au bénéfice de la vente, permettent aux vendeurs d’invoquer la résolution du contrat et de disposer de leur bien. Le document mentionne que les vendeurs autorisent l’office notarial à leur restituer la totalité du dépôt de garantie.

Mais force est de constater que ce document qui ne porte que leur seule signature, ne peut être qualifié de protocole engageant M. [V] [L] et Mme [U] [A]. Or, aucun des documents versés aux débats ne montre que ces derniers auraient été d’accord pour leur restituer la somme versée de 19.700 €, le courriel du 21 juillet 2023 de Mme [L] faisant au contraire ressortir que celle-ci considérait que la somme de 19.700 € était un montant minimum dans le cadre d’un accord amiable, l’indemnité d’immobilisation totale prévue dans la promesse étant d’un montant de 39.400 €.

M. [K] [S] et Mme [F] [C] ne justifiant pas avoir respecté les obligations mises à leur charge en contrepartie du bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, celle-ci est réputée accomplie.

La non-réalisation de la vente leur étant imputable, ils seront déclarés mal fondés à demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée et seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes aux fins de restitution de la somme séquestrée de 19.700€.

Succombant dans leurs prétentions, ils seront condamnés au paiement des entiers dépens et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La teneur du présent jugement ne rend pas l’exécution provisoire nécessaire. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. [K] [S] et Mme [F] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne M. [K] [S] et Mme [F] [C] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 22 septembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY